山東大區(qū)商業(yè)項目營運物業(yè)前期介入 設(shè)計指引手冊（五彩城篇）pdf

1、山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02(2014.06)山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）商業(yè)地產(chǎn)管理部 設(shè)計管理部編制 日期 2014.06 物業(yè)管理部 信息管理部審核批準(zhǔn)牟維政、陳群生、趙云星張大為日期日期2014.062014.06修訂記錄日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號：

2、 SD-CM-P01-G02 (2014.06)筑。（2）設(shè)備、管材選型要求所有機電設(shè)備選型、機電管線及材料的技術(shù)要求必須滿足相關(guān)國家設(shè)計施工驗收規(guī)范要求;所有機電系統(tǒng)的施工及驗收必須提供施工及驗收記錄。（3）綜合安裝要求當(dāng)管道從商鋪租賃線中間穿越時不得低于 3.85m（淄博、日照不得低于 4m），在空間高度允許的條件下，控制區(qū)域（租賃線以內(nèi)≤0.8m 區(qū)域）必須預(yù)留 600mm高度作為防盜卷簾安裝的高度。如果設(shè)計標(biāo)高在不允許的

3、條件下，所有機電設(shè)施空調(diào)風(fēng)機設(shè)備安裝建議/要求如下：空調(diào)機回風(fēng)口設(shè)置在店鋪外，離租賃區(qū)至少 800mm。當(dāng)無法滿足以上的條件下，空調(diào)設(shè)備可設(shè)置在商鋪內(nèi)。店鋪內(nèi)噴淋、煙感、出風(fēng)口等設(shè)施應(yīng)統(tǒng)一標(biāo)高并與公共吊頂齊平 ，標(biāo)高施工誤差應(yīng)減小到 3mm。租戶區(qū)域（租賃線以內(nèi)≤0.8m 區(qū)域）不應(yīng)有任何外露的機電設(shè)備出現(xiàn)如：噴淋頭、煙感等。且噴淋頭距離防盜卷簾門的距離應(yīng)該滿足國家規(guī)范要求。租賃線外 800mm 之內(nèi)不允許有任何設(shè)備如：燈具、揚聲器

4、、回風(fēng)、出風(fēng)口等。風(fēng)機盤管的溫度傳感器，應(yīng)設(shè)置在商鋪內(nèi)距離租賃線 1.5m 處在天花下， 距天花標(biāo)高下返 150mm 位置處，風(fēng)機盤管的溫控器應(yīng)集中設(shè)置在每層的控制室內(nèi)。吊裝式空調(diào)機組的溫控器應(yīng)設(shè)置在設(shè)備的面板上，并提供檢修口；立柜式空調(diào)機組的溫控器設(shè)置在機房內(nèi)，由商場統(tǒng)一控制。2.4 給水泵房水箱設(shè)計第 44頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (201

5、4.06)水箱報警功能準(zhǔn)確：低水位、高水位、超水位均能報警。缺水有自動保護，切斷電機運轉(zhuǎn)，并報警。報警信號必須接入消防控制中心內(nèi)樓宇自動控制系統(tǒng)中。水箱應(yīng)當(dāng)設(shè)置外置式水位顯示玻璃管，以便可直接目視水位狀況。水箱溢流管、通氣孔應(yīng)裝防蟲網(wǎng)。水箱應(yīng)分設(shè)兩臺并以連通管溝通，以方便水箱清洗。2.5 餐飲區(qū)域通風(fēng)（1）餐廳、快餐店、咖啡廳、美食閣、小吃店等業(yè)態(tài)的廚房設(shè)置排油煙風(fēng)管、補風(fēng)管、事故通風(fēng)管接駁口，接駁口進入商鋪內(nèi) 1 米，排油煙管安裝

6、防火閥。（2）餐廳、快餐店、咖啡廳、美食閣、小吃店、超市等廚房排風(fēng)量按 60 次/h 換氣量設(shè)計。廚房補風(fēng)、事故通風(fēng)風(fēng)量參照相關(guān)規(guī)定和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。（3）廚房排油煙管道均為獨立管道，不能共用。（4）排油煙管道應(yīng)采用不小于 1.2mm 厚 316 不銹鋼板，焊接制成。2.6 商鋪空調(diào)（1）除大餐廳、百貨、電影院、超市、冰場、電玩娛樂、美食廣場、公共區(qū)域等面積或空間較大的房間或區(qū)域采用全空氣系統(tǒng)以外，其他區(qū)域或房間采用風(fēng)機盤管 +預(yù)處理

7、新風(fēng)系統(tǒng)，且預(yù)處理新風(fēng)不承擔(dān)室內(nèi)冷負荷。（2）新風(fēng)接駁口進入商鋪內(nèi) 1 米并保溫及安裝調(diào)節(jié)閥，調(diào)節(jié)閥為多葉重迭葉片型，且應(yīng)具有開度及位置鎖定裝置。（3）主力店及大面積商鋪的空調(diào)水管路接駁口安裝靜態(tài)平衡閥，平衡閥須具有鎖定功能。（4）商鋪冷凝水管應(yīng)優(yōu)先設(shè)計為立式管。冷凝水主管貫穿頂層至地下層，在每層為每個鋪位預(yù)留接駁口。采用橡塑閉孔發(fā)泡材料保溫并做好樓板洞口防火封堵。2.7 空調(diào)箱（1）空調(diào)箱回水管上設(shè)置電動調(diào)節(jié)閥。（2）空調(diào)箱機組外

