策劃培訓課(規(guī)劃報建流程及五證三書取得流程)

1、策 劃 培 訓 課【項目報建流程】,營 銷 中 心策 劃 部2007年10月,攜 - 手 - 共 - 創(chuàng) - 美 - 好 - 明 - 天,培訓內容,,一、國土局職能,二、建設局職能,三、規(guī)劃局職能,四、建筑專業(yè)名詞,五、中山市項目報建流程,國土局職能,1、統(tǒng)一管理全市土地?礦產等自然資源?部署全市國土資源工作并實施指導?檢查?監(jiān)督。2、貫徹執(zhí)行國家和省?市以及上級國土資源部門關于土地?礦產等自然資源方面的法律?法規(guī)和方針?

2、政策；負責起草全市有關土地資源?礦產資源等自然資源管理的規(guī)范性文件并組織實施和監(jiān)督；依法負責有關行政復議；監(jiān)督檢查全市各級國土資源主管部門行政執(zhí)法和土地?礦產資源規(guī)劃執(zhí)行情況；保護土地?礦產資源所有者和使用者的合法權益；查處土地?礦產違法案件；組織貫徹實施土地資源?礦產資源管理的技術規(guī)范?規(guī)程?標準和辦法；負責土地資源?礦產資源的國情?國策及有關法律?法規(guī)?政策的宣傳教育及普法教育。,國土局職能,3、組織編制和實施國土規(guī)劃?土地利用總體

3、規(guī)劃?基本農田保護規(guī)劃?土地開發(fā)規(guī)劃?土地復墾規(guī)劃?土地整理規(guī)劃?礦產資源保護與合理利用規(guī)劃?地質災害防治和地質遺跡保護規(guī)劃和土地利用年度計劃；指導?審核?報批土地利用總體規(guī)劃?土地專項規(guī)劃和土地利用年度計劃；參與城市規(guī)劃的審核工作；對建設項目用地進行預審。4、貫徹實施耕地特殊保護和耕地開發(fā)?整理政策；實施土地用途管制；組織基本農田保護；負責土地開發(fā)?土地復墾?土地整理和土地資源儲備的管理?監(jiān)督和實施工作。,國土局職能,5、主管全市

4、非農業(yè)建設的征地工作；組織執(zhí)行各類建設用地定額指標；承擔由市人民政府和省以上人民政府審批的各類用地的審查?報批工作；按規(guī)定擬定?審核?報批農用地轉用方案?土地征用方案?補充耕地方案和供地方案；按規(guī)定負責耕地開墾?土地有償使用費?土地閑置費等有關規(guī)費的征收和管理，組織有關預算的執(zhí)行；負責組織政府土地收購儲備及有關開發(fā)整理工作?6、依法管理土地資產，負責土地市場的建設和管理?依法組織實施國有土地使用權劃撥?出讓?租賃?作價出資?作價入股

5、?轉讓?抵押，并對全市有關工作實施指導?監(jiān)督?檢查；對企業(yè)土地資產處置實施管理監(jiān)督；負責農村集體非農土地的利用?流轉管理工作；負責組織?指導全市基準地價?標定地價的編制，對地價評估結果進行備案管理；依法確認土地使用權價格。,國土局職能,7、統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)地籍地政工作，實施規(guī)范化地籍管理?組織土地資源調查與評價?地籍調查?土地變更統(tǒng)計?土地動態(tài)監(jiān)測和地籍信息系統(tǒng)建設；依法負責土地確權登記?發(fā)證，承辦并組織調處土地權屬糾紛等工作。8、貫徹

6、實施礦產資源管理法律?法規(guī)，依法保護和利用礦產資源；承擔礦產資源儲量管理工作，負責地質資料匯總；實施地勘項目管理；依法確認礦產權屬，按規(guī)定進行采礦權審批?登記?發(fā)證和采礦權轉讓審批登記；承辦并組織調處礦產權屬糾紛；依法組織礦產資源開發(fā)?利用與保護并實施監(jiān)督管理；按規(guī)定管理礦產資源補償費的征收和使用。,國土局職能,9、組織監(jiān)測?防治地質災害和保護地質遺跡；組織編制和實施滑坡?崩塌?泥石流?地面沉降與塌陷等地質災害防治和地質遺跡保護規(guī)劃并實

