鎮(zhèn)江中浩國際廣場食尚街市場研究與商業(yè)定位報告208

1、目錄,宏觀環(huán)境分析 商業(yè)零售市場分析 項目分析 消費者調研 商家訪談 餐飲業(yè)市場研究 項目定位 租售策略 財務分析,研究目的和方法,,市場調查政府訪談高層研討案頭分析數學建模,目標分解,研究方法,研究目的,,,,,,,,通過宏觀市場、中觀區(qū)域和微觀項目研究，明確本項目的市場定位,通過對消費者調研數據的分析，明確目標客群,通過廠商訪談，確定業(yè)態(tài)和業(yè)種配比,保證鎮(zhèn)江中浩國際廣場項目商業(yè)定位策劃的順利完

2、成,研究思路圖,,,,,項目啟動和前期準備,鎮(zhèn)江宏觀零售市場概況,項目輻射區(qū)域分析,消費者調研,商家訪談,競爭項目分析,零售物業(yè),住宅,項目商業(yè)定位,主題概念,功能組合,業(yè)態(tài)/業(yè)種配比,,供應分析,需求分析,定位研究,宏觀分析,中觀分析,微觀分析,其他,項目分析,租金則算,財務分析,目標客群,租售模式,,目錄,鎮(zhèn)江宏觀環(huán)境分析宏觀經濟發(fā)展概況城市規(guī)劃及政策導向,,鎮(zhèn)江概況,地理位置:鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸，東

3、南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望。全市土地總面積3848平方公里，占全省3．74％。其中，市區(qū)1081平方公里。 行政區(qū)劃:鎮(zhèn)江市現轄丹陽市、句容市、揚中市3個市，市區(qū)設丹徒、京口、潤州和新區(qū)(省級經濟開發(fā)區(qū))，全市有67個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、10個街道辦事處 2007年底.鎮(zhèn)江市總人口已經達到268.78萬人,其中市區(qū)人口116.5萬，地區(qū)生產總值已達1213億元。,鎮(zhèn)江,蕪湖,常州,無錫,南通,蘇州,上海,,南京,馬鞍山

4、,揚州,,鎮(zhèn)江所處的長江三角洲是我國目前經濟實力最強、產業(yè)規(guī)模最大的地區(qū),,,,,,,增長源泉,長三角經濟圈,珠三角經濟圈,環(huán)渤海經濟圈,動力機制,產業(yè)特色,出口拉動型,投資拉動型,內需拉動型,民資主導型,外資推動型,國資主導型,高科技-知識密集型,輕紡-勞動密集型,重化工-資本密集型,,,地區(qū)生產總值（GDP）,,,鎮(zhèn)江市近幾年GDP,江蘇省近幾年GDP,數據統(tǒng)計顯示，鎮(zhèn)江市地區(qū)生產總值從2001年的505億增長到2007年的121

5、3億，年平均增長15％，高于江蘇全省的年平均增長速度,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,,,人口總量,,數據統(tǒng)計顯示，鎮(zhèn)江市近幾年來人口增長趨勢平緩，五年來人口凈增長僅1.7萬人,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,產業(yè)結構,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,第三產業(yè)比重是反映一個地區(qū)經濟發(fā)展程度的重要指標，雖然近幾年鎮(zhèn)江第三產業(yè)產值快速增長，但是所占整個GDP比重并不高（上海為55%），由此看出鎮(zhèn)江第三產業(yè)還有很大的發(fā)展空間,社會消費品零售總額,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計

6、局,數據統(tǒng)計顯示，鎮(zhèn)江市在過去幾年社會消費品零售總額一直保持持續(xù)穩(wěn)定地增長，并且增速越來越快，直接表明鎮(zhèn)江市居民的生活水平和購買力提高，零售市場發(fā)展前景良好,,固定資產投資與房地產投資,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,,,數據統(tǒng)計顯示，鎮(zhèn)江市固定資產投資與房地產投資近幾年增長勢頭強勁。2007年，鎮(zhèn)江市固定資產投資總額已達到558億，過去五年年均增長27%，房地產投資總額已經從01年的14.2億增長到07年的84.3億，房地產投資占固定資產投資

7、比重達到15.1％,人均年收入,,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,數據統(tǒng)計顯示：鎮(zhèn)江市人均年收入從2002年的13198元增長到2007年的27025元，年均增長率為15.1%，已經達到中等發(fā)達國家水平（超過3000美元）,人均可支配收入,,2007年江蘇省人均可支配收入排名,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,在過去五年中，鎮(zhèn)江市人均可支配收入年平均增長15％，人民生活水平顯著提高，2007年底，鎮(zhèn)江市人均可支配收入達到16750元，在江蘇全省排名第五,