8、殼鋼板的組合設(shè)計應(yīng)為可拆卸并附設(shè)檢修門及手柄。且應(yīng)采用鍍鋅鋼螺栓、螺母、螺絲及墊圈。（3）空調(diào)箱風(fēng)機軸承應(yīng)具有不少于 200，000 小時的運轉(zhuǎn)壽命，且配有標(biāo)準(zhǔn)潤滑第 45頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)劑添加咀。（4）所有管路不能遮擋空調(diào)箱檢修門，檢修門開啟度不小于 90°。空調(diào)箱電動機基座須可調(diào)，以便調(diào)校精確的驅(qū)動皮帶拉力。

9、（5）風(fēng)機所用水平推力限位器配套的全螺紋絲桿及與絲桿相嚙合的螺母，須采用 8.8 級以上的高強度鋼材制成，耐腐蝕，堅固耐用。（6）一般應(yīng)采用板式粗效過濾器，無特殊要求，不應(yīng)采用中效袋式過濾器。2.8 風(fēng)機盤管（1）風(fēng)機盤管回水管上設(shè)置緩閉電動二通閥，且配有手動操作裝置。（2）選用高靜壓型風(fēng)機盤管。（3）風(fēng)機盤管接水盤選用加長型，水盤承接范圍須包括整個盤管及兩側(cè)接駁管道，并延伸至水閥位置。（4）電機須配備原廠永久潤滑無需加油的軸承。（

10、5）盤管與水閥門的連接采用不銹鋼金屬波紋軟管。（6）風(fēng)機盤管應(yīng)帶有回風(fēng)箱在盤管背部或底部，并可相互靈活調(diào)配以配合現(xiàn)場實際接管情況。（7）水閥門采用優(yōu)質(zhì)銅球閥等關(guān)斷閥門。（8）散流器及格柵風(fēng)口應(yīng)配有對開多葉調(diào)節(jié)閥及隱蔽式調(diào)節(jié)桿。散流器風(fēng)口中心部分應(yīng)為可拆除設(shè)計。（9）風(fēng)口的有效截面積系數(shù)不應(yīng)小于 0.8。2.9 空調(diào)冷源系統(tǒng)（1）商場冷水機組采用 R134a 水冷離心式+螺桿式機組，考慮大、小機組搭配，小冷量低壓機組考慮設(shè)計變頻調(diào)控。

11、（2）在實行分時電價的地區(qū)，如有政府相關(guān)政策支持與場地充許，可考慮設(shè)計冰蓄冷空調(diào)。（3）應(yīng)設(shè)計免費冷源系統(tǒng)。冷凍水泵和冷卻水泵的數(shù)量應(yīng)與冷水機組一一對應(yīng)設(shè)置。第 46頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)冷水一次泵系統(tǒng)應(yīng)采用恒壓差變流量近端控制。冷水機組的冷凍和冷卻水出水管路上應(yīng)裝設(shè)自動流量控制閥，以保證流經(jīng)每一制冷機的流量恒定。每臺冷水機組、水泵

12、及冷卻塔應(yīng)配有機組運轉(zhuǎn)時間定時器，以便控制器或操作人員能平均安排各機組設(shè)備的運行時間和程序。冷水機組群控系統(tǒng)中監(jiān)測用的溫度計及壓差感應(yīng)器等的安裝位置須為最佳位置，以便為群控系統(tǒng)提供準(zhǔn)確、實際的數(shù)據(jù)。制冷機房值班室內(nèi)須設(shè)有中央制冷系統(tǒng)控制屏或盤，控制屏/盤上配有各有關(guān)設(shè)備、電動閥門等的啟停開關(guān)狀態(tài)顯示，本控及遙控選擇開關(guān)制等最基本的控制開關(guān)，及聲光報警裝置等。制冷機房值班室應(yīng)設(shè)置 BAS 系統(tǒng)的用戶工作站，用于監(jiān)控商場樓層 AHU、PAD

13、、冷卻塔等機房外空調(diào)設(shè)備的運行情況。應(yīng)設(shè)計冷凝器球式自動清洗系統(tǒng)。2.10 空調(diào)熱源系統(tǒng)（1）兩管制空調(diào)水系統(tǒng)，空調(diào)冷水泵、熱水泵應(yīng)分開設(shè)置，熱水泵可考慮變頻調(diào)控。（2）兩管制空調(diào)系統(tǒng)供冷/熱采用人工轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換閥門設(shè)置于安全及易操作處。（3）空調(diào)熱水系統(tǒng)定壓及膨脹應(yīng)優(yōu)先選用屋面高位膨脹水箱方式。（4）膨脹水箱應(yīng)為不銹鋼板或熱鍍鋅材料制成，并配有浮球控制的補水閥和高低位報警裝置。膨脹水箱溢水管應(yīng)接至機房補水泵處。2.11 循環(huán)水泵（1

14、）各類循環(huán)水泵均應(yīng)設(shè)置一臺備用泵。（2）水泵密封應(yīng)為標(biāo)準(zhǔn)機械密封，聯(lián)軸器應(yīng)配有易拆卸短節(jié)。（3）應(yīng)選用具備緩沖吸振、補償復(fù)合相對位移的聯(lián)軸器，如梅花形彈性聯(lián)軸器。（4）聯(lián)軸器固定形式優(yōu)選鍵槽型。（5）制冷機房水泵電機及泵體顏色以綠色為佳。第 47頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)（6）須提供足夠的永久吊孔，以便每臺水泵的拆卸檢修。（7）水泵及制

