上海市房地產(chǎn)中介行業(yè)管理研究.pdf

1、摘 要、..， J{ 伴 隨 著 上 魚 全 絲 亡 l l v 的 發(fā) 展 ， 上 海 房 地 產(chǎn) 中 介 應(yīng) 運(yùn) 而 生 ， 短 短 幾 年 ， 中 介 從 無(wú) 到 有 ， 象雨后春筍 般紛紛涌 現(xiàn)， 成為上海一門 炙 手可熱的 職業(yè)。 但同 時(shí). 上海 房地產(chǎn)中介行業(yè)也暴露出許多薄弱環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)中介前期投資小，經(jīng)營(yíng)成本低，卻利潤(rùn)豐厚，加上政府管理機(jī)制的 不健全和企業(yè)結(jié)構(gòu)體系的不完善，行為 不規(guī)范的 現(xiàn)象屢有發(fā)生， 束縛著行業(yè)的

2、健 康發(fā)展因 此。上海房地產(chǎn)中介業(yè)規(guī)模化、 規(guī)范化迫在眉睫。 雖然我國(guó) 房地產(chǎn)中介業(yè)存在 的 問(wèn) 題 己 得 到 有 關(guān) 各 方 面 普 遍 關(guān) 注 ， 并 從 理 論 和 實(shí) 踐 方 面 進(jìn) 行 了 探 索 研 究 ， 、 獻(xiàn) 和 資 料 來(lái) 看 ， 或 只 窺 一 斑 、 或 淺 嘗 輒 止 ， 缺 乏 系 統(tǒng) 整 理 與 分 析 · 基 于 此 必 海市房地產(chǎn) 中介服務(wù)人員、中介服 務(wù)機(jī)構(gòu) 、政府管理部 門、客戶調(diào)查的基

3、礎(chǔ)俱 研 究 的 文 本論 文在對(duì)上上，通過(guò)對(duì)上海市房地產(chǎn)中 介業(yè)現(xiàn)存問(wèn)題的分析，結(jié)合國(guó)外中介業(yè)成熟的管理及運(yùn)行體制，在提出 解決問(wèn)題方法的基礎(chǔ)上， 勾畫出一有政府、 協(xié)會(huì)、中介機(jī)構(gòu)、業(yè)主構(gòu)成的良 性的上海市房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的模型。/ 論 文 首 先 介 紹 房 地 產(chǎn) 中 介 服 務(wù) 的 概 念 ， 分 析 房 地 產(chǎn) 中 介 服 務(wù) 的 特 點(diǎn) 、 性 質(zhì) ， 房 地 產(chǎn) 中介的地位、 作用，以 及上海房地產(chǎn)中介服務(wù)成本和收益狀況

4、， 上海房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展經(jīng)歷的階段及特征，以達(dá)到建立上海房地產(chǎn)中介整體輪廓的目 的。三、四、五、六章是論文的核心部分。 要提高上海房地產(chǎn)中 介的服務(wù)水平，行業(yè)的宏觀管理是基礎(chǔ)， 但是， 政府不應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 政府的主要工作是做好立法及司法的工作，管理應(yīng)由 行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行，按照這種思路， 論文提出， 上海房地產(chǎn)中介要規(guī)范化、規(guī)?；l(fā) 展， 必須實(shí) 行行業(yè)管 理。 論文的 第三、四、五、 六 章以 此為布 局，以 上海房地產(chǎn)中 介所存 問(wèn)

5、題分析為出發(fā)點(diǎn)， 展開具體論述。論文第三章從房地產(chǎn)中介業(yè)的 政府行政管理模式、市場(chǎng)容量與中 介業(yè)規(guī)模、中介服務(wù)人員的基本業(yè)務(wù)素質(zhì)與教育考試、中介的出入市管理、賠償基金制度建設(shè)五個(gè)方面對(duì)上海房地產(chǎn)中 介的政府行政管理進(jìn)行探討; 論文第四 章— 上 海房地產(chǎn)中 介協(xié)會(huì)專 業(yè)管理研究， 從面 上， 先論 述中 介專業(yè)管理的必 要性， 然后提出 專業(yè) 管理的 政策建 議，從點(diǎn)上， 重點(diǎn) 探討中 介契約形式和中 介合同 標(biāo)準(zhǔn)化、中 介服務(wù)的 收費(fèi)

6、 觀念和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、中介市場(chǎng)職業(yè)道德氛圍建立三個(gè)方面:論文第五章— 上海房 地產(chǎn)中 介企業(yè)的 運(yùn)營(yíng)分析， 通過(guò)對(duì)上海房地產(chǎn)中 介公司的企業(yè)特征的 研究， 重點(diǎn)剖析房產(chǎn)超市、上房置換、 特許經(jīng)營(yíng)三種當(dāng)前上海房地產(chǎn)中介業(yè)最熱門的經(jīng)營(yíng)模式; 論文第六章闡述網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)時(shí)代上海房地產(chǎn)中介的發(fā)展，最后， 論文 通過(guò) 對(duì)上海房地產(chǎn)中 介市 場(chǎng)發(fā)展計(jì) 量分析、中 介市 場(chǎng)與 存量房交易量的 相 關(guān) 性分析， 預(yù)測(cè)上海房地產(chǎn)中 介業(yè)的發(fā) 展趨勢(shì)， 展望