8、旅游收入與游客數量,2007年江蘇省旅游收入排名,統(tǒng)計數據顯示，鎮(zhèn)江市近幾年來旅游收入增長迅速，過去五年年平均增長29.5%，2007年旅游收入達到153.9億，占GDP總量的12.7％ 是2001年的3.6倍，在江蘇全省排名第六。2007年國內游客達到1590萬人次,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,結論,面臨國內、國際經濟相對平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境，鎮(zhèn)江不僅保持并延續(xù)了較快的經濟發(fā)展速度，而且產業(yè)結構進一步升級，大力實施科教興市、港口型經濟、城市化

9、、雙輪驅動和沿江開發(fā)等發(fā)展戰(zhàn)略，堅持走集聚吸納、富民優(yōu)先、改革創(chuàng)新和特色發(fā)展之路 。在保持原有開放型經濟的優(yōu)勢下，城市化速度進一步加快，城鄉(xiāng)現代化水平進一步發(fā)展，人民生活水平進一步提高。但是鎮(zhèn)江在發(fā)展過程中也面臨不少挑戰(zhàn)，經濟發(fā)展方式和產業(yè)結構還有待優(yōu)化，在取得經濟飛速發(fā)展的同時，土地、資源和環(huán)境的硬約束也在不斷地影響著未來經濟社會的發(fā)展，土地作為不可再生的稀缺資源直接影響著產業(yè)轉換的空間，由于城市的擴張、人口的膨脹、生態(tài)環(huán)境的變化

10、，構建資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會任務繁重,目錄,鎮(zhèn)江宏觀環(huán)境分析宏觀經濟發(fā)展概況城市規(guī)劃及政策導向,,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要,根據鎮(zhèn)江市十一五規(guī)劃綱要， 到2010年，地區(qū)生產總值力爭翻一番，年均增長13.5%以上；人均地區(qū)生產總值突破60000元；財政總收入翻一番，其中地方一般預算收入超過100億元，年均增長17%；規(guī)模以上工業(yè)銷售收入翻一番以上，突破3000億元，占全市工業(yè)總量的80%以上；全社會固定資產投資五年累計3400億元

11、，年均增長18%；社會消費品零售總額達到430億元左右，年均增長14%。,蘇州規(guī)劃綱要,鎮(zhèn)江十一五規(guī)劃綱要,“十五”以來，鎮(zhèn)江經濟總量成倍擴大。地區(qū)生產總值和人均地區(qū)生產總值分別由2000年423.3億元和15887元增長到2005年的871.7億元和32597元（按常住人口為29534元），年均增長13.4%和13.1%，均實現五年翻番。財政總收入由32.4億元增長到118.4億元，增長2.6倍。全社會固定資產投資由141億元增長到4

12、04.8億元，增長近2倍，五年累計完成投資1300億元 當前，鎮(zhèn)江正進入從全面小康向基本現代化邁進的關鍵時期，處在經濟結構轉型升級、開放型經濟加速提升、城鄉(xiāng)發(fā)展進一步融合的重要階段。未來的鎮(zhèn)江力爭到2010年達到世界中等收入國家和地區(qū)的平均水平，成為長三角重要的副中心城市、先進制造業(yè)基地和重要港口城市、世界文化名城和風景旅游勝地,,港口和航道,市域客運樞紐,,國鐵線網規(guī)劃,,市域公路網絡規(guī)劃,,市域過江通道,區(qū)域內實現轄市區(qū)至鎮(zhèn)江主

13、城區(qū)半小時、行政村至轄市區(qū)半小時車程。合理調整站場布局，建設以中心城市為依托、與路網布局相協調、符合專業(yè)化分工和協作的站場體系,力爭建成鎮(zhèn)泰過江通道，加快推進五峰山過江通道前期工作，爭取早日開工建設,市域水運系統(tǒng)規(guī)劃，構建“兩縱四橫”骨干航道網。,建成京滬高速鐵路、滬寧城際軌道，完成京滬鐵路（滬寧段）電氣化改造，開工建設寧杭城際軌道，加快推進鎮(zhèn)江至南翔鐵路的前期工作，啟動寧鎮(zhèn)揚城際軌道交通規(guī)劃,,,,,,,,,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要——綜合交通規(guī)

14、劃,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要——商貿流通業(yè),依托特色產業(yè)和便捷交通網絡，發(fā)展大型專業(yè)批發(fā)和零售市場，重點建設丹陽眼鏡城、潤揚國際工業(yè)品物流中心和鎮(zhèn)江農副產品批發(fā)市場等。到2010年，培育1—2家年交易額超100億元、2—3家年交易額超50億元的大型專業(yè)市場 拓展商貿流通新業(yè)態(tài)，吸引知名批發(fā)、零售貿易企業(yè)和商業(yè)連鎖巨頭，來我市開設直銷連鎖網點或大型購物中心，大力推廣連鎖經營、電子商務等現代流通組織形式和經營方式 根據城市功能區(qū)和人口分布，優(yōu)化