15、冷機房管路等設(shè)備應(yīng)采用橡塑閉孔發(fā)泡材料保溫，并外加鋁片等金屬制成的對分易拆裝式保護外殼。（8）水泵的保溫應(yīng)密實，對不規(guī)則或彎曲的表面應(yīng)填塞不留任何縫隙，避免產(chǎn)生凝結(jié)水并留存，以防銹蝕。2.12 冷卻塔（1）冷卻塔回水分水管超過一根以上，每根均應(yīng)設(shè)置調(diào)節(jié)閥。（2）冷卻塔出水管底應(yīng)高于出水槽底部不小于 50mm。（3）冷卻塔排污管徑不小于 50mm。（4）冷卻塔底盤應(yīng)帶有出水槽及不銹鋼過濾網(wǎng)罩。（5）設(shè)置平衡管的每臺冷卻塔，集水盤底盤安裝

16、標(biāo)高須確保一致。（6）冷卻塔的金屬框架結(jié)構(gòu)支架須為原廠制造，所有外露或與潮濕空氣接觸的金屬構(gòu)件，須經(jīng)熱浸鍍鋅處理后外加噴涂鋅鋁等作保護。金屬螺栓及螺帽需采用不銹鋼或經(jīng)認可的防銹蝕處理。（7）冷卻塔電動機為兩地控制，實現(xiàn)啟停及反饋、報警信號。（8）冷卻塔電動機應(yīng)采用變頻起動及調(diào)控。（9）風(fēng)機使用齒輪驅(qū)動時，需選用螺旋錐形齒輪調(diào)速器，齒輪潤滑劑添加管連油位視察鏡須延伸至風(fēng)機外以方便正常的維護工作進行。（10）驅(qū)動軸需用實心并經(jīng)過打磨拋光的不

17、銹鋼材制造。需經(jīng)防銹處理，并在軸的非工作面上由原廠加上防銹保護涂層。（11）電動機接線盒電源進線孔在接線完畢后須密封嚴密、牢固、持久。冷卻塔須有原廠配備的防振動停機裝置。（12）冷卻塔須配有專供自然冷卻操作時冷卻水旁通控制電動閥門。2.13 電動機配電柜（1）機房內(nèi)的配電控制柜必須高于地面完成面，基礎(chǔ)高度一般應(yīng)大于 150mm。（2）配電柜應(yīng)安裝有大功率通風(fēng)扇，內(nèi)置開關(guān)設(shè)備亦須有足夠空間，并應(yīng)有進風(fēng)第 48頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)

18、項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)百葉，確保配電柜充分的通風(fēng)散熱。百葉須有鐵絲網(wǎng)保護。（3）所有螺栓、螺釘、螺帽及墊片須為高強度鍍鉻不銹鋼等材料制成，或為抗腐蝕鋼材制成。在所有螺栓和螺帽下必須加墊片。（4）電動機控制柜內(nèi)應(yīng)安裝具有電源缺項保護、欠電壓保護及反相保（5）護功能的設(shè)備或元器件。（6）應(yīng)設(shè)置電度表，分別計量冷水機組、各循環(huán)水泵、冷卻塔風(fēng)機、末端空氣處理機組等設(shè)備

19、的耗電量。2.14 BA 及冷水機組群控系統(tǒng)（1）應(yīng)根據(jù)機組負荷優(yōu)化設(shè)計大小機組的啟停，根據(jù)累計運行時間調(diào)整相同冷量機組的啟停。（2）空調(diào)值班室內(nèi)須設(shè)置操作員工作站，直接與網(wǎng)絡(luò)連接，對中央制冷系統(tǒng)及末端所受監(jiān)視及控制之設(shè)備進行顯示及控制。（3）可利用工作站進行控制及監(jiān)視工作。（4）操作站應(yīng)設(shè)置多級別或組別密碼保護。（5）應(yīng)具有冷水機組產(chǎn)冷量、負荷率、運行時間及水泵風(fēng)機運行時間等的自動記錄及累計等功能.2.15 標(biāo)簽、方向指示箭頭和文

20、字標(biāo)記（1）閥門的手輪應(yīng)一律涂上紅漆，閥體則涂上與連接管道顏色相同的油漆。（2）所有安裝的閥門、水管、風(fēng)管、開關(guān)、手柄、器具、儀表、控制和其他機電設(shè)備須按其功能或系統(tǒng)以中文提供標(biāo)志名牌，而有關(guān)標(biāo)記須與竣工圖內(nèi)的設(shè)備表、示意圖等相吻合。（3）整個系統(tǒng)內(nèi)的每個閥門均須在手輪上或閥體上設(shè)置標(biāo)牌。標(biāo)牌建議為白底，字體可根據(jù)不同系統(tǒng)或功能選用不同顏色，采用直徑及厚度分別不小于 100mm 和1.5mm 的圓形兩色相間、韌性佳的塑料板制作。

21、對用于緊急關(guān)閉的閥門等，須有各種情況下的完整詳細標(biāo)記。（4）風(fēng)和水管道的方向箭頭和文字標(biāo)記應(yīng)采用與管道對比顯著的顏色。第 49頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)風(fēng)管建議間隔 2.5 米，在外露的表面噴涂指示箭頭和文字標(biāo)記。水管建議間隔 2 米，在外露的表面及在各閥門和分支處，均應(yīng)噴涂指示箭頭和文字標(biāo)記。2.16 電源計量設(shè)計（1）公共用電

