上海市房地產價格影響因素的實證研究【開題報告】

1、<p><b>　　開題報告</b></p><p>　　上海市房地產價格影響因素的實證研究</p><p><b>　　一、立論依據</b></p><p>　　1.研究意義、預期目標</p><p>　　作為國家的支柱產業(yè)，房地產業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展關乎國計民生。自2008年以來，我國房地產

2、市場總體經歷了快速回調、平穩(wěn)運行、快速回暖、穩(wěn)步調整四個階段。一方面，國家對房地產業(yè)的調控日益頻繁，調控力度逐步加大，對經濟發(fā)展的影響程度日趨加深；另一方面，房地產市場作為國家宏觀調控的重要市場之一，其利于經濟發(fā)展、增加就業(yè)的優(yōu)點和加劇行業(yè)風險、推高物價的缺點均顯現出來。定性和定量研究房地產價格的影響因素和房地產業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，可以為政府進行宏觀調控提供依據，為消費者提供信息支持，為房地產開發(fā)企業(yè)項目運作時提供參考。對于促進上海市房地產業(yè)

3、與社會經濟協(xié)調發(fā)展，保持上海市經濟持續(xù)健康發(fā)展有重要的現實意義。</p><p>　　本文以房地產價格為研究對象，主要是為了解決兩個問題：第一，哪些是影響上海住宅價格波動的主要因素；第二，這些不同的因素是怎樣影響住宅價格的。通過對上海市房地產價格進行實證研究，為促上海進房地產市場健康發(fā)展提出相關的建議。</p><p><b>　　2.國內外研究現狀</b></

4、p><p>　　房地產業(yè)在國外許多國家己是成熟的產業(yè)，有關房地產業(yè)的地位作用已有明確的認識，他們大都經歷了繁榮、蕭條的波動，這促使西方學者較早的針對房地產，尤其是房地產價格進行了深入的分析和研究。我國也有眾多學者從不同角度分析了房地產市場的現狀與面臨的風險，深刻分析了我國房價的特點，總結可能影響房價的因素。</p><p>　　從房地產價格和供給的研究看，Geoff Kenny(1999) 認

5、為，住宅市場的實證研究傳統(tǒng)強調住宅價格均衡是由于供給和需求作用的自然結果，房地產供求決定著房地產價格，房地產價格上漲的主要因素在于供求失衡。Min Hwang和john M Quigley（2006）利用美國74個大城市1987-1999年13年的數據，建立了一個需求和供給模型，研究指出過去住宅較高的空置率會使房價下跌；當去年房屋的空置率較高時，房主會預測今年房價會下跌。同時，城市的整體經濟狀況、家庭收入和被雇用狀況（失業(yè)狀況）也會對房

6、價產生影響。</p><p>　　從房地產價格和利率的研究看，高波(2007)認為利率上升對房價有著很大的影響。從成本的角度來看，利率上升會增加房地產開發(fā)的投資利息，從而使房價上漲。從房地產消費需求的角度來看，由于現在購買房地產(特別是商品住宅) 普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會減少房地產需求，從而使房價下降。從投資角度來看，由于房地產是一種重要的投資品，當利率下降時，抵押貸款將大規(guī)模地流入房地產業(yè)，并推動房

7、價的上漲；反之，則房價下降。況偉大（2010）對中國35個大中城市1996-2007年數據的回歸結果顯示：(1)本期利率變動對房價變動具有正向影響，但回歸系數不顯著，表明中央銀行利率政策在很大程度上是無效的。(2)本期房價變動對本期利率變動影響不顯著，但經濟增長率變動對本期利率變動影響顯著，表明中央銀行利率政策力圖穩(wěn)定經濟增長，而非房價。(3)利率預期對房價影響不顯著。(4)收入比開發(fā)成本更能影響房價。這意味著中國大中城市房價并非成本推