7、上海房地產(chǎn)中 介行 業(yè)在未來(lái)發(fā)展中 所 蘊(yùn) 含 的 巨 大 潛 力 與 光 輝 前 景 。 戶關(guān) 嗣: 上 海 房 地 產(chǎn) 中 介 ‘ 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 人 } 政 府 行 政 管 理 ) 協(xié) 會(huì) 專 業(yè) 管 理A ti i h 產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)中介 。第一童 導(dǎo)論第一章 導(dǎo)論第一節(jié) 研究背景房地產(chǎn) 業(yè)是 一個(gè) 綜合的 產(chǎn)業(yè)體系， 它由 房地 產(chǎn)融資 投資、 房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、 市場(chǎng)營(yíng)銷、 中 介服務(wù) 和 物業(yè)管理等多個(gè)部分組成。 房地產(chǎn)中 介

8、服務(wù)業(yè)作為 房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地 產(chǎn)市 場(chǎng) 運(yùn)行 和 物業(yè)管 理服務(wù)的 衍生物， 是隨 著房 地產(chǎn)市 場(chǎng)逐步發(fā)展起來(lái)， 并為 房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和物業(yè)管理服務(wù)的。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮，決定著房 地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) ( 以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)中介業(yè)或中 介業(yè)) 的發(fā)展和繁榮。在國(guó) 外， 房地產(chǎn)中介與律師、醫(yī)生 等職業(yè)一 樣， 受人尊敬， 并且收入頗高。 他們的 信 譽(yù)來(lái)自 為客戶提供及時(shí)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 然而，中

9、國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)卻因 其不規(guī)范、甚至帶有欺騙性的 行為而常被客戶抱怨和拒絕，有關(guān)投訴連續(xù)多年列于中國(guó)消協(xié)十大投訴熱點(diǎn)之一，使中國(guó) 老百姓認(rèn)為房地產(chǎn)中介服務(wù)人員是最不可信任的人群。這種現(xiàn)象，一方面反映了老百姓置業(yè)需要房地產(chǎn)中介提供專業(yè)服務(wù):另一方面也反映 出中介服務(wù)市場(chǎng)較為 混亂，老百姓對(duì)中介普遍缺乏信任。中介業(yè)規(guī)模化、規(guī)范化迫在眉睫。一、上海房地產(chǎn)中 介市場(chǎng)根 據(jù)上海市房地 產(chǎn)交易中 心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 上海實(shí)際經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中 介服務(wù)的 機(jī)

10、構(gòu)， 從1 9 9 3 年底的2 0 0 家左右，己 迅速增加到目 前的近 4 5 0 0家， 業(yè)務(wù)量也相應(yīng)上升。1 9 9 9 年本市共銷售商品房 1 3 2 9 萬(wàn)平方米， 其中有八成是通過(guò)中 介代理公司成交的， 存量房交易 5 1 1 萬(wàn)平方 米， 其中 約 5 5 % 通過(guò)房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 居間 成交。 如今， 上 海市民 通過(guò)房地產(chǎn)中介置 業(yè)己 經(jīng) 是一 種很 普遍的 行為， 房地產(chǎn)中 介在上海 房地產(chǎn)市場(chǎng)中 正逐 步進(jìn)入應(yīng)有

11、的 角色。首先， 改 革開 放到 今天， 上海市房 地產(chǎn)的 增加 值占 上 海市G D P 的比 重由1 9 7 8 年0 . 1 逐步提高 至1 9 9 7 年的4 . 4 Y o， 1 9 9 8 年的5 . 0 %. 1 9 9 9 年5 . 2 % ， 上 海 房地產(chǎn) 年投資 額從 1 9 9 0 年8 . 1 6億 元猛增至1 9 9 6 年的6 5 7 . 7 9 億元，1 9 9 7 , 1 9 9 8 , 1

12、 9 9 9 年雖 然持續(xù)出 現(xiàn)下降 趨勢(shì)，但平均每年仍然保持在 5 6 8 . 7 0 億元的投資量，具體數(shù)據(jù)如表 1 一1 所示:表 1 一1 : 1 9 9 0 -1 9 9 9 年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ( 單位:億元)年 份 1 9 9 0 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9年投資額 8 . 1 6 7 . 5 9 1

13、 2 . 7 1 2 2 . 0 4 1 1 7 . 4 4 6 6 2 6 5 7 . 8 6 1 4 . 2 5 7 7 1 5 1 4 名增長(zhǎng)幅度% 1 0 0 - 7 . 0 6 7 . 5 7 3 . 4 4 3 2 . 7 2 9 7 . 1 4 1 . 1 一 6 石 - 6 . 1 一 1 0 . 8資料 來(lái) 源:1 9 9 1 - 2 0 0 0 年 《 上海統(tǒng)計(jì) 年鑒 ，從上述數(shù)據(jù)我們可以看到，上海房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民 經(jīng)

14、濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)地位逐步提高，隨著上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展， 尤其是住房分配貨幣 化制度的實(shí)施，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)更加看好，作為房地產(chǎn)業(yè)子產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)中介業(yè)也必 將隨之發(fā)展。其次， 從表 1 - 1 可見，1 9 9 5 年至 1 9 9 9 年上 海市房地產(chǎn)開 發(fā) 投資 量很大， 并且比 較 集 中， 這使 得 1 9 9 7 年到 1 9 9 9 年上海市 竣工商品 房 面積大幅增加。 另外， 在貨幣 化分 房政策 的 推動(dòng)下， 個(gè)人購(gòu)