論我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展目標(biāo)及立法模式選擇.pdf

1、近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但是存在巨大的資金缺口。長(zhǎng)期以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)公司融資的主要渠道，大約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自于銀行貸款的支持，給銀行的運(yùn)營(yíng)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，融資渠道的多元化是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所不得不面對(duì)的問題?，F(xiàn)在一種全新的房地產(chǎn)融資方式--房地產(chǎn)投資信托基金，正在引起世界各國(guó)的重視。 房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑

2、證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。房地產(chǎn)投資信托基金是一種通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)動(dòng)作，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取收益和資本增值的基金形態(tài)?？梢哉f房地產(chǎn)投資基會(huì)是一種比較理想的資本市場(chǎng)投資工具。 房地產(chǎn)投資信托基金起源于美國(guó)，近年來在全球得到了快速發(fā)展，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)也陸續(xù)引入了房地產(chǎn)投資信托基金，

3、得到了很大的發(fā)展。就目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資情況來看，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，加快會(huì)融創(chuàng)新，引入房地產(chǎn)投資信托基金，對(duì)解決資金短缺、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有積極意義。首先，房地產(chǎn)投資信托基金作為一種低風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品，在促使不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)有效融合的同時(shí)，為廣大中小投資者提供了一種新型的理財(cái)工具。其次，房地產(chǎn)投資基金能夠協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)走出困境，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)和管理模式，改善法人治理結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)業(yè)的透明度。再次，房地產(chǎn)投資基金可以有效降低銀行的金融運(yùn)

4、營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 我國(guó)目前尚沒有推出真正的房地產(chǎn)投資信托基金，但是發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的條件日益改善，我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)、法律、制度環(huán)境為房地產(chǎn)投資信托基金的推出創(chuàng)造了可能，我國(guó)應(yīng)結(jié)合國(guó)際上已有的經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，設(shè)計(jì)出適合我國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金模式。 本文從房地產(chǎn)投資信托基金的構(gòu)建入手，提出了我國(guó)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的目標(biāo)模式，并且在結(jié)合中國(guó)目前的實(shí)際情況的前提下，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的立法模式提出一些參考意見。筆者主張

5、，房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)采用專項(xiàng)立法的模式，制定專門的房地產(chǎn)投資基金法，同時(shí)，還要在現(xiàn)有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)的配套法律制度，建立適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)投資信托基金法律制度。 本文由四部分內(nèi)容構(gòu)成： 第一章簡(jiǎn)單闡述了房地產(chǎn)投資信托基金的原理，包括房地產(chǎn)投資基金的概念、分類和法律關(guān)系。 第二章重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)投資信托基金在比較成熟的國(guó)家--美國(guó)的發(fā)展沿革，以及處于起步階段的亞洲房地產(chǎn)投資信托基金，包括：新加坡、中國(guó)

6、香港地區(qū)、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以日本等國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)。并對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展作了對(duì)比分析，為確立中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展目標(biāo)提供了借鑒。 第三章從比較法的角度，具體分析了美國(guó)、日本、中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)香港地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的立法情況，并總結(jié)出各國(guó)房地投資信托基金立法在組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)和投資要求、上市要求、收入分配等方面存在的聯(lián)系和區(qū)別，為我國(guó)房地產(chǎn)信托投資立法模式的選擇提供了借鑒。 第四章通過對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)