8、動，而是收入拉動的。</p><p>　　從房地產價格和居民收入的研究看，美國經濟學家西蒙·史密斯·庫茲涅茨在對各國經濟增長率進行大量數據統(tǒng)計分析后，指出國民經濟增長率與房地產業(yè)發(fā)展狀況之間存在十分密切的關系，經濟增長意味著國民收入增加，使房地產消費需求和投資需求相應增加，進而拉動房地產業(yè)的擴張。Meikle和Peng (2006)使用GARCH模型和VAR模型，利用美國227個大都市統(tǒng)計區(qū)1

9、990年到2002年的數據分析住宅價格和經濟變化、收入變化的關系，他們的研究表明，收入增加會引起房地產價格的上漲，并對住宅的需求有一定比例的增加，從時間緯度證明了居民收入變化對于住宅價格存在顯著的影響。</p><p>　　從房地產價格和區(qū)位的研究看，Soderberg和Janssen(2001)采用特征模型對城市內部住宅價格的差異進行了研究，發(fā)現住宅價格一般隨著與中心商務區(qū)的距離越遠而趨于下降，但是公用設施的布

10、局、環(huán)境舒適性以及其他次中心等因素的影響也非常重要。龔江輝（2009）對北京市住宅價格的決定因素進行了研究,發(fā)現區(qū)位、地鐵、入住時間、方向等因素對于住宅價格具有顯著影響,而房屋類型和容積率等不具有顯著影響。尹海偉、徐建剛等（2009）以快速城市化的大都市上海為例，通過收集的689個房屋樣點數據，基于GIS空間分析功能，采用享樂價格模型，選擇房屋結構、可達性、面積和景觀指數四大類共23個因子。研究結果表明，房屋的結構特征(如面積、建設年代

11、與裝修程度等)是房價的內在的基礎影響因子，而房價的外在重要影響因子除城市綠地外，還包括到市中心的時間、到最近地鐵站的時間、到最近公共服務設施(如醫(yī)院和學校)的時間等。</p><p>　　從房地產價格和銀行信貸的研究看，Collyns and Senhadji(2002)對于四個東亞國家(香港、韓國、新加坡和泰國)的研究表明，在這些國家之中，銀行信貸的增長對房地產價格具有顯著的同步效應。Davis and Hai

12、bin Zhu(2004)利用17個國家的跨國數據對銀行貸款和商用房地產價格之間的關系進行了實證分析，結論是，房地產價格的上漲導致了銀行信貸的擴張，而不是過度的銀行信貸擴張導致了房地產價格的上漲。張濤、龔六堂、卜永祥(2006)對中國房地產價格與房地產貸款的關系也進行了實證分析，結果表明中國房地產價格水平與銀行房地產貸款有較強的正相關關系,住房按揭貸款利率的提高可以有效抑制房地產價格的上漲。</p><p>　　

13、綜上所述，本人認為在國外，實證研究已經成為主流，國內關于房地產價格影響因素的研究分析也取得了一定的成果， 但是針對具體地區(qū)的研究卻不多。所以需結合現有的國內外的文獻加上自己的創(chuàng)新，找出影響上海市房價變動的主要因素，從而可以更好的了解房價的內在運行機制。</p><p><b>　　3.參考文獻</b></p><p>　　[1]況偉大.利率對房價的影響[J].世界經濟

14、，2010(04). </p><p>　　[2]尹海偉，徐建剛，孔繁花.上海城市綠地宜人性對房價的影響[J]. 生態(tài)學報，2009(08).</p><p>　　[3]龔江輝.北京市住宅價格決定因素分析與政策思考[J].北京社會科學，2009(01).</p><p>　　[4]高波.利率沖擊與房地產價格波動的理論與實證分析:1998-2006[J].經濟評論，2

15、007(07).</p><p>　　[5]張濤，龔六堂，卜永祥.資產回報、住房按揭貸款與房地產均衡價格[J]. 金融研究，2006(02).</p><p>　　[6]Meikle N and Peng L.Exploring metropolitan housing Price volatility[J]. Journal of Real Estate Finance and Eco