15、商業(yè)布局結構，形成大型超市、精品購物中心和便利購物點等多層次商業(yè)網點 到2010年，商貿流通業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重達到10%以上 ，全市服務業(yè)增加值在2005年的基礎上翻一番以上，占地區(qū)生產總值達到40%以上,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要——商業(yè)規(guī)劃,鎮(zhèn)江城市商業(yè)總體規(guī)劃對該市商圈進行了定位，14個商業(yè)中心將遍布城市各個角落。按照規(guī)劃，江蘇鎮(zhèn)江市將形成一個市級商業(yè)中心、四個區(qū)級商業(yè)中心、九個居住區(qū)級商業(yè)中心的塔式結構體系一個市級商業(yè)中心是指

16、大市口一級商業(yè)中心。該商業(yè)中心以大市口為核心，形成大市口核心商貿區(qū)、老城西商貿區(qū)、夢溪廣場商貿區(qū)、長江路商貿區(qū)和牌灣商貿區(qū)等五大商貿區(qū)四個區(qū)級商業(yè)中心為南徐、丁卯、谷陽、大港二級商業(yè)中心九個居住區(qū)級商業(yè)中心分別是躍進路、黃山南路、九里街、青年廣場、丁卯南、谷陽西、官塘、諫壁、高資,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要——各級商圈規(guī)劃,1,2,6,3,4,5,8,9,10,11,13,14,12,7,,市級商圈,,區(qū)級商圈,居住區(qū)商業(yè)中心,,黃山南路商圈

17、（本項目所在區(qū)域）,,,目錄,市場分析商業(yè)零售市場總體概況代表商業(yè)項目總結,,商業(yè)零售市場概況——消費增長強勁,從2002年起，全市社會消費品零售總額進入了快速增長期，2007年達到331億元，同比增長18.3％，年平均增速14.7％。2007年城鎮(zhèn)人均可支配收入16775元，同比增長17.4%,年平均增長15.2%,增長勢頭迅猛,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,,商業(yè)零售市場概況——批發(fā)零售業(yè)快速增長,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,,

18、數據統(tǒng)計顯示，鎮(zhèn)江市批發(fā)零售業(yè)總額從2001年的89.8億元增長到2007年的284.28億，增長2.1倍，過去五年的平均增長率達到22.7%,商業(yè)零售市場概況——餐飲業(yè)快速增長,鎮(zhèn)江市統(tǒng)計部門數據顯示，1997年市區(qū)餐飲業(yè)年銷售額為7.74億元，到2007年，已增長到41.8億元，每年都以兩位數的速度增長,數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局,市場分析商業(yè)零售市場總體概況代表商業(yè)項目總結,,鎮(zhèn)江商圈概況,鎮(zhèn)江市唯一的市級商圈——大市口商

19、圈以及對本項目構成潛在競爭的區(qū)級商圈——丁卯商圈,大市口,丁卯商圈,,,本項目,電 力 路,解 放 路,丁 卯 橋 路,谷 陽 路,大市口商圈,鎮(zhèn)江目前的第一商圈為“大市口”商圈，鎮(zhèn)江的大型百貨商場全部聚集在此，幾個最大的家電連鎖也云集于此。目前“大市口”商圈有逐步擴大的態(tài)勢，將大潤發(fā)超市區(qū)域也涵蓋在內。第一商圈輻射范圍很大，包含整個鎮(zhèn)江市區(qū)以及鎮(zhèn)江下屬各縣市，在市民心理有很強的標志性，是市民集中購物的首選，購物第一商圈地位不容動搖,大

20、市口商圈主要商場,,1,2,4,5,3,中 山 東 路,,1,2,3,4,5,大潤發(fā),太和廣場,鎮(zhèn)江商業(yè)城,北京華聯,第一樓街,6,6,蘇寧電器,7,7,華地百貨（在建）,大潤發(fā),大潤發(fā)超市是鎮(zhèn)江人氣最旺的一個超市。地理位置優(yōu)越，每層面積為5000平米，內部布局科學合理，商品種類齊全。底層為餐飲和流行服飾，商鋪租金較高，出租率幾乎為100％,北京華聯,北京華聯是鎮(zhèn)江市開業(yè)較早的大型超市，開業(yè)之初客流量很大，但是在大潤發(fā)開業(yè)后，受到一定影

21、響。其內部購物環(huán)境，產品種類等均不如大潤發(fā)，底層商鋪檔次及租金也與大潤發(fā)差距較大。日常保持一定的客流量，經營情況比較好,主要連鎖便利店,鎮(zhèn)江主要連鎖便利店有蘇果超市，鎮(zhèn)江旅游連鎖超市，鎮(zhèn)江萬方連鎖超市 其中蘇果超市有25家分店，鎮(zhèn)江旅游連鎖超市有32家分店，鎮(zhèn)江萬方連鎖超市有30家分店，遍布于鎮(zhèn)江各區(qū)，包括下轄縣級市 鎮(zhèn)江連鎖便利店多數多屬于社區(qū)配套商業(yè)，經營面積多在30-80平米，經營狀況大都良好，且加盟店規(guī)模在逐漸擴大,鎮(zhèn)江