7、施監(jiān)督檢查；依法管理水文地質?工程地質?環(huán)境地質的評價工作；審核地質環(huán)境影響報告；監(jiān)測?監(jiān)督?防止地下水的過量開采與污染；組織?協(xié)調重大地質災害防治；依法保護地質環(huán)境；組織認定或審查上報具有重要價值的古生物化石的產地?標準；依法組織地熱?礦泉水的鑒定和年度審查工作。10、負責全市測繪存政管理。,國土局職能,11、對鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源主管部門實行業(yè)務領導；按照規(guī)定對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源主管部門的領導干部實行協(xié)管；負責全市國土資源系統(tǒng)的科學技術?信

8、息和宣傳教育；指導?實施國土資源系統(tǒng)人員培訓；指導全市國土資源系統(tǒng)的精神文明建設?黨風廉政建設和隊伍建設；負責局機關及直屬單位的人事?勞資?機構?人員編制管理。12、安排并監(jiān)督國家和省?市財政撥給的各項有關經費的使用；對系統(tǒng)各項行政事業(yè)性收費的征收使用實施管理和監(jiān)督；指導系統(tǒng)財務會計工作并實施監(jiān)督。,建設局職能,1、研究起草全市村鎮(zhèn)規(guī)劃、工程建設、城市建設、村鎮(zhèn)建設、住宅與房地產業(yè)、市政公用事業(yè)、勘察設計咨詢業(yè)的政策、規(guī)定以及相關的

9、中長期規(guī)劃并指導實施，進行行業(yè)管理。2、參與全市城市化規(guī)劃編制工作；負責城市化進程中有關城鎮(zhèn)發(fā)展工作；會同有關部門制定和完善城鎮(zhèn)發(fā)展指標體系；負責全市人居環(huán)境獎的組織評選工作。3、指導和管理全市村鎮(zhèn)規(guī)劃、城市勘察、市政工程測量工作；承擔市級、省級、國家級風景名勝區(qū)和省級、國家級園林城市的審查報批與保護監(jiān)督工作；參與研究制定全市國土規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃。,建設局職能,4、負責除國家與省投資的重大基本建設項目和我市投資的工業(yè)、農業(yè)、商貿口

10、以外的建設工程初步設計審查；負責建設工程施工圖審查、施工許可、工程設施使用許可及竣工驗收備案的管理工作；根據有關規(guī)定，參與國家、省和市審批立項的建設項目的管理工作，負責建設階段的工程質量監(jiān)督管理，參與竣工驗收工作；綜合管理全市涉外建設項目審查工作。5、研究制定并監(jiān)督實施全市工程建設標準定額和工程造價管理的政策規(guī)定、管理辦法；擬訂我市執(zhí)行省統(tǒng)一定額的管理辦法并監(jiān)督實施。,建設局職能,6、綜合管理全市城市和村鎮(zhèn)建設、城鎮(zhèn)市政建設、公用事

11、業(yè)、園林綠化、風景名勝區(qū)、城市燃氣熱力、城市供水和污水處理。7、指導和規(guī)范建設市場，綜合管理建設市場準入、建設工程招標、工程監(jiān)理以及工程質量等工作；擬訂建設監(jiān)理和相關社會中介組織的管理辦法并監(jiān)督實施；負責城監(jiān)察執(zhí)法和城建監(jiān)察隊伍的管理。8、負責全市住宅與房地產行業(yè)管理，指導規(guī)范全市住宅與房地產市場；指導城鎮(zhèn)土地使用權有償轉讓和開發(fā)利用；負責房屋產權、產籍、城鎮(zhèn)住房制度改革和住房基金管理工作；組織、指導城鎮(zhèn)住宅及經濟適用房的建設。

12、,建設局職能,9、綜合管理全市城鄉(xiāng)建設、工業(yè)與民用建筑的抗震設防和附建式人防工程建設工作。10、研究制定并組織實施全市建設科技發(fā)展規(guī)劃、計劃和技術經濟政策；指導重大科技項目攻關、新技術開發(fā)、技術引進、科技成果轉化工作；指導全市新型墻體材料改革和建設節(jié)能工作。11、綜合管理全市建設工程勘察設計工作；研究制定工程勘察設計行業(yè)的管理辦法、技術政策并監(jiān)督實施。12、研究制定全市建設系統(tǒng)教育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，指導職工上崗培訓和繼續(xù)教育工作

13、。,建設局職能,13、指導全市建設系統(tǒng)對外經濟合作；指導全市建設檔案工作。14、具體負責局機關和直屬事業(yè)單位的機構編制、人事勞資、社會保險工作；組織實施全市工程建設系列職稱改革工作，負責建設行業(yè)有關人員執(zhí)業(yè)資格管理；負責有關社會團體的管理工作。15、承辦市政府、省建設廳交辦的其他事項。,規(guī)劃局職能,1、負責貫徹執(zhí)行國家、省、市有關城市規(guī)劃，城市勘察測繪和城市規(guī)劃設計的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件。2、負責組織編制和修訂市區(qū)域