22、應(yīng)按系統(tǒng)、用途、地點不同各自獨立計量，計量表計齊全，方便統(tǒng)計與核算。公共用電應(yīng)按負荷性質(zhì)不同分別供電與計量，如動力與照明區(qū)分、商用與民用區(qū)分等。（2）商鋪供電計量不能采用預(yù)付費電表，選用的電表建議具備遠程抄表功能，建議遠程抄表系統(tǒng)與電表廠家配套。2.17 電源計量標(biāo)準(zhǔn)（1）電表(16A-160A)用電負荷計算電流大于 16A，小于 160A（含 160A）的商鋪，每間預(yù)留電纜在吊頂內(nèi)上，計量電表集中安裝在各層電井內(nèi)。（2）電表(160

23、A - 500A)進線開關(guān)大于 160A，小于 500A 的商鋪，每間預(yù)留電纜在吊頂上，計量電表集中安裝在各層電井內(nèi)。（3）電表>500A個別用電負荷計算電流在 500A（含 500A）以上的商鋪，由低壓配電柜直接引電源至相應(yīng)商鋪內(nèi)租戶指定位置（進線電纜留 5 米的余量），不預(yù)留開關(guān)箱。在低壓配電柜上進行計量2.18 照明選型及照度設(shè)計（1）光源：必須采用政府認可的節(jié)能型光源，以三基色熒光燈、鹵鎢燈金屬鹵化物燈，LED 為

24、主。（2）色溫與顯色指數(shù)：色溫以 3800K 左右為宜，顯色指數(shù)（Ra）大于 80。（3）燈具：燈具選型應(yīng)注意防眩光，光源不得外露，燈具反光罩應(yīng)采用亞光型，燈具的發(fā)熱度與外殼溫度需滿足消防要求。第 50頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)2.19 末端點位設(shè)計（1）通往消防通道側(cè)墻提供單相電源插座（采用工裝插座），必須是暗敷設(shè)管線。（2）戶外每

25、個廣場設(shè)置 1 個配電箱，每個配電箱容量宜為 20KW，以備物業(yè)使用（可結(jié)合商業(yè)運營需求增大容量共用）。（3）在公共區(qū)域通消防通道門過道墻側(cè)預(yù)留電源插座。（4）在屋頂花園適當(dāng)位置預(yù)留配電箱，容量 30KW，以備物業(yè)使用（可結(jié)合商業(yè)運營需求增大容量共用）。（5）在戶外每隔 50 米提供防水電插座，供剪草機等設(shè)備使用每個廣告位單獨設(shè)置電表單獨計量。（6）電橋架或主電線槽必須在公共區(qū)域里敷設(shè)，不宜穿越租戶區(qū)。（7） 地面插座應(yīng)采用開啟

26、式地面插座（采用工裝插座），插座保護蓋板應(yīng)與地面持平，外觀與地面裝修相近。（8）根據(jù)規(guī)范要求，為各設(shè)備機房、電梯井、強弱電井等位置提供電源插座。（9）商場公共區(qū)域(柱子上或墻體或中庭地面)的信息插座面板/模塊顏色要和地面、墻面顏色一致或白色。（10）根據(jù)規(guī)范要求，為各設(shè)備機房、電梯井、強弱電井等位置提供電源插座。2.20 電梯設(shè)計（1）垂直電梯垂直電梯必須配群控，并在消防控制中心內(nèi)電梯監(jiān)控系統(tǒng)（樓宇自動控制系統(tǒng)）中，顯示電梯的工作狀態(tài)

27、（運行樓層、上下、停止、故障）客梯可配備轎內(nèi)空調(diào)?？吞蒉I廂門控采用光幕與擋板控制，客梯需具備內(nèi)招取消功能、滿載直駛功能、外招樓第 51頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)層顯示功能、轎頂防水保護功能等。貨梯設(shè)置應(yīng)緊鄰卸貨區(qū)域，并直達卸貨區(qū)樓層。貨梯必須在消防狀態(tài)能迫降至首層。電梯井必須有維修照明燈和維修插頭且安裝在電梯井道里；垂直電梯要有五方對講

28、系統(tǒng)；并將信號發(fā)送到消防控制中心；所有電梯必須設(shè)置明顯的編號，便于顧客尋找及物業(yè)管理；在電梯里必須提供電梯防護罩掛鉤 ，供應(yīng)商必須提供電梯防護罩，并在拿到許可證后移交給物業(yè)管理。（2）扶梯采用變頻扶梯，扶梯能夠在有人使用的情況下常速運行，無人使用的情況下低速運行，在無人使用延時時間段后停止運行。扶梯的工作狀態(tài)（運行、停止、故障）應(yīng)納入樓宇自動控制系統(tǒng)監(jiān)視。應(yīng)當(dāng)在各自動扶梯的上平臺和下平臺處提供梳齒板，扶手帶、梯階、扶梯下部建議設(shè)置泛光燈

29、帶。扶梯自上而下防護毛刷處建議設(shè)置燈帶。扶梯的扶手帶應(yīng)為黑色。扶梯出入口處必須和商場地面磚齊平（需滿足相應(yīng)精裝所提要求）。扶梯機房機蓋板應(yīng)與梯階顏色一致，花紋必須統(tǒng)一，兩個扶梯之間不得出現(xiàn)深縫蓋板。扶梯的梯階必須是黑色的，而不是原裝鋼鐵顏色底。扶梯各個踏板的三個邊緣，前、左和右邊應(yīng)當(dāng)使用符合相關(guān)規(guī)范要求。黃色區(qū)劃線標(biāo)記，協(xié)助乘客正確和安全地搭乘自動扶梯。扶梯出入口處檢修蓋板避免采用小塊拼裝，材質(zhì)須結(jié)實，表面須有防滑凹紋設(shè)計，鋪裝后須與地

