談農村宅基地的整理與利用問題

1、談農村宅基地的整理與利用問題談農村宅基地的整理與利用問題摘要：文章對目前農村宅基地的使用現狀進行了分析，并提出了解決問題的方法。關鍵詞：農村宅基地使用權土地法律制度我國是個農業(yè)大國，耕地是農業(yè)存在與發(fā)展的基礎。當前，在大力發(fā)展經濟和保證人口糧食安全的雙重壓力下，耕地保護面臨著巨大的挑戰(zhàn)。因此農村宅基地的整理將成為保護耕地的一條新途徑，并可以起到一舉多得之功效：促進新農村建設，美化村容村貌，增強農民合法用地的意識，維持農村穩(wěn)定，提高農民的

2、生活質量，改善農民生存環(huán)境，加速農業(yè)、農村現代化進程，提高土地的利用效率，降低閑置率，從而較好地貫徹中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”這一基本國策。對于構建社會主義和諧社會和建設社會主新農村都有重要的作用與意義。l農村宅基地整理的意義11農村宅基地整理是土地整理的重要組成部分，是實現耕地總量動態(tài)平衡的有力保障土地整理包括對建設用地的整理和對農用地的整理兩部分。建設用地(包括農村居民點用地)整理，就是在城市規(guī)劃控制下，在城

3、鎮(zhèn)和村莊進行有效的治理，通過對其內部挖潛，向地下和空中立體發(fā)展建筑，提高容積率，提高土地利用集約度，騰出大量土地作為建設用地儲備或用作農用地，減少建設用地對農用地論文發(fā)表的侵占；農用地整理，就是依據土地利用總體規(guī)劃采取一定的措施，對田、水、林、路、村進行綜合整理，調整土地關系，改善土地利用結構和生產條件，增加可利用土地面積提高耕地質量。由此可見，農村宅地整理是土地整理的一項重要組成部分。據國土資源部制定的全國土地開發(fā)整理規(guī)劃，到2010

4、年，我國將通過開發(fā)整理土地補充耕地1827萬hm2，其中，將通過農用地和農村居民點整理補充耕地約1107hm2，農村宅基地整理是實現耕地總量動態(tài)平衡的重要途徑之一。12農村宅基地整理推進農村城鎮(zhèn)化進程農村宅基地整理應是在土地利用規(guī)劃下進行的，減少宅基地占用面積而不減少使用功能，提高容積率和土地利用集約度，使原散落的農宅集中，填實“空心村”，進行自然村的拆并，形成有一定規(guī)模的中心村和小城鎮(zhèn)，使它們成為規(guī)劃合理、基礎設施基本完善、環(huán)境優(yōu)美的

5、新家園。在進行宅基地整理中，人口的集中和遷村并點為基礎設施的建設提供了必備的條件。這樣還可以減少水、電、氣、熱、通訊等的重復投資。宅基地整理不僅改善了農村生活條件和生活環(huán)境，而且還將帶動建筑業(yè)及水泥等建材工業(yè)的發(fā)展，刺激經濟增長有利于農民增收。另外，優(yōu)美的生活環(huán)境必然會對人們積極向上、奮發(fā)圖強發(fā)展經濟產生激勵作用。再加之政府的適當引導，會加快全面實現小康社會的步伐。13農村宅基地整理可部分緩解我國耕地緊張的局面按1997年人口土地詳查資

6、料測算，在當時人口不變的情況下，人均占地面積由192m2降至100m2，可節(jié)約土地50多萬hm2，占當時總占地面積的近一半。整理出的土地，宜耕則還耕，宜林則還林，或留作建設用地的儲備。這在一定程度上會緩解我國耕地資源緊張的局面。2現行宅基地制度體系基本特征21集體所有，使用主體特定我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有。”特定的

7、宅基地僅限于本經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，村民自己申請取得宅基地后只能自己建房，不可轉讓。22無償取得，無期限使用農村宅基地具有很明顯的社會福利性質。農民能夠無償取得宅基地的使用權，獲得基本的生活條件，這也是農村居民與城市居民相比較享有的最低限度的福利。目前我國普遍實行的還是無償使用宅基地制度，在使用期限上沒有限制，理論上講長期占有，終身使用。由于房屋可以繼承，所以宅基地實質上也是可以繼承的

8、。23一戶一宅，限定標準，依法取得由于我國國土資源有限，不課能給每戶村民提供更多的宅基地，一戶一宅，即可保證基本的生活需要，如果隨便可以申請，則導致土地資源的浪費。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！睆淖置嫔峡催@條規(guī)定再明白不過了，如果一戶農民擁有了兩處以上宅基地當然就構成違法。24具有從屬性和不可流轉性特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，

9、不可將其出賣、轉讓。也不可以抵押。由于宅基地主要作為生活資料提供的，所以權利人不能將宅基地作為生產資料使用。宅基地使用權依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權的轉移而轉移。在買賣房屋時，宅基地的使用權須經過申請批準后才能隨房屋轉移。但是，如果國家建設需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途的，可以經過法定程序進行調劑或者重新安排。3農村宅基地利用存在的問題31農村宅基地用地面積超標嚴重，一戶多宅，房屋空置現象突出由于農村宅基地是無償使

10、用，致使多占便宜，少占吃虧的思想滋長，形成盲目圈地，超標用地。根據國家規(guī)定(《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準)(GB5018893))農村宅基地的面積最高為150m2，而現在的很多地區(qū)農戶的平均宅基地面積已經遠遠的超出了這個最高限。2001年全國農村居民點人均用地高達190m2，超過標準27％，僅此一項就多占土地340多萬hrn2。如果按1hm2地的糧食產量至少養(yǎng)活15個人的話，僅此就可以解決5100多萬人的吃飯問題。由此可見，加強對農村宅基地的整理可以

11、大大節(jié)省所占耕地。另外，農戶分家后另建新房，舊房留作雜用房，未能由集體統(tǒng)一收回調節(jié)使用或拆除；以前早期多戶共居的舊宅，現在只有一戶居住，造成大量的房屋空置。32市郊農村出現大量“空心村”的現象一方面在東部經濟比較發(fā)達的農村地區(qū)，由于道路的完善，沿道路兩旁開發(fā)建設了大量的商品住宅房，很多村里的人都住進了樓房。而原有的農村居民點還仍保持原樣，沒有及時拆遷復墾，造成大量的土地閑置。另一方面，在經濟比較落后的地區(qū)，由于外出打工的比較多，在村里常

12、駐的人軍事論文發(fā)表口比較少，因此還保留著許多不用的舊房沒有拆除，就形成所謂的“空心村”現象。33農村宅基地使用權登記管理工作混亂目前農村房屋所有權和宅基地使用權管理混亂，很多房地產及其產權產籍歸屬不明。“三審稿”第一百六十五條規(guī)定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，宅基地使用權人應當及時辦理變更登記或者注銷登記”，但是由于法律禁止農村宅基地使用權的流轉，致使農村宅基地使用權人在轉讓使用權后規(guī)避法律的可能性很大，給將來的產權糾紛埋下