14、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、中心城區(qū)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及必要的小區(qū)規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃并監(jiān)督檢查實施；指導各鎮(zhèn)(街)編制(修訂)鎮(zhèn)域規(guī)劃、鎮(zhèn)(街)區(qū)總體規(guī)劃和中心村規(guī)劃，并對這些規(guī)劃進行審查、監(jiān)督檢查實施。3、參與大、中型建設項目及重點工程的可行性研究、負責建設項目選址和布局的規(guī)劃管理，按程序核發(fā)建設項目選址意見書。,規(guī)劃局職能,4、負責全市的建設用地規(guī)劃管理，受理建設項目用地規(guī)  劃的申請，核定其用地位置、界限、土地使用性質和建設內容

15、，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證；審批建設用地規(guī)劃許可證的延期使用，負責辦理建設用地規(guī)劃許可證所核定內容的各項變更手續(xù)。5、負責建設工程設計方案、建設工程施工圖的審定，按程序核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；審批建設工程規(guī)劃許可證的延期使用，負責辦理建設工程規(guī)劃許可證所核定內容的各項變更手續(xù)。6、負責城市規(guī)劃設計的行業(yè)管理和本市規(guī)劃設計單位的資質管理，負責城市勘察測量的行業(yè)管理，根據城市規(guī)劃需要安排城市勘察測量任務，審查有關城鎮(zhèn)

16、勘察、測量報告、成果、成圖。,規(guī)劃局職能,7、負責建設工程的現(xiàn)場放線和竣工驗收，核發(fā)建設工程規(guī)劃驗收合格證。8、負責組織有關部門研究制訂本市城市交通規(guī)劃并組織實施；負責中心城區(qū)內城市雕塑、候車亭、電話亭等公共設施的選址定位和建設的規(guī)劃審批；負責中心城區(qū)重要地區(qū)廣告牌或拼裝總面積50平方米以上大型廣告牌設置和市大型廣告牌的設置的審批。9、負責組織推廣應用城市規(guī)劃科學新技術及規(guī)劃業(yè)務培訓。,規(guī)劃局職能,10、負責市規(guī)劃區(qū)內各類城建檔

17、案資料的收集、保存、查詢等工作；負責建立和協(xié)調本市城市規(guī)劃地形圖信息庫工作。11、負責組織檢查市規(guī)劃區(qū)內各單位和人員執(zhí)行城市規(guī)劃情況，查處各類違反城市規(guī)劃的行為；負責指導、檢查各鎮(zhèn)規(guī)劃管理機構及工作人員依法行政工作，查處違反城市規(guī)劃的行為；受理對各鎮(zhèn)規(guī)劃管理機構的具體行政行為不服提出的行政復議案件。12、承辦市委、市政府和上級城市規(guī)劃部門交辦的其他事項。,建筑專業(yè)名詞,房屋質量保證書、住宅使用說明書、質量驗收合格證；,五證：

18、,土地出讓合同（土地使用證）、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、預售許可證（外銷證視規(guī)定執(zhí)行）；,三書：,建筑專業(yè)名詞,例如：在1萬平方米的土地上， 有4000平方米的建筑總面積， 其容積率為0.4。,三線圖：,用地紅線,建筑紅線,道路紅線圖,容積率：,建筑總面積與建筑用地面積的比。,建筑專業(yè)名詞,指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠

19、化率高為好。,建筑密度：,綠 化 率：,指在居住區(qū)用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。,建筑專業(yè)名詞,指城市道路，含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。,綠地率：,描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（％ ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其

20、他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。,道路紅線：,建筑專業(yè)名詞,將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。,建筑紅線：,一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。,公用建筑面積分攤系數：,建筑專業(yè)名詞,地下室：,半地下室：,三通一平：,指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。,指房間地面低于室外地平面的高度

21、超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。,通水、通電、通路和地塊表面平整處理；,中山市項目建設流程,一、土地使用權的取得二、項目立項三、申報地名四、申請核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證五、申請核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證六、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證程序七、放線、驗線及竣工驗收八、竣工驗收九、核發(fā)建設施工許可證,一、土地使用權的取得,1、招標，掛牌，拍賣2、行政劃撥3、具體流程 A、出讓方辦理程序 B、購買方辦理程序,