22、商業(yè)城,鎮(zhèn)江唯一的中高檔的百貨購物場所，是鎮(zhèn)江的龍頭百貨零售商場，在鎮(zhèn)江市民心中的地位相當牢固。按銷售額抽點方式收取租金，經營狀況非常好，多年位居鎮(zhèn)江百貨零售業(yè)銷售第一,太和廣場,此項目前期定位為中檔百貨商場，但由于商場商鋪拆分銷售，導致后期經營管理混亂，商場招檔次態(tài)參差不齊，經營形象較差，多為散戶自由經營。地處鎮(zhèn)江市最核心的商業(yè)地段，空置率卻達到了30%以上,主要專業(yè)賣場,1,2,3,1,2,3,鎮(zhèn)江市主要電器賣場集中在中山橋區(qū)域，以

23、國美、蘇寧和五星電器為主要代表，形成三足鼎立之勢 其中國美在鎮(zhèn)江下轄的丹陽、揚中各設有一家連鎖店，蘇寧在句容、丹陽和揚中各設有一家分店 歐尚，百安居等家居連鎖賣場還未進駐鎮(zhèn)江,步行街——第一樓街,第一樓街總長約700米，占地4.43公頃，項目均為三層或四層框架建筑結構，還包括了一幢19層的酒店式公寓，08年初開業(yè)，招商工作進展緩慢，部分業(yè)主已經退租。第一樓街目標是建設成為鎮(zhèn)江市中心集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光為一體的商業(yè)步行街,丁

24、卯商圈,丁卯商圈，鎮(zhèn)江市未來將要打造的四個區(qū)級商業(yè)中心之一距離本項目直線距離5.6公里。區(qū)內有兩個主要商業(yè)項目，沃得廣場和鎮(zhèn)江義烏小商品城,丁 卯 橋 路,沃得 廣場,小商品城,沃爾瑪·沃得購物廣場,沃爾瑪·沃得購物廣場位于鎮(zhèn)江丁卯片區(qū)商業(yè)核心位置，兩年內該片區(qū)將有10萬消費人口入住，項目商業(yè)規(guī)劃總面積超過15萬平方米，商鋪已經全部出售，最高售價達到40000元/平米,鎮(zhèn)江義烏小商品城,該項目以鎮(zhèn)江高

25、新技術產業(yè)開發(fā)園區(qū)為依托，地處丁卯商圈中心，打造以現代零售業(yè)及餐飲、文化科技等服務業(yè)為主要特色的商業(yè)中心，但其本質仍是是小商品批發(fā)市場，商鋪分割出售，返租經營,本項目相對位置,1,2,3,,,,,0.7公里,1.2公里,5.6公里,1,2,3,大潤發(fā)超市,鎮(zhèn)江商業(yè)城,沃得廣場,大潤發(fā)、鎮(zhèn)江商業(yè)城和即將開業(yè)的沃得廣場是鎮(zhèn)江最有代 表性的三個商業(yè)項目，是否能與其形成錯位競爭將是本項目成功的重要因素,市場分析商業(yè)零售市場總體概況代表商

26、業(yè)項目總結,,總結,鎮(zhèn)江還沒有真正意義上的購物中心，主要的商業(yè)消費還是在傳統(tǒng)的大市口商圈。百貨以鎮(zhèn)江商業(yè)城為主要代表，超市以大潤發(fā)為主要代表與本項目構成潛在競爭的為丁卯商圈，直線距離5.6公里，尤其是沃爾瑪購物廣場，以其強大的品牌優(yōu)勢將會對本項目形成直接競爭鎮(zhèn)江餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，但缺少知名品牌。本項目可與大市口商圈形成互補，并利用旅游客源，主攻餐飲娛樂業(yè)態(tài)，進行差異化競爭未來項目的消費者主要為項目周邊居民，如何利用項目特色

27、吸引其他地區(qū)消費者將是項目成功的關鍵,目錄,項目分析道路交通分析周邊環(huán)境分析SWOT分析,,項目分析思路,SOWT分析,競爭項目分析,項目商圈,周邊商業(yè)環(huán)境分析,道路交通分析,道路交通分析,本項目位于鎮(zhèn)江市主干道—黃山南路東側，是從西部和南部進入鎮(zhèn)江市區(qū)的必經之路 本項目三面環(huán)路，項目到達性相當高，建議項目提供充足的停車位，以期吸引有消費力的有車一族來此消費黃山東路與九華山路即將聯通,,本項目,,,,,,,,,,,