30、面齊平。梯階應(yīng)安裝下列安全警告系統(tǒng)/標(biāo)記：第 52頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)大塊蓋板 防滑凹紋設(shè)計2.21 攝像機設(shè)計（1）主要設(shè)備房門外及控制中心內(nèi)都安裝有閉路數(shù)碼電視監(jiān)視系統(tǒng)的攝像機。攝像頭的位置如下：功能區(qū) 攝 像 機 類 型備注 功能區(qū)電梯轎箱攝 像 機 類 型備注地 面 層 主 彩 轉(zhuǎn) 黑 半 避免正對門 口彩色微型

31、 安 裝 于 電 梯的對角 要出入口 球型公 共 主 要 彩 轉(zhuǎn) 黑 半 避免安裝于 燈具前重要機房 彩 轉(zhuǎn) 黑 槍 從 外 部 監(jiān)通道 球型 及其出入 口型 控 機 房 門 口公共大堂/ 彩 轉(zhuǎn) 黑 半 球機采用嵌 入式扶梯口 彩 轉(zhuǎn) 黑 半 球型 中庭 球型+彩轉(zhuǎn)黑球機員 工 出 入 彩 轉(zhuǎn) 黑 槍 安裝于室內(nèi) 卸貨區(qū)停車場彩 轉(zhuǎn) 黑 槍 型 口 型屋 面 層 出 彩 轉(zhuǎn) 黑 槍

32、安裝于室內(nèi) 墻壁彩 轉(zhuǎn) 黑 槍 安 裝 于 出入口 型 型 入 口 、 通 道、彎道后勤通道 彩 轉(zhuǎn) 黑 槍 型結(jié)合后勤通 道吊頂形式確定護罩類型步行樓梯 彩 轉(zhuǎn) 黑 槍 安 裝 于 室前室 型 內(nèi)墻壁總服務(wù)臺 彩 轉(zhuǎn) 黑 半 球型面對顧客方 向室外廣場建筑周界彩 轉(zhuǎn) 黑 球 機集 中 式 收 彩 轉(zhuǎn) 黑 半銀臺 球型第 53頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號

33、： SD-CM-P01-G02 (2014.06)電梯廳 彩 轉(zhuǎn) 黑 半 球型根據(jù)電梯廳 大小選擇鏡頭焦距影 院 / 冰 場 / 美 食廣場根 據(jù) 萬 象 城經(jīng)驗，美食 廣 場 建議 采 用 紅外攝像機ATM 機器 彩 轉(zhuǎn) 黑 半 避免安裝于 燈具前 位置、財務(wù) 投袋室、會員中心前區(qū)及購物卡區(qū)域球型（2）監(jiān)控系統(tǒng)必須備錄至少 30 天；且需要遵循當(dāng)?shù)毓膊块T的要求。攝像頭和顯示屏必須是彩色的。監(jiān)視器采用彩色應(yīng)有內(nèi)置式補光

34、, 用于錄像的目的。每個顯示屏只能放 16 個攝像頭的屏幕。顯示屏必須能播放所有攝像頭。閉路電視顯示屏上必須有時間/日期/地點。監(jiān)控中心應(yīng)和消防控制中心設(shè)在一間。管理公司辦公室內(nèi)的收銀室、點鈔室及辦公室內(nèi)的其他監(jiān)控攝像頭 應(yīng)接到電腦機房，供應(yīng)商應(yīng)提供相應(yīng)的成套設(shè)備，如硬盤錄象機等，要求能夠保存至少 1 個月的錄像數(shù)據(jù)。2.22 停車收費系統(tǒng)設(shè)計（1） 在停車庫扶梯、電梯廳內(nèi)設(shè)置中央收費處（預(yù)留自動繳費機點位）。獨立的 1

35、6A 單相電源插座供出口\入口讀卡器和欄桿機使用。（2）停車場管理系統(tǒng)包含：電動欄桿（采用防人行格柵欄桿，含地感線圈，紅外防砸車感應(yīng)）、自動發(fā)卡系統(tǒng)（非接觸式卡）、自動收卡系統(tǒng)（非接觸式卡）、收費軟件（軟件為可控制分時段收費，并可按管理公司要求打印收費統(tǒng)計報表。收費軟件最好與購物中心會員卡積分系統(tǒng)連通）、車位動態(tài)數(shù)量及滿位顯示（出入口帶攝像）。（3）停車讀卡和收卡器停車讀卡和收卡器必須在室內(nèi)，或能保護司機免受日曬雨淋的地方，但應(yīng)避開出租

36、車進出通道并不得設(shè)置在坡道上。（4）顯示屏第 54頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)在每個停車收費站安裝停車收費顯示屏。（5）系統(tǒng)配備系統(tǒng)必須包括但不限于收銀機、電腦、UPS 和相關(guān)軟件。（6）雙電源系統(tǒng)必須有雙電源（應(yīng)急供電）。（7）其它應(yīng)與安防消防系統(tǒng)聯(lián)動控制。2.23 門禁系統(tǒng)設(shè)計（1）門禁位置管理公司辦公室里的電腦房、管理公司辦公室

37、的總大門（此門禁須帶考勤功能）、在管理公司辦公室的會客廳里的門、變壓器房、高壓和主要低壓配電柜房、冷水機房、水泵房、鍋爐房、消防水泵房、消防控制中心、安防控制中心、電視機房、電信機房、電梯機房、氣瓶儲藏室、其他重要機房和區(qū)域。（2）門禁控制主系統(tǒng)應(yīng)和消防控制中心設(shè)在同一間室內(nèi)。（3）管理公司的人事部應(yīng)有一臺聯(lián)到消防控制中心的門禁系統(tǒng)，以管理辦公人員的門禁卡。（4）做門禁卡的讀卡器應(yīng)安裝在物業(yè)管理辦公室。2.24 節(jié)能設(shè)計（1）生活水泵