16、nomics,2006.</p><p>　　[7]Min Hwang and Quigley john M.Econonics fundamentals in local housing markets: evidence from U.S. metropolitan regions[J].Journal of Regional Science,2006.</p><p>　　[8]Da

17、vis Philip and Haibin Zhu.Bank Lending and Commercial PropertyCycles：Some Cross—Country Evidence[R].BIS Working Papers,2004.</p><p>　　[9]Charles Collyns and Abdehak Senhadji. Lending Boom, Rea

18、l Estate Bubbles,and the Asian Crisis[R].IMF Working Papers,2002.</p><p>　　[10]Soderberg B and Janssen C. Estimating distance gradients for apartment properties[J].Urban Studies,2001.</p><p>　　[

19、11]Kenny Geoff.Modeling the Demand and Supply Sides of the Housing Market: Evidence from Ireland[J].Economic Modeling,1999.</p><p><b>　　二、研究方案 </b></p><p>　　1.主要研究內容（或預期章節(jié)安排）</p&g

20、t;<p>　　1房地產價格理論分析</p><p>　　1.1房地產市場特征</p><p>　　1.2房地產價格決定機制</p><p>　　1.3影響房地產價格的供給因素</p><p>　　1.4影響房地產價格的需求因素</p><p>　　1.5影響房地產價格的其他因素</p>&

21、lt;p>　　2上海市房地產住宅市場現狀</p><p>　　2.1上海市房地產業(yè)發(fā)展階段回顧</p><p>　　2.2 2010年上海市住宅市場情況</p><p>　　3上海市房地產價格影響因素的實證檢驗</p><p>　　3.1模型的基本假定</p><p>　　3.2變量選擇和數據</p>

22、<p>　　3.3需求因素影響下的住宅價格影響因素模型</p><p>　　3.4供給因素影響下的住宅價格影響因素模型</p><p>　　3.5其他因素影響下的住宅價格影響因素模型</p><p><b>　　4結論及政策建議</b></p><p><b>　　4.1研究結論</b>

23、;</p><p><b>　　4.2建議</b></p><p>　　4.3上海市房地產價格走勢未來預測</p><p>　　2.實施方案和進度計劃</p><p>　　實施方案：本論文的研究重點是上海市房地產價格影響因素的實證研究，主要通過統(tǒng)計年鑒、圖書館期刊論文等相關網站查閱房地產金融等相關理論知識和數據，密切關注

24、房地產業(yè)的發(fā)展趨勢，結合相關的分析方法，在此基礎上展開寫作。</p><p><b>　　進度計劃：</b></p><p>　　第6學期第19-20周至第7學期第1-5周：在指導教師的指導下，廣泛搜集、研究相關文獻資料，完成畢業(yè)論文選題。</p><p>　　第7學期第6-12周：在導師的指導下，完成外文翻譯、文獻綜述和開題報告撰寫；參加開題

25、答辯，進一步論證選題價值、確立主要研究內容，論證研究方案的合理性和可行性。 </p><p>　　第7學期第13-14周：撰寫論文詳細提綱，交給導師批閱，反復修改，保證論文結構的合理性。</p><p>　　第7學期第15-20周：開始寫作畢業(yè)論文，完成初稿。</p><p>　　第7學期寒假：結合論文選題開展調查研究。</p><p>　

26、　第8學期第1-2周：在導師的指導下進一步寫作、完善畢業(yè)論文。</p><p>　　第8學期第3-6周：在導師的指導下，充分利用畢業(yè)實習的機會，結合畢業(yè)論文內容開展進一步的調查研究，完成論文。</p><p>　　第8學期第7周：在導師的指導下，進一步修改、完善畢業(yè)論文；定稿并上交。</p><p>　　第8學期第9-11周：參加畢業(yè)論文答辯。</p>