論部分房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使.pdf

1、伴隨我國經(jīng)濟建設(shè)的加快和城市化的進一步推進，大眾對房屋無論是在需求量還是在需求水平上，都有了非常大的提高。國家調(diào)控手段、產(chǎn)業(yè)政策以及政府壟斷房屋一級市場等因素也使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴重的供需矛盾。房價逐年攀升，買房置業(yè)，成本高昂。房屋租賃作為房地產(chǎn)二級市場的一個組成部分，在整個市場中具有舉足輕重的地位。承租人優(yōu)先購買權(quán)制度作為房屋租賃法中的一項重要制度，沒有得到立法的足夠重視，其規(guī)定存在簡單化和原則化的不足，導(dǎo)致關(guān)于權(quán)利行使方面的司法爭

2、議屢見不鮮。
　　本文通過一個實際案例的導(dǎo)入，以權(quán)利行使要件中的“同等條件”和優(yōu)先權(quán)人的權(quán)利范圍為核心，對商事房屋租賃中部分承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使相關(guān)問題展開探討，提出問題的解決方案。全文共分五個部分:
　　第一部分為判例導(dǎo)入，通過引入一個部分房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛的經(jīng)典案件直接提出文章問題:1、究竟什么是“同等條件”？2、當出租人出售整個房屋時，部分房屋承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)針對范圍有多大，是整個出售房屋，還是其承租部

3、分，亦或二者皆可？后指出實踐觀點并給出筆者自己就上述兩個問題的簡要評析。
　　第二部分是對部分房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度價值的重視。這一部分，筆者指出:只有在商事房屋租賃關(guān)系中，文章提出的第二個問題才具有實踐性、爭議性和可討論性。實踐中，商事房屋租賃關(guān)系當事人的經(jīng)濟地位，無論是在形式上還是在實質(zhì)上，大都處于基本平等的狀態(tài)，保護承租人弱勢地位的原有制度價值難以有效指導(dǎo)這一領(lǐng)域的實踐操作。重新詮釋制度價值，實有必要。筆者認為:新環(huán)境下，

4、承租人優(yōu)先購買權(quán)制度應(yīng)以減少交易成本、促進交易、提高對物的利用，同時保護承租人對商事經(jīng)營場所的持續(xù)使用為其價值取向。這一部分，也為文章之后的論述奠定基調(diào)。
　　第三部分談部分房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的基礎(chǔ)理論問題。通過對不同觀點的對比、評析，明確部分承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使要件和行使效果它們各自具
　　有的內(nèi)涵。這一部分，筆者集中筆墨重點分析和解答了什么是“同等條件”，提出認定“同等條件”時當采相對同等說，借鑒德國立法“相同條

5、款+特殊情形”的模式，構(gòu)建我國的以“《合同法》第十二條規(guī)定的合同主要條款相同+其他對合同存在實質(zhì)影響的因素”為內(nèi)容的“同等條件”認定模式。
　　第四部分是部分房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)利對象爭議的解決方法及適用原則。筆者在這一部分認為:應(yīng)當以制度價值為導(dǎo)向，運用民法的公平原則和類推適用的方法來解決部分房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)范圍的確定。即:類推適用一般情況下承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的原則性規(guī)定，同時法官當引入自己的價值判斷，通過明確該交易是否會

6、影響房屋的有效利用、是否會損害出租人之利益、是否有助于承租人的持續(xù)經(jīng)營來確定優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利對象范圍。
　　第五部分是多個部分承租人優(yōu)先購買權(quán)競存的解決方案。多個部分承租人優(yōu)先購買權(quán)競存是本文問題之二的一個特殊情形，筆者將其劃分為兩類:一類是部分的優(yōu)先購買權(quán)競存，另一類是整體的優(yōu)先購買權(quán)競存。針對部分的優(yōu)先購買權(quán)競存，就整體房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的部分承租人排斥就部分房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的部分承租人取得房屋所有權(quán);針對整體的優(yōu)先購買權(quán)競