38、系統(tǒng)采用變頻系統(tǒng)，降低水泵能耗 ；（2）采用節(jié)水設(shè)備設(shè)施（節(jié)水馬桶，感應(yīng)龍頭，感應(yīng)小便器等）；（3）空調(diào)冷凍水泵采用用電分項計量；冷水機組容量大小匹配，根據(jù)商業(yè)項目面積情況小容量機組采用變頻機組；冷卻塔根據(jù)冷卻水運行溫度自動啟停。KTV、電影院設(shè)獨立空調(diào)系統(tǒng)。（4）照明系統(tǒng)采用節(jié)能燈、地庫 LED 燈，區(qū)域照明采用多回路、 間隔控制，設(shè)置燈光自動控制系統(tǒng)管理（含室外泛光照明及水景）（5）電梯控制采取群呼群控；電梯控制系統(tǒng)有變頻等節(jié)電模

39、式；第 55頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)（6）計量表計按當(dāng)?shù)匾笤O(shè)置節(jié)能監(jiān)控系統(tǒng),為節(jié)能降耗統(tǒng)計做依據(jù) 。2.25 防風(fēng)防凍設(shè)計（1）商場出入口的防風(fēng)防凍措施a.商場采用雙層門的門斗設(shè)計；b.商場入口區(qū)域采用地暖方式；c.出入口的外門內(nèi)設(shè)置熱風(fēng)幕機或循環(huán)風(fēng)系統(tǒng)；d.出入口的門斗區(qū)域和門外均設(shè)置防塵地毯，以清除鞋底積雪；地墊與地面齊平;

40、（2）地下車庫的出入口硬件設(shè)計a.采用快速卷簾門用于車輛進出時的快速升降，防止強冷空氣的持續(xù)貫入；第 56頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)b.車庫入口露天部分采用玻璃雨棚或預(yù)埋地?zé)峁?，用于冬季防止大雪落在坡道上并結(jié)冰，影響車輛的進出；c.車庫入口區(qū)域消防噴淋采用預(yù)作用開式系統(tǒng)，用于防止冬季低溫導(dǎo)致的消防噴淋系統(tǒng)凍裂漏水；（3）建筑本體的防凍保

41、溫措施a.根據(jù)綠色環(huán)保建筑要求，建筑墻體，屋面、地面在設(shè)計上已經(jīng)采用保溫材料或雙層中空幕墻玻璃進行了保溫防凍處理；（4）室外給水管路的防凍措施a.綠化或水景用室外給水管路均設(shè)置冬季管路末端排放閥 ;b.直通室外的疏散走道內(nèi)消防噴淋及給水管路均采用保溫或自動溫控電伴熱方式進行了防凍處理。第 57頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)2.26 巡更

42、系統(tǒng)設(shè)計巡更系統(tǒng)采用離線式，便于物業(yè)后期巡更路線的合理安排。（建議考慮指紋巡更系統(tǒng)，指紋巡更系統(tǒng)保證了巡檢記錄的公正、權(quán)威，徹底杜絕了巡檢時的補巡、漏巡、代巡等現(xiàn)象，有效確保管理制度的落實，最大限度提高執(zhí)勤目標(biāo)的安全系數(shù)）。2.27 店鋪機電交付標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域/專業(yè) 類別/ 項目 標(biāo)準(zhǔn)/描述系統(tǒng)系統(tǒng) 獨立高壓變電所，10Kv 雙路電源供電 形式區(qū)域 負荷密度 (W/㎡)L1 高檔名牌商 100/120 鋪L2 高檔名牌

43、商 100/12080/100鋪地下、L3 及以上樓層商鋪強電 專業(yè) 用電 負荷指標(biāo)超市 110 (設(shè)獨立空調(diào)：150)110 （設(shè)獨立空調(diào)：150） 百貨影院 110~130（獨立空調(diào)）餐飲連廚房(燃 氣灶具) 200 /250餐飲連廚房(電 灶具) 400 /500第 58頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)備注：1、 以上指標(biāo)包含租戶

44、內(nèi)空調(diào)設(shè)備用電，不包含中央空調(diào)系 統(tǒng)用電。2、 影院指標(biāo)包括影院的空調(diào)系統(tǒng)用電(影院空調(diào)一般為獨立 的系統(tǒng)配置)。3、 影院面積指包括影廳、放映室、公共走廊、前廳等的影 院所有規(guī)劃區(qū)域面積。4、 餐飲連廚房面積指包括餐廳及廚房的所有餐飲規(guī)劃區(qū)域。區(qū)域超市供電容量100KW發(fā)電 機提供商鋪非消防重要負荷指標(biāo)餐飲連廚房面 積≤300 ㎡300 ㎡＜餐飲連廚房面積≤800 ㎡15KW30KW800 ㎡＜餐飲 連廚房面積≤1500

45、 ㎡50KW100KW 1500 ㎡＜餐飲連廚房面積備注：由發(fā)電機所帶的非消防重要設(shè)備負荷，在確認火災(zāi)發(fā) 生后應(yīng)全部退出運行，以確保消防設(shè)備供電。照度 指標(biāo) 租戶裝修負責(zé)1、 每間租戶均設(shè)低壓電表計量(包括一般供電、重要供電、 應(yīng)急供電)，電表集中設(shè)置在各層分區(qū)電房內(nèi)（機械表）；2、 商鋪內(nèi)電表精度不低于 0.5 級，互感器不低于 0.2 級計量 方式第 59頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城