28、,,鎮(zhèn)江城區(qū)圖,,,,,車流量分析,車流統(tǒng)計點,統(tǒng)計地點位于黃山支路與黃山北路黃山南路路口（五路口），距離項目直線距離30米 統(tǒng)計時間為2008年5月31日（星期六），20:00-8:00車流估算為白天車流量平均值的五分之一 統(tǒng)計數據顯示，該路口當天車流總量（機動車）約為23531，工作日車流量在20000左右。優(yōu)越的位置條件將會給本項目帶來大量的潛在客流,35、25、17路莊泉村站在項目以南350米 K118路黃山南路站在項目以

29、北50米,道路交通分析——公交,,本項目,,起點,,終點,道路交通分析——公交,,本項目,道路交通分析總結,,建議增加停車位數量，以期吸引有消費能力的有車一族,,,本項目三面環(huán)路，從道路上考量交通到達性非常理想,,,本項目公交到達性較弱，建議增加公交線路或站點直達本項目,,目錄,項目分析道路交通分析周邊環(huán)境分析SWOT分析,,周邊環(huán)境分析——商業(yè)氛圍,項目周邊大多是社區(qū)配套商業(yè)，主要集中在黃山南路沿街兩側 沿街店面多為分

30、割出售，沒有統(tǒng)一管理，主要經營廚具，家具裝潢，餐飲等 距離本項目僅500米的華都名城，商鋪總面積約為兩萬平方米，會對本項目構成直接競爭,周邊環(huán)境分析——黃山南路商業(yè),周邊環(huán)境分析——黃山南路商業(yè),周邊環(huán)境分析——黃山南路商業(yè),周邊環(huán)境分析——人口居住狀況,,本項目,所選取住宅小區(qū)均在項目半徑一公里范圍內，按照鎮(zhèn)江平均每2.69人戶計算，人口總數為21700人 項目半徑一公里范圍內約有25000人，人口密度為7961人/平方公里，已

31、經遠遠高出潤州區(qū)平均水平1824人/平方公里,數據來源：潤州區(qū)統(tǒng)計網,周邊環(huán)境分析總結,,項目周邊商業(yè)氛圍有待培養(yǎng)，本項目的出現將會帶動起整個黃山南路區(qū)域的商業(yè)層級的提升,,,本項目屬于新老城區(qū)交界區(qū)域，并且處于交通要道交匯處,,,周邊高品質高密度的住宅小區(qū)為本項目提供了潛在消費力,,,鎮(zhèn)江市的行政中心即將搬到潤州區(qū)，帶來一定的政務消費,,毗鄰的南山風景區(qū)將會給本項目帶來一定的旅游消費（尤其是餐飲業(yè)）,目錄,項目分析道路交通分析

32、周邊環(huán)境分析SWOT分析,,SWOT分析,,,,,SWOT,優(yōu)勢Strength,劣勢Weakness,機會Opportunity,威脅Threats,本項目位于新老城區(qū)中間地帶，并處于城市主干道交匯處，交通可達性好周邊擁有為高密度住宅區(qū)，擁有良好的群眾消費基礎 項目為多業(yè)態(tài)商業(yè)項目，其優(yōu)異的業(yè)態(tài)組合將會有機會帶動人流周邊有南山風景區(qū)和即將建成的京滬高速鐵路鎮(zhèn)江站,本項目位于非傳統(tǒng)的商業(yè)中心，消費人群以及消費習慣有待培養(yǎng) 項

33、目的公共交通到達條件較弱老黃山路比較狹窄，將會影響客群的流動性,項目所在區(qū)黃山南路，是鎮(zhèn)江未來規(guī)劃的9個居住區(qū)商業(yè)中心之一，政府會大力扶植零售業(yè)的發(fā)展 鎮(zhèn)江還沒有以娛樂、餐飲、休閑為主要業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)項目，市場發(fā)展空間很大 鎮(zhèn)江市的行政中心將會搬遷到潤州區(qū)，將會給本項目帶來一定的政務消費,項目附近的在售樓盤華都天城將會威脅本項目的市場空間 將來商業(yè)市場導向是否會引入本區(qū)域、本項目,目錄,消費者調研調研方法和目的消費者

34、特征消費習慣和偏好對本項目的看法結論,,,,,,本次調查所要取得的結果通過這次調研,我們需要了解以下幾點的市場信息: 了解目前項目周邊地區(qū)地區(qū)消費者在本區(qū)域各種購物、餐飲、娛樂場所的消費行為 (如: 消費場所、消費頻次、消費金額等) 了解目前消費者對在周邊區(qū)域各種場所消費經驗的滿意與不滿意度, 潛在需求與 未滿足的需求 揭示不同市場消費者選擇消費場所的關鍵購買因素 揭示目前消費者來本項目消費的驅動因素

