房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使及保護研究.pdf

1、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是指作為房屋租賃合同的承租人(包括公民、法人、其他組織)在合同的履行期限內(nèi),當出租人出賣房屋于不特定第三人時,享有在同等條件下,優(yōu)于他人而購買的權(quán)利。由于與物權(quán)形成權(quán)相去甚遠本文不認為承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)屬于物權(quán)或形成權(quán)?；诂F(xiàn)行學(xué)理的分析,承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于債權(quán)。伴隨著司法的推進和立法精神的強化,承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力發(fā)生著變化,對抗第三人之效力已被新的立法精神所摒棄,本文認為主要有時間效力和空間效力兩方面。

2、承租人優(yōu)先購買權(quán)之行使受到以下條件約束:通知義務(wù)、時間限制和同等條件。
　　基于法律邏輯以及不動產(chǎn)交易的習(xí)慣和市場流動性的結(jié)合,承租人在三個月內(nèi)行使其權(quán)利較為合理。鑒于市場交易的復(fù)雜性和多樣性,同等條件不應(yīng)該過于苛刻,主要包括標的價格、支付期限、和履行方式。如此以來既有利于簡化交易程序,又有利于減少資源的浪費。當租賃房屋之上既有承租人又有共有人等權(quán)利人時,基于現(xiàn)有的法律規(guī)定,他們行使優(yōu)先購買權(quán)時就會產(chǎn)生權(quán)利沖突,且難以避免。本文認

3、為應(yīng)當從效益和秩序的角度出發(fā)去考量,房屋共有人和房屋次承租人優(yōu)先購買權(quán)在相比之下應(yīng)當優(yōu)先行使才符合機理。與承租人及共有人相比,房屋出賣人的近親屬較為特殊,本文認為應(yīng)當從價值的取舍與住房權(quán)的保障相結(jié)合出發(fā)區(qū)別對待,靈活運用舉證規(guī)則行使權(quán)利。當房屋所有人或者擔(dān)保權(quán)利人在市場拍賣和司法拍賣程序中拍賣房屋時,應(yīng)當保護承租人的優(yōu)先購買權(quán),主要包括公告法、詢價法、競價法等方式具體保護承租人的合法權(quán)利。既能維護拍賣過程的正常競買秩序又能保護承租人的優(yōu)