46、篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)1、 提供普通電源至商鋪區(qū)域內(nèi)，并設(shè)進線開關(guān)箱； 2、 大于 500 ㎡的商鋪，提供應(yīng)急照明電源(10W/㎡)至商鋪區(qū)域內(nèi)，并設(shè)置進線開關(guān)箱； 租戶 末端配置 3、 餐飲商鋪及超市提供租戶冷藏、冷凍設(shè)備的應(yīng)急電源至 商鋪區(qū)域內(nèi)，并設(shè)置進線開關(guān)箱；4、 商鋪內(nèi)由租戶負責(zé)(包括設(shè)置帶蓄電池的應(yīng)急照明燈具)；安全 技術(shù)防范系統(tǒng)商鋪內(nèi)由租戶自行負責(zé)(包括閉路監(jiān)控、防盜報警、門磁等

47、)（主系統(tǒng)設(shè)有預(yù)留點位供租戶日后自行接駁）POS 系 區(qū)域 網(wǎng)絡(luò) 電話 統(tǒng)零售租戶面 積≤50 ㎡50 ㎡＜零售租戶面積≤300 ㎡1 個 1 個 2 個2 個 2 個 4 個300 ㎡＜零 售租戶面積4/300 2 個/300 ㎡ 2 個/300 ㎡ ㎡弱電 專業(yè)超市/百貨 預(yù)留光纖和大對數(shù) 配置 標(biāo)準(zhǔn) 電話、 數(shù)據(jù)、POS系統(tǒng) 餐飲/咖啡店 1 個 1 個 2 個影院 預(yù)留光纖和大對數(shù)租戶 末端

48、配置預(yù)留到店鋪弱電箱第 60頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)區(qū)域 有線電視配置 標(biāo)準(zhǔn) 超市/百貨 預(yù)留放大器，后期擴展 有線 電視系統(tǒng)餐飲/咖啡店 1 根電視進線，自行擴展租戶 末端配置1、 百貨及超市于每層弱電房預(yù)留節(jié)點及預(yù)留線槽在公共走廊， 接駁由用戶自行負責(zé)；2、 其余租戶于弱電房預(yù)留接點供租戶戶自行負責(zé)接駁；配置 標(biāo)準(zhǔn) 滿足

49、國家規(guī)范要求火災(zāi) 報警系統(tǒng)1、 探測器安裝按無吊頂安裝，每個探測器預(yù)留約 2 米線纜長 度以保證租戶自行裝修的靈活性。2、 租戶內(nèi)裝修由租戶自行負責(zé)(包括探測器改位置及因裝修要求增加探測器等)。租戶 末端配置配置 標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域為背景音樂及緊急廣播，店鋪為緊急廣播，后勤區(qū)域 為緊急廣播。 背景 音樂及緊急廣播1、 地下以及機房無吊頂區(qū)域、后勤通道為壁掛喇叭，其余為 吸頂喇叭； 租戶 末端配置 2、 租戶內(nèi)裝修由租戶自行負責(zé)(包括

50、緊急廣播改位安裝及背景 音樂設(shè)置等)。淄博五彩城租戶機電產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)(暖通專業(yè))標(biāo)準(zhǔn)/描述專 項 面積大 于 面積小 于 業(yè) 目 精品零 百貨等面積超 超市 售、名牌 店1000m 2 的餐廳電影院 1500m2 的店鋪 1000m2 的餐廳第 61頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)室內(nèi)設(shè) 夏季：室內(nèi)設(shè)計溫度 25℃，相對濕度小于等于

51、65%。 冬季：室內(nèi)設(shè)計溫度 18-20℃。 計溫濕度新風(fēng) 19m^3/h 19m^3/h 25m^3/ 25m^3 12m^3/h 19m^3/h.人 指 .人 .人 h.人 /h.人 .人標(biāo)人員 百貨為 3~5m^2/ 4-5m2/ 4m2/人 2m2/人 2m2/人 1.5m2/人 指 人。 人標(biāo)夏暖 季通 空 專 調(diào)業(yè) 水供回水溫度冬季空調(diào)水供回水溫度6/12℃60/50℃第 6

52、2頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)夏季空 設(shè)計負荷 設(shè)計計算 負荷150w/m2設(shè)計負 荷設(shè)計負約 調(diào) 160~200w/m^2 約 荷 200w/m260w/ 2負 左右 150w/m 2260W/ m2 荷 m2指標(biāo)空調(diào)采 系統(tǒng)由租 戶自行決定風(fēng)機盤管 +新風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)機盤 管+新風(fēng)系統(tǒng)系統(tǒng)由 租戶自行決定系統(tǒng)由租 戶自行決定暖

53、系統(tǒng)由租戶自行系 決定統(tǒng) 形式預(yù)留空 調(diào)機房，空調(diào)設(shè)備租戶自理空 預(yù)留空調(diào) 無，租區(qū) 內(nèi)空調(diào)設(shè)備租戶自理無，租區(qū) 內(nèi)空調(diào)設(shè)備租戶自理預(yù)留空調(diào) 機房，空調(diào)設(shè)備租戶自理調(diào) 預(yù)留空調(diào)機房，空 機房，空機 調(diào)設(shè)備租戶自理 房調(diào)設(shè)備租 戶自理空 租戶邊 界處預(yù)留空調(diào)水管空調(diào)機 房內(nèi)預(yù)留空調(diào)水管空調(diào)機房 內(nèi)預(yù)留空調(diào)水管租戶邊界 處預(yù)留空調(diào)水管空調(diào)機房 內(nèi)預(yù)留空調(diào)水管調(diào) 空調(diào)機房內(nèi)預(yù)留 水 空調(diào)水管管租戶邊 界處預(yù)留新風(fēng)管道

