基于語言變量的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究.pdf

1、改革開放以后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)投資成本高、回收期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，特別是近年來國家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資產(chǎn)生重大影響。因此，科學(xué)合理地評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)并采取相應(yīng)的措施是目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展急需解決的重大問題。對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)理論與方法展開研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　本文在國內(nèi)外有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)理論、房地產(chǎn)項(xiàng)

2、目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系與評價(jià)方法等理論的基礎(chǔ)上，通過繼承與擴(kuò)展，對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)理論和方法展開了系統(tǒng)而深入的研究。其主要研究內(nèi)容如下：
　　(1)綜述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論。包括：房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵與特征、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評價(jià)方法等。
　　(2)建立了系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程詳細(xì)分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，初步建立

3、了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)，包括決策階段風(fēng)險(xiǎn)、前期階段風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)和租售階段風(fēng)險(xiǎn)等4個(gè)一級指標(biāo)，24個(gè)二級指標(biāo)，然后通過問卷調(diào)查、深度訪談等方式獲取了這些指標(biāo)重要性程度的數(shù)據(jù)，通過數(shù)學(xué)分析對指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)，最后確定了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系，即包括4個(gè)一級指標(biāo)，19個(gè)二級指標(biāo)。
　　(3)研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法。首先，研究了不同粒度語言變量的轉(zhuǎn)化方法，提出了基于歸一化思路的不同粒度語言變量轉(zhuǎn)化方法，簡單可行。

4、其次，研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)權(quán)重，建立了基于語言變量AHP方法的主觀權(quán)重確定方法、基于熵權(quán)、離差最大化等方法的客觀權(quán)重確定方法及組合權(quán)重確定方法和位置權(quán)重確定方法；最后，針對屬性值為多粒度不確定語言變量的情況，分別采用直接語言變量和將語言變量轉(zhuǎn)化為梯形模糊數(shù)兩種方式，分別建立了基于擴(kuò)展TOPSIS方法、擴(kuò)展VIKOR方法、灰色關(guān)聯(lián)投影方法和一般化混合集成算子方法的評價(jià)模型，詳細(xì)介紹這些模型的評價(jià)原理、擴(kuò)展思路和評價(jià)步驟。

5、>　　(4)對某房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)例分析。采用基于語言變量AHP方法確定了評價(jià)指標(biāo)權(quán)重，并根據(jù)指標(biāo)數(shù)量的不平衡性進(jìn)行了修正，然后采用基于離差最大化方法確定了指標(biāo)的客觀權(quán)重，按照比例法形成了組合權(quán)重，成為本實(shí)例分析的最終指標(biāo)權(quán)重；然后分別基于擴(kuò)展TOPSIS方法、擴(kuò)展VIKOR方法、灰色關(guān)聯(lián)投影方法和一般化混合集成算子方法，并分別采用直接語言變量和語言變量轉(zhuǎn)化為梯形模糊數(shù)兩種方式對投資實(shí)例進(jìn)行了分析，所有方法得出了相同的結(jié)論