22、出讓方辦理程序,土地權屬人提供土地使用權資料,,送規(guī)劃局咨詢規(guī)劃建設條件,,土地評估意見,,擬定底價報批后確定底價,,,,制定掛牌資料,,發(fā)布掛牌公告掛牌顯示系統(tǒng)開始接受競投,競買人索取掛牌文件,,,進行競投,,,,在截止時間以最高價確定競得人發(fā)出成交確認書,,簽訂出讓合同,,收取總地價款,,,,辦理土地使用證,辦理期限：1、制定掛牌文件10天（不含規(guī)劃部門及市政府等辦理時間）2、公告30天收費項目：1、出讓契稅（地價款3

23、%）2、土地出讓業(yè)務費（總地價成交價2%）,購買方辦理程序,,,地價預測方法,買方用假設開發(fā)法確定競拍的最高限價，依據待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標等條件，發(fā)展商對市場收益進行預測，剔除開發(fā)成本、稅費和期望利潤得出最高地價；地價 = 項目市場收益 - 開發(fā)總成本費用 - 期望利潤,總成本費用=開發(fā)成本（詳見下表）+開發(fā)費用（詳見下表）+稅費（詳見下表）,『開發(fā)成本』明細表,『開發(fā)費用』明細表,『稅費』明

24、細表,,[1] 僅為房屋租賃所須繳交項目，房產轉讓無須繳交該稅項。[2] 中山市企業(yè)所得稅率15%，具體依各地政策和企業(yè)性質而定。,中山市土地出讓金基準價,一、中心城區(qū)1、耕 地①、經營性用地住宅用地 136000/畝商住樓用地 166000/畝辦公樓用地 166000/畝②、非經營性用地工業(yè)用地 36000/畝辦公樓用地 26000/畝

25、,二、鎮(zhèn) 區(qū)1、耕 地經營性用地 39000/畝非經營性用地 19000/畝,2、非耕地①、經營性用地住宅用地 126000/畝商住樓用地 156000/畝辦公樓用地 156000/畝②、非經營性用地工業(yè)用地 26000/畝辦公樓用地 16000/畝,2、非耕地經營性用

26、地 30000/畝非經營性用地 10000/畝,二、項目立項,必要有項目可行性研究報告，填寫 立項申請到規(guī)劃局計劃發(fā)展委員會申請 立項。,三、申報地名,在項目簽訂土地出讓合同、取得立 項批文和建設用地規(guī)劃許可證后到當地 民政局地名管理辦公室申報地名。,四、申請建筑規(guī)劃用地許可證,申請開發(fā)規(guī)劃思路核準取得立項后出設計圖紙（必須要有相應項目的設計資質），向規(guī)劃局申請規(guī)劃思路核準； 1：

27、總平面圖 2：立面圖 3：綠化圖 4：單棟平面圖（如果是限戶型，限套數單位必須有所有的平面圖） 5：戶型比例說明 6：停車位示意圖報規(guī)劃局規(guī)劃管理處申報項目規(guī)劃設計思路，15天工作日審批，如果總體通過后設計院將出深化方案！A：規(guī)劃圖紙深化方案具體有： 供電，供水，燃氣，電信，有線電視，路燈，市政道路，雨污水管網等B：申請項目規(guī)劃許可證： 項目思路通過后，管線規(guī)劃設計圖將送上述各部門聽取各部門的

28、意見，然后由建設單位會同規(guī)劃局有關人員召集中各專業(yè)部門召開管線規(guī)劃協(xié)調會，將所有專業(yè)部門的意見形成會議紀要，以防止各專業(yè)管線在具體實施中相互扯皮，管位相撞。細化設計方案通過后，15個工作日可以領取項目規(guī)劃許可證。,五、申請核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證,申請人應當提供下列材料：1、《建設工程規(guī)劃申請書》；2、已核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖復印件；3、國土主管部門出具的《土地使用權證》或者土地使用意見；4、符合規(guī)劃審批要求的地質勘

29、測報告、建筑（市政）測量圖、建筑（市政）設計方案（建筑平面、立面、剖面及效果圖）及設計單位的資質證書復印件；5、其他相關部門出具的書面審查意見；6、其他有關申報材料： ①、非國有投資的建設項目，還應當提供建設項目資金法定證明； ②、個人自用建設項目還應當提供申請人身份證和戶口簿原件及復印件； ③、市政管線工程還應當提供符合規(guī)劃審批要求的管線施工圖。,六、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證程序,1、申請人持規(guī)定的相關材料向規(guī)劃部

