南昌商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式研究.pdf

1、與西方國家相比，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史較短，隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設不斷推進，給我國商業(yè)地產(chǎn)提供了較好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境。2016年，中國在建商業(yè)地產(chǎn)項目面積位居世界首位，全球商業(yè)地產(chǎn)項目在建量最大的城市十個就有九個在中國。全國新開大中型商業(yè)地產(chǎn)項目總體量已超過4600萬平方，預計2017年還將持續(xù)增長。這些年，由于中國住宅地產(chǎn)發(fā)展過快過熱，政府加強了對住宅地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調控。在此背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉向商

2、業(yè)地產(chǎn)。飛速增長的商業(yè)地產(chǎn)體量，讓開發(fā)企業(yè)信心倍增，但聚集的商業(yè)地產(chǎn)項目給城市商圈帶來了緊張的同質化競爭，加之電商的迅猛發(fā)展對實體商業(yè)地產(chǎn)項目的巨大沖擊。同時，大部分開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中，沒有轉變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)經(jīng)營理念，只重前期開發(fā)，不懂后期的經(jīng)營管理，導致許多商業(yè)地產(chǎn)項目因為經(jīng)營模式不適出現(xiàn)去化難、空置率高、經(jīng)營慘淡的情況。
　　近年來，南昌商業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，同時也存在體量過剩、同質化嚴重的困局。南昌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3、經(jīng)營理念落后，對商業(yè)經(jīng)營模式認知度不夠。因此，我們需要及時地對南昌商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、經(jīng)營模式存在的問題進行探究，探索出適合本土商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，對于我國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展有著重要的意義。
　　基于此，本文以南昌商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式為切入點并展開探究分析。首先，對商業(yè)地產(chǎn)的相關概念和基礎理論進行了介紹，分析了國內外商業(yè)地產(chǎn)幾種主要的經(jīng)營模式和經(jīng)營模式的特征，從而得出了三點經(jīng)驗啟示。
　　其次，本文對南昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、宏觀

4、環(huán)境進行了介紹。在此基礎上分析了南昌商業(yè)地產(chǎn)的主要經(jīng)營模式和存在的問題。主要有以下四個方面:第一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營理念落后;第二，商業(yè)地產(chǎn)的項目類型與經(jīng)營模式不匹配;第三，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一;第四，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)人才匱乏。
　　另外，本文以南昌紅谷灘萬達廣場作為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式成功的案例進行了分析，得出以下幾點啟示:第一，成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式在戰(zhàn)略定位、市場定位、規(guī)劃設計定位前期，就充分考慮了與后期經(jīng)營模式的

5、高度匹配性。對于萬達這種大型商業(yè)綜合體項目來講，較高物業(yè)自持率的租售結合或者只租不售的經(jīng)營模式有助于統(tǒng)一運營管理，也更加容易取得商業(yè)項目良好的、持續(xù)的經(jīng)營管理最終成功。第二，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的成功，離不開前期精準的規(guī)劃設計和市場定位，中期開發(fā)建設實施有效的計劃管理和成本控制，全方位的宣傳推廣貫穿始終，但更重要的是萬達擁有長期商業(yè)合作伙伴資源，形成了獨有的訂單式商業(yè)模式，為后期成功進入持久盈利的經(jīng)營管理模式提供了保障。這充分說明了成功的商

6、業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式必須是前期開發(fā)建設與后期運營管理的高度結合，開發(fā)流程中各個環(huán)節(jié)如規(guī)劃設計，施工建設、融資渠道、招商選商，宣傳推廣、物業(yè)管理必須環(huán)環(huán)相扣，全程實現(xiàn)科學管理。第三，成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式需要專業(yè)能力強、敬業(yè)程度高、執(zhí)行力到位的人才團隊，萬達已擁有中國最大最強的千人商管公司。每個人在強大的計劃管理系統(tǒng)指導下和監(jiān)管中，步步為營、層層突破，按期完成每一項開發(fā)經(jīng)營計劃，這也是確保萬達商業(yè)地產(chǎn)項目實現(xiàn)最終經(jīng)營模式成功的保障。