35、及可能存在的障礙 了解目前本項目在消費者心目中的價值定位和理想價值定位 了解目前本項目潛在消費者的結構與特征 測量消費者,包括目標消費人群對本項目的各種商業(yè)形態(tài)概念的偏好主要調查內容 選擇消費地點的關鍵因素及其商品類別特點 消費者消費習慣, 需求/未滿足需求 消費者細分及其特征 對本項目認知、評價和期望,調研目的,,成本基礎法,約定法,置信區(qū)間法,統(tǒng)計分析法,五種樣本容量確認方法,,,,,,比例法,,,,,樣本

36、容量：≈ 50人,樣本容量確定,,精確度,樣本容量,可確信的總體差異性大小,期望精確度,估計總體值所需的置信度,,n：樣本容量z：所選置信區(qū)間相關的標準誤差p：總體的估計差異性q：100％—p e：可接受誤差,,,,樣本容量確定——置信區(qū)間法,,n：樣本容量z： 所選置信區(qū)間相關的標準誤差p：總體的估計差異性q：100％— p e：可接受誤差,z：置信度96％p：50％（預設：預期目標的差異性大）q：100％— p

37、e：精確度±7％,,,,樣本容量確定——置信區(qū)間法,,,,,多階段抽樣,整群抽樣,等距抽樣,分層抽樣,幾種具體的抽樣方式,,,簡單隨機抽樣,,雙重抽樣,,,,,抽樣方式的確定,樣本采集點（GP）,,1,2,3,本項目,目錄,消費者調研調研方法和目的消費者特征消費習慣和偏好對本項目的看法結論,,,,年齡結構：中青年居多,,,15-24歲,25-34歲,35-44歲,45-54歲,55歲及以上,樣本總數：47

38、人,17,21,5,3,1,單位：人,,,潤州區(qū),36%,其他地區(qū),64%,,性別比例：女性略高,,,女,58%,男,42%,調查樣本消費者比例,消費者特征,,,,,高中及以下,,11%,大專, 49%,本科, 38%,研究生及以上,,2%,教育程度：高等學歷為主,,樣本總數：47人,企業(yè)職員， 8,黨政機關公務人員，5,企業(yè)管理人員， 3,私營業(yè)主， 7,教科文衛(wèi)、技術人員，6,個體經商人員， 4,完全失業(yè)者， 2,學生，8,職業(yè)特征

39、：企業(yè)職員和學生為主,,退休人員， 4,單位：人,消費者特征,,,個人收入：中等收入為主,1000及以下,2001 – 2500,2501 –3500,5001－7500,10001以上,1001– 2000,3501 – 5000,7501-10000,,單位：人,,潤州區(qū)個人收入,,,,,,,,,,,,,,,,,0,6,1,3,2,4,0,1,1k-2k,2k-2.5k,<1k,2.5k-3.5k,3.5k-5k,5k-7.5

40、k,7.5k-10k,>10k,1k=1000,消費者特征,樣本總數：47人,目錄,消費者調研調研方法和目的消費者特征消費習慣和偏好對本項目的看法結論,,,受訪者購物地點選擇傾向性,,,,大潤發(fā)作為鎮(zhèn)江最有號召力的商業(yè)項目，是大部分消費者心中購物的第一選擇；鎮(zhèn)江商業(yè)城和太和廣場緊隨其后。,消費習慣和偏好,,,,受訪者去外地（南京，上海）購物頻率,,,53%的受訪者會去外地購物，說明鎮(zhèn)江的零售業(yè)在一定程度上不能滿

41、足當地消費者需求，發(fā)展相對落后。,,消費習慣和偏好,,,,消費者主要出行交通工具,,,鎮(zhèn)江消費者購物出行時對交通工具的選擇多樣，并未表現出明顯特征。,,,自駕車購物所能接受的車程,,,大多數消費者自駕車購物能接受的車程在20分鐘之內。,,每月外出購物次數,每月外出就餐次數,外出購物每次平均消費額,,,外出購物平均消費時間,,鎮(zhèn)江消費市場受經濟發(fā)展帶動明顯，商業(yè)氣氛較好；居民普遍有逛街購物的消費習慣；部分消費者已經有較穩(wěn)定的外出就餐習慣。

42、,,,,,消費習慣和偏好,,消費者每周光顧娛樂業(yè)次數,消費者經常光顧的娛樂業(yè)態(tài),鎮(zhèn)江本地娛樂市場發(fā)展十分有限，市民還沒有形成消費習慣 娛樂業(yè)態(tài)種類較單一，主要集中于KTV和電影院 消費者對多樣化娛樂業(yè)態(tài)表現出旺盛的需求,消費習慣和偏好,,,目錄,消費者調研調研方法和目的消費者特征消費習慣和偏好對本項目的看法結論,,,,潤州區(qū)消費者對本項目的選擇傾向,,,,非潤州區(qū)消費者對本項目的選擇傾向,,,預計平均光顧概率≈

