房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析實例2011

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析一、項目概況一、項目概況地塊位于某新區(qū)科技城中心區(qū)域，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點如下：用地面積24140.9平方，規(guī)劃可建建筑面積14485平方米容積率≤0.6建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；綠地率≥40%二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建純獨幢別墅，幢數(shù)約44幢（戶），主

2、力戶型面積（不含地下室）250平米——19幢350平米——13幢450平米——9幢700—1000平米——3幢本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標參見表61與表62。表6161項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標（一）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標（一）項目單位數(shù)量項目單位數(shù)量占地總面積平方米24140.9居住人數(shù)人154總建筑面積平方米14485(地上)平均每戶建筑面積平方米329居住面積平方米14485平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積平方米人均居住用地平方米94.06綠化

3、用地平方米9656道路面積平方米居住戶數(shù)戶33車庫面積平方米三、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃三、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃1、有關(guān)工程計劃的說明項目總工期為36個月（從2009年3月至2012年3月）。2、項目實施進度計劃項目實施進度計劃見表63。四、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算四、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費用估算土地出讓地價款土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標準，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為800

4、0萬元。合計：8000萬元。表6363項目實施進度計劃表項目實施進度計劃表序項目名稱持進度安排(按雙月計（2）銷售費用304.2銷售收入5%（3）財務(wù)費用1027.23合計162754、項目銷售收入估算（1）銷售價格估算根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各部分的銷售單價為：住宅：15000元／平方米（2）銷售收入的估算本項目可銷售數(shù)量為：住宅14485平方米.詳見表69表6969銷售總收入預(yù)測表銷售總收入預(yù)測表單位：萬元單位：萬元用途可售數(shù)量預(yù)計

5、銷售單價銷售收入住宅14485平方米15000元／平方米21727.5合計21727.5（3）銷售計劃與收款計劃的確定具體見表610表610610銷售收入分期按比例預(yù)測銷售收入分期按比例預(yù)測單位：萬元單位：萬元銷售計劃各年度收款情況年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年合計第一年第二年住宅：60%869113036.513036.5第三年住宅：40%579486918691合計100%100%13036.5869121727.55、稅金

6、估算（1）銷售稅金與附加估算具體見表611表611611銷售稅金及附加估算表銷售稅金及附加估算表單位：萬元單位：萬元計算期序號類別計算依據(jù)1231營業(yè)稅銷售收入5%651.83434.552城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%45.6330.423教育費附加營業(yè)稅3%26.0717.38合計銷售收入6.43%723.53482.356、投資計劃與資金籌措本項目開發(fā)投資總計需16275萬元。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸

7、款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金10000萬元作為啟動資金，其中第一年投入約44.11%，第二年投入約33.53%，第三年投入約22.36%；從銀行貸款5000萬元，全部于第一年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表613。表613613投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表單位：萬元單位：萬元計算期序號項目名稱合計第一年第二年第三年1建設(shè)投資162757178.954573639