轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理的社會(huì)政策分析.pdf

1、物業(yè)管理是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中,由于住房制度改革而產(chǎn)生的一種新型的服務(wù)方式。住房從一個(gè)純粹的生活居住場(chǎng)所衍生出個(gè)人與家庭的生活品質(zhì)、社會(huì)地位、以及財(cái)富象征等多種屬性,從計(jì)劃體制下的配給租賃方式演變?yōu)閭€(gè)人的私有產(chǎn)權(quán),從公共房屋的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)居住者和所有者的服務(wù)。同時(shí),由于各種原因而導(dǎo)致房屋類型的多樣化,物業(yè)服務(wù)的多樣化,以及物業(yè)管理社會(huì)政策的多樣化,使得看似簡(jiǎn)單的物業(yè)管理成為全社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn),成為社會(huì)政策顯性沖突頻發(fā)的領(lǐng)域。針對(duì)物業(yè)

2、管理領(lǐng)域產(chǎn)生的這些問(wèn)題,政府已經(jīng)采取了措施,制定了相應(yīng)的社會(huì)政策加以干預(yù),但事實(shí)證明目前有相當(dāng)部分的政策失效了。主要表現(xiàn)在:第一,有些政策從制定到實(shí)施根本就沒(méi)有產(chǎn)生過(guò)效果。第二,一些政策在早期實(shí)施的時(shí)候是有效的,但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理提出的新的要求,從推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展的角度來(lái)考量,卻成為了無(wú)效的政策,并且還給物業(yè)管理的發(fā)展構(gòu)成了障礙。在社會(huì)轉(zhuǎn)型中,在多元利益格局和利益目標(biāo)沖突下,政府究竟應(yīng)該以怎樣的方式去制

3、定和實(shí)施有效的物業(yè)管理社會(huì)政策?筆者認(rèn)為:政府改變傳統(tǒng)單一管理控制的行政模式,構(gòu)建主導(dǎo)與規(guī)范、協(xié)調(diào)與服務(wù)、監(jiān)督與評(píng)估三位一體的物業(yè)管理社會(huì)政策綜合模式是一種有效的路徑。一是規(guī)范和主導(dǎo),首先要對(duì)各行動(dòng)主體的職責(zé)和權(quán)益,行動(dòng)主體的主體邊界和行動(dòng)邊界有明晰的界定。其次,政府要制定一個(gè)統(tǒng)一的游戲規(guī)則,讓雙方的利益沖突能在一個(gè)平衡的軌道上進(jìn)行博弈。二是協(xié)調(diào)與服務(wù),政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起個(gè)人、企業(yè)無(wú)法承擔(dān)的建設(shè)信息化平臺(tái)的責(zé)任,完善信息服務(wù)建設(shè),消除信息不

4、對(duì)稱。三是監(jiān)督與評(píng)估,政府應(yīng)當(dāng)建立一種監(jiān)督和評(píng)估的機(jī)制,能夠確定正在實(shí)施的政策是朝社會(huì)福利最大化的目標(biāo)邁進(jìn)的。因此必須有一種主客觀相結(jié)合的衡量標(biāo)準(zhǔn),對(duì)所謂的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)和消費(fèi)者滿意度進(jìn)行綜合的考評(píng)。本文以上海為例,通過(guò)對(duì)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的物業(yè)管理政策進(jìn)行分析,研究在社會(huì)轉(zhuǎn)型背景中多元利益格局的條件下,政府如何通過(guò)公共政策手段協(xié)調(diào)各方關(guān)系,保證物業(yè)管理政策順利執(zhí)行,以化解我國(guó)物業(yè)管理中的矛盾。并提出了物業(yè)管理政策完善的對(duì)策。全文分為七章:

5、第一章,問(wèn)題的提出。闡述了轉(zhuǎn)型期我國(guó)物業(yè)管理的研究背景、國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)研究綜述、我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因,并對(duì)文章的研究?jī)?nèi)容、邏輯框架、研究方法作了概括性的介紹,介紹了文章的研究?jī)?nèi)容與研究方法。第二章,上海物業(yè)管理的現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)。上海作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心與最大的商業(yè)城市,其物業(yè)管理的政策變遷、改革與發(fā)展、發(fā)展現(xiàn)狀以及取得的成就和尚待解決的問(wèn)題都具有典型性,對(duì)我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題解決的探索與管理經(jīng)驗(yàn)的積累具有十分重要的理論價(jià)值與現(xiàn)

6、實(shí)意義,對(duì)我國(guó)其他城市的物業(yè)管理社會(huì)政策的制定也具有明顯的示范效應(yīng)。本章對(duì)上述問(wèn)題作了詳細(xì)的回顧與描述,并以此作為研究轉(zhuǎn)型期我國(guó)物業(yè)管理社會(huì)政策的基礎(chǔ)與藍(lán)本。第三章,國(guó)外物業(yè)管理模式的比較與經(jīng)驗(yàn)啟示。對(duì)于物業(yè)管理的社會(huì)政策研究,各國(guó)由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與綜合國(guó)情不同以及物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟程度不同而有所不同。主要通過(guò)對(duì)美國(guó)、日本與德國(guó)三個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理模式、服務(wù)內(nèi)容與資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行詳細(xì)比較與考察,尋找適應(yīng)于上海物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)

7、驗(yàn)啟示。同時(shí),考慮到各國(guó)物業(yè)管理發(fā)展程度與代表性,還對(duì)其他一些傳統(tǒng)與新興發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行了歸類與簡(jiǎn)要描述,總結(jié)了這些國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。第四章,轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理社會(huì)政策的程序合理性:政府主導(dǎo)與規(guī)范。從物業(yè)管理的各個(gè)主體的權(quán)益規(guī)范入手,對(duì)物業(yè)管理中業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府自身行為的權(quán)益規(guī)范逐一探討,旨在為我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的解決奠定基礎(chǔ)。第五章,轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理市場(chǎng)與政府的雙重失靈:政府協(xié)作與服務(wù)。探究市場(chǎng)與政府雙重失

8、靈的窘境下,政府應(yīng)該如何去進(jìn)行協(xié)作、提供服務(wù)與優(yōu)化服務(wù)。構(gòu)建物業(yè)信息化平臺(tái),建立物業(yè)管理呼叫中心,培育物業(yè)管理從業(yè)人員將是物業(yè)管理中政府未來(lái)需要努力的方向。政府在物業(yè)信息化平臺(tái)的構(gòu)建方面應(yīng)該發(fā)揮主導(dǎo)作用。培訓(xùn)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員也是政府優(yōu)化服務(wù)的另一個(gè)重要方面。第六章,轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理社會(huì)政策執(zhí)行與評(píng)價(jià):政府監(jiān)督與評(píng)估。從構(gòu)建物業(yè)管理社會(huì)政策服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的客觀評(píng)價(jià)體系和服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)的主觀評(píng)價(jià)體系著手,結(jié)合上海物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系與

9、服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)體系的現(xiàn)實(shí)境況,作了具體的案例分析。第七章,轉(zhuǎn)型期物業(yè)管理社會(huì)政策發(fā)展的研究結(jié)論和建議。通過(guò)理論與實(shí)踐的結(jié)合得出了四點(diǎn)研究發(fā)現(xiàn),轉(zhuǎn)型期多元利益的形成對(duì)物業(yè)管理社會(huì)政策的形成和執(zhí)行效果構(gòu)成了挑戰(zhàn),多元利益的沖突需要政府進(jìn)行界定與規(guī)范、協(xié)作和服務(wù)以及綜合的政策監(jiān)督與評(píng)估。提出了完善物業(yè)管理社會(huì)政策的建議,轉(zhuǎn)型期政府物業(yè)管理社會(huì)政策需要在更新行政理念,改變物業(yè)管理的服務(wù)方式;明確界定各方權(quán)益,建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系;提供信