43、2次/周,預計平均光顧概率≈1次/周,,消費者對本項目的看法,,,,大部分消費者認為交通和本項目商業(yè)氣氛和消費環(huán)境是影響他們光顧的最主要因素,消費者對本項目的看法,,制約消費者光顧本項目的因素,,商場檔次接受程度,,,調查顯示：中高檔購物中心具有較高的接受度,目錄,消費者調研調研方法和目的消費者特征消費習慣和偏好對本項目的看法結論,,,本項目優(yōu)勢在于： 突出的地理位置，便捷的交通將吸引項目周邊，甚至其他地區(qū)的消費

44、者前來光顧 目前潤州地區(qū)甚至整個鎮(zhèn)江市唯一的一站式購物體驗，獨特的概念加上一定的整體推廣，將使本項目更具競爭力項目商業(yè)方向構想：以餐飲美食為主導，帶動休閑娛樂，加上社區(qū)生活超市的業(yè)態(tài)組合，不僅可以滿足周邊居民的需要，也會以體驗式的經營理念吸引其他地區(qū)的消費者,消費者調研給項目定位帶來的啟發(fā),目錄,,商家訪談訪談商家分業(yè)態(tài)商家需求商家訪談總結,訪談商家名單,目錄,,商家訪談訪談商家分業(yè)態(tài)商家需求商家訪談總結

45、,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,國美電器已成為中國馳名商標，并已經發(fā)展成為中國最大的家電零售連鎖企業(yè)，位居全球商業(yè)連鎖22位,定位于頂尖家電連鎖零售企業(yè),開店為直營管理，面積需求約3000平方米以上，8-10年租期 設店地點在人流集中區(qū)域,家用電器,,,對本項目看法,在鎮(zhèn)江有拓店計劃，對本項目有一定興趣，是否進駐要看具體合作條件,國美電器,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,鎮(zhèn)江市旅游

46、連鎖超市是鎮(zhèn)江網點最多，分布最廣的大型民營連鎖超市之一。曾榮獲鎮(zhèn)江市“三放心”工程榮譽單位、“誠信服務示范店”、“食品衛(wèi)生 A 級信譽單位”和“光彩之星”等稱號,定位于面向大眾的零售日用品超市,開店為直營管理，面積需求約500平方米，3 - 5年租期,經營從生鮮果蔬、魚禽蛋肉，副食品到日用百貨等四大類,,,對本項目看法,對本項目有一定興趣，有待于對項目的全面考察,旅游連鎖超市,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,丹

47、麥國際時裝公司BSETSELLER集團旗下知名品牌之一 ，銷售網絡遍布全球22個國家 集團旗下品牌還有ONLY, Jack Jones,提供的主要商品女性服裝，人均消費250-500元 目標客戶為對追求流行時尚的女性白領,流行女裝、職業(yè)女裝、配飾等,,,對本項目看法,需要了解主力店的進駐情況，對本項目比較感興趣,Vero Moda,開店為直營管理，面積需求約200-1000平方米，對項目考察決定其租期 喜好與類似檔次的品牌相鄰

48、,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,UNIQLO(優(yōu)衣庫)是日本著名的服裝品牌迄今為止在6個國家擁有760家分店，2萬名雇員，2004年的營業(yè)收入就達到35億美元,提供的主要商品休閑服裝 目標客戶為對追求流行的時尚人士,休閑服飾,,,對本項目看法,不會在在2010年前開發(fā)鎮(zhèn)江市場，目前無進駐意向,優(yōu)衣庫,開店為直營管理，面積需求約1000平方米以上，對項目考察決定起租期 喜好與類似檔次的品牌相鄰,,,,,,,

49、,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,上海古今內衣有限公司主要開發(fā)生產與世界流行潮流同步發(fā)展現已在全國各省市(除西藏、臺灣以外)開設古今連鎖企業(yè)175家，批發(fā)和經銷網點有500余家，外銷產品已進入日本、歐洲市場,提供的主要商品女性內衣、泳裝 目標客戶為對追求質量的女性,女性文胸、花式內褲、新潮泳裝等,,,對本項目看法,在鎮(zhèn)江有開店計劃，需要對本項目對全面考察，有一定意向進駐,古今內衣,開店為直營管理，面積需求約30平方米以上，

50、5年以上起租 喜好與類似檔次的品牌相鄰,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,奔趣Bench Body是菲律賓著名的品牌,于1987年登記注冊,憑借休閑服飾及貼身護理品占據了在菲律賓服裝市場第一品牌的地位,提供的主要商品男、女內衣 目標客戶為對追求時尚的男、女性,男、女內衣、 泳裝等,,,對本項目看法,在鎮(zhèn)江有開店意向，是否進駐要看具體合作條件和毗鄰的商家,奔趣,開店為直營管理，面積需求約40-60平方米，2-3