54、接口并設(shè)置風(fēng)量調(diào)節(jié)閥租戶邊界 處預(yù)留新風(fēng)管道接口并設(shè)置風(fēng)量調(diào)節(jié)閥新風(fēng)管 道由室外接至預(yù)留空調(diào)機房內(nèi)新 新風(fēng)管道 由室外接至預(yù)留空調(diào)機房內(nèi)新風(fēng)管道 由室外接至預(yù)留空調(diào)機房內(nèi)新風(fēng)管道由室外 風(fēng) 接至預(yù)留空調(diào)機 系房內(nèi) 統(tǒng)加 無第 63頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)濕 系統(tǒng)形式餐飲廚房排油煙井道餐飲廚房排油煙補風(fēng)井道在租區(qū) 在租區(qū) 指定位 在

55、租區(qū)指 定位置預(yù)留排油煙井道指定位 置預(yù)留排油煙井道在租區(qū)指定位置 預(yù)留排油煙井道 無 置預(yù)留 排油煙井道無在租區(qū) 指定位置預(yù)留補風(fēng)井在租區(qū) 指定位置預(yù)留補風(fēng)井在租區(qū)指 定位置預(yù)留補風(fēng)井道\百葉在租區(qū)指定位置 預(yù)留補風(fēng)井道 無 無道\百葉 道\百葉排 風(fēng)系統(tǒng)預(yù)留排風(fēng) 路由，由租戶自行解決無，在走 廊內(nèi)集中設(shè)置排風(fēng)口事故排 風(fēng)與排油煙系統(tǒng)合并事故排 風(fēng)與排油煙系統(tǒng)合并在租區(qū)指 定位置預(yù)留排風(fēng)井道\百葉設(shè)集中排風(fēng)第 64頁共 71

56、頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)面積大 于計 量方式1500m設(shè)冷熱量 2 的餐 計量設(shè)冷熱總 設(shè)冷熱總表 無 無 表 廳，設(shè)置冷熱總 表。制 冷機組預(yù)留風(fēng)冷 機組位除影院、超市、KTV 外，整個商業(yè)部分合用制冷系統(tǒng). 置，設(shè)備 租戶自理冬 季供熱系統(tǒng)采用市政供熱，整個商業(yè)共用供熱系統(tǒng)在租區(qū) 指定位置預(yù)留在租區(qū) 指定位置預(yù)留燃氣接 在租區(qū)指定位置 燃氣接

57、天 預(yù)留燃氣接口，租 然 戶接駁時必須滿氣 足相關(guān)的消防配套建設(shè)口，租戶 口，租戶無 無 接駁時 必須滿足相關(guān)的消防配套建設(shè)接駁時 必須滿足相關(guān)的消防配套建設(shè)無專 項 精品零 售、名牌店百貨等面積超 業(yè) 目 超市 餐廳 電影院 1500m2 的店鋪第 65頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)給 水1、餐飲區(qū)預(yù)留給、排水，

58、并 預(yù)留含油廢水排水1、提供帶水表的給 水管；2、廚房區(qū)做一般租戶 不提供給排水設(shè)施，個別租戶根據(jù)其要求加設(shè)1、一般租戶不提 降板處理，供租戶 鋪設(shè)排水管道，并預(yù)留含油廢水排水點（排至二級隔油設(shè)備間）；3、預(yù)留衛(wèi)生間給排水。4、一級隔油由租戶自行處理。供給排水設(shè)施，個 點（排至別租戶根據(jù)其要 求加設(shè)；2、一級隔油由租戶自行處理。二級隔油 設(shè)備間）（需租戶提供區(qū)域劃分）2、一級隔油由租戶自行處理。預(yù)留衛(wèi)生 間給排水排 水給 排水專業(yè)

59、消 防 按照規(guī)范要求設(shè)置消火栓及自噴淋設(shè)施由用戶預(yù)留電 自理（預(yù) 熱水器 留電負 插座熱 水 無 無 無荷）結(jié) 活 店鋪區(qū)： 超市區(qū)： 店鋪區(qū)： 餐飲區(qū)：5.0kN/m2 廚房區(qū)：5.0kN/m2 4kN/m2 構(gòu) 荷 5.0kN/m2(含分 7.0kN/m 5.0kN/m第 66頁共 71頁山東大區(qū)商業(yè)項目營運、物業(yè)前期介入設(shè)計指引手冊（五彩城篇）編號： SD-CM-P01-G02 (2014.06)專 載

60、 割墻自重) 2 2 儲藏區(qū)：業(yè) 儲藏區(qū)： 10.0kN/m2設(shè)備用房：7.0～10.0kN/m2廚房(B2)：5.0kN/m2卸貨區(qū)(B1)：15kN/m2樓梯間：3.5kN/m2儲藏區(qū)： 10.0kN/m2儲藏區(qū)： 10.0kN/m210.0kN/m2 設(shè)備用房：7.0～10.0kN/m2樓梯間：3.5kN/m2 設(shè)備用 設(shè)備用房：7.0～ 房：7.0～10.0kN/ m210.0kN/ m2樓梯間： 3.5kN/m2樓