30、門提出核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證申請；2、規(guī)劃部門對建筑（市政）設計方案進行規(guī)劃審查，審查合格后向申請人核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設項目定位放線通知單》；3、經審查需要修改的建筑（市政）設計方案，規(guī)劃部門應當向申請人發(fā)出《建筑（市政）設計方案規(guī)劃審查修改意見書》（附表七），修改并經審查合格后核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》副本、《建設項目定位放線通知單》。,七、放線、驗線及竣工驗收,1、對已取得《建設工程規(guī)劃許可證》副本的建設項目，

31、在工程開工前和竣工后均應當由規(guī)劃部門進行規(guī)劃放線、驗線和竣工規(guī)劃驗收。2、需要拆遷的建設項目，規(guī)劃部門還需要進行拆遷范圍規(guī)劃核查。3、建設項目工程開工前和開工時，申請人應當分別向規(guī)劃部門申請放線和驗線，規(guī)劃部門應當在接到相應申請之日起3個法定工作日內到達現(xiàn)場，根據《建設工程規(guī)劃許可證》副本及附件和三線圖對建筑（市政）工程進行放線和驗線。4、規(guī)劃部門對驗線合格的，應當向申請人發(fā)放《建設項目工程開工驗線合格通知單》。,八、竣工驗

32、收,建設項目工程竣工時，申請人應當向規(guī)劃部門提出竣工規(guī)劃驗收申請。規(guī)劃部門應當在接到申請材料之日起3個法定工作日內進行工程竣工規(guī)劃驗收。申請人應當提供下列申請材料：1、《建設項目竣工規(guī)劃驗收申請書》；2、城建檔案管理機構核發(fā)的《工程項目竣工檔案合格證》?！　?經規(guī)劃部門驗收合格的建設項目，由規(guī)劃部門核發(fā)《建設項目竣工規(guī)劃驗收合格證》，并向申請人發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可證》正本，同時收回《建設工程規(guī)劃許可證》副本。

33、,審批時限及其他要求,1、大城市規(guī)劃部門依法核發(fā)《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》副本的，應當自接到全部合格材料之日起分別在15個法定工作日內完成，情況復雜的建設項目可分別延長15個法定工作日。2、中、小城市規(guī)劃部門依法核發(fā)上款證書的，應當分別在8個法定工作日內完成。3、規(guī)劃部門之外的其他相關部門的審查時間及工程地質勘察、工程測量、規(guī)劃設計、建筑設計等技術服務時間和社會公示時間不包含在上述審批

34、時限內。,審批時限及其他要求,4、凡對不符合城市規(guī)劃用地性質要求不應當予以批準的建設項目，規(guī)劃部門應當自接到申請之日起大城市和中、小城市分別在15和8個法定工作日內予以書面答復。5、按本規(guī)程核發(fā)的《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》，自核發(fā)之日起一年內未進行下一個規(guī)劃審批程序的，其相應證書自行失效；6、依法取得《建設工程規(guī)劃許可證》副本的建設項目，自許可證核發(fā)之日一年內在其《土地使用權證》有效期內未進行開工建設的，其許

35、可證自行失效。,審批時限及其他要求,7、規(guī)劃審批時需相關部門出具書面審查意見的，由申請人自行到相關部門申請取得書面意見并向規(guī)劃部門提供。8、所有交給申請人的規(guī)劃審批文件及圖紙，均應當有規(guī)劃部門的審查專用章或者規(guī)劃部門公章及經辦人、審核人、審批人必要的簽字，否則，規(guī)劃審批文件無效。9、《建設工程規(guī)劃許可證》副本適用于辦理除房屋產權證書之外的其他相關文件；《建設工程規(guī)劃許可證》正本作為辦理房屋產權證書的法定依據之一。,到各規(guī)費收繳部

36、門報審、繳費，具體手續(xù)辦理如下：,1、 將報批的范圍內所有建筑單體圖紙報當地消防部門進行消防審 查，取得建筑工程消防意見書。2、 到當地建設局計劃財務處繳納建設規(guī)費。3、 到當地教育局計劃財務處繳納教育設施附加費。4、 到衛(wèi)生防疫站進行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測費。5、 與當地房管局白蟻防止所鑒定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費。6、 按整個建設項目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對項目進行綠化設計， 將綠化報建圖，送

37、園林管理局審批。7、 按當地的人防配套要求，做項目的人防規(guī)劃，然后將所做的人 防規(guī)劃和人防工程的立項申請報當地人防辦部門審批通過。8、 到當地經濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費。9、 到當地城建檔案館簽訂建設工程檔案移交協(xié)議書。10、到當地建設局質監(jiān)站簽訂建設工程質監(jiān)協(xié)議，繳納工程質監(jiān)費。,九、申領建設工程施工許可證,1、 領取建設工程規(guī)劃許可證后，將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設局技術處和建筑工程施工圖審