51、年租期 喜好周邊是休閑服飾店鋪,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,上海拉夏貝爾服飾有限公司旗下共有三個品牌，目前在國內有自營店柜近300家，并還在增長中。 LA CHAPELLE 少淑品牌，都市辦公室女性設計，線條簡潔，優(yōu)雅精致,提供的主要商品女性服裝 目標客戶為25-35歲都市辦公室女性,流行女裝、職業(yè)女裝、配飾等,,,對本項目看法,在鎮(zhèn)江有拓店意向，對本項目有一定興趣，需要對項目進行全面考察,La Cha

52、pelle,開店為直營管理，面積需求約80-200平方米，3-5年租期 喜好與檔次相當的品牌相鄰,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,Jack& Jones以其國際化的品牌理念與北歐簡潔純粹的設計風格完美結合。吸引了全世界追求時尚的男性目光。是一個匯集了歐洲時尚元素，領導世界潮流的時尚男裝品牌,提供的主要商品男性服裝， 目標客戶為對追求質量的先鋒男性,開店為直營管理，面積需求約200-1000平方米，對

53、項目考察決定其租期 喜好與類似檔次的品牌相鄰,流行男裝、配飾等,,,對本項目看法,Jack& Jones,需要對本項目進行全面考察，有一定意向進駐,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,香港東方駱駝國際股份有限公司，是家以專門設計、生產服裝而著稱的公司，自一九九零年推出男女精品休閑服裝系列以來，以獨特的內涵，時尚的韻味，深得海外各階層人士的一貫鐘愛,提供的主要商品男、女性服裝， 目標客戶為16-25歲的青

54、年人,開店為直營管理，面積需求約100平方米以上，根據項目實際情況決定起租期,流行男女裝,,,對本項目看法,東方駱駝,有進駐意向，要看具體的合作條件,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,法國ETAM集團已穩(wěn)步成為一個國際性的集團。除了法國本土以外，在歐洲英國，比利時，西班牙，德國，意大利，亞洲以及加勒比沿海國家都有連鎖店。全球銷售網點已超過1000家,提供的主要商品女性服裝， 目標客戶為年輕女性,開店為直營管理，

55、面積需求約80-200平方米，3-5年租期 喜好與類似檔次的品牌相鄰,時尚女裝,,,對本項目看法,Etam,在鎮(zhèn)江有開店意向，需要了解主力店的進駐情況和毗鄰商家,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,二十世紀六十年代，“博格西尼”由專注面料開發(fā)從而進行品牌服飾開發(fā)，為都市成功男士提供著裝經典新體驗，取得巨大成功,提供的主要商品男性服裝， 目標客戶為對追求簡約的時尚男性,開店為直營管理，面積需求約50-100平方米

56、，2-3年租期 喜好與檔次相當的品牌相鄰,時尚男裝,,,對本項目看法,需對本項目進行全面分析，在鎮(zhèn)江有繼續(xù)開店打算，有一定意向進駐,BOGEA SENI,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,七匹狼集團是一所上市公司，2005年品牌價值已達到39.3億元。七匹狼以男士服飾系列主產品有西服、茄克、襯衣等。,提供的主要商品男士服飾 目標客戶為對追求休閑的典雅男士,開店為直營管理，面積需求100平方米以上，2年以上租期

57、 商業(yè)區(qū)主干道一樓或大型商場男裝部,休閑男裝,,,對本項目看法,在鎮(zhèn)江拓店計劃,需待對項目的全面考察,七匹狼,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,ELLE品牌來自法國時尚雜志ELLE PARIS。由于雜志的暢銷而延伸至男、女服裝、童裝、皮鞋、手表及裝飾陳列品的誕生和發(fā)展 ，是世界著名女裝品牌,提供的主要商品女性服裝， 目標客戶為注重身心平衡的年輕時尚女性,流行女裝,,,對本項目看法,目前沒有在鎮(zhèn)江開直營店打算,

58、ELLE,開店為直營管理，面積需求約80-200平方米，3-5年租期 喜好與檔次相當的品牌相鄰,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,上海貝拉維拉制衣有限公司成立于1996年,公司擁有強大的設計力量，采用國外最先進的服裝設計理念和精良的制作工藝，專業(yè)設計、生產中高檔服裝,目標客戶為對追求時尚的年輕女性,流行女裝,,,對本項目看法,需對本項目進行的全面分析,BELLVILLES,開店為直營管理，面積需求約60-100

59、平方米，3-5年起租,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,達芙妮是中國女鞋第一品牌，于1990年進軍大陸，是香港上市公司永恩集團有限公司旗下品牌。,提供的主要商品女鞋、配飾 目標客戶為時尚女性,流行女鞋、配飾,,,對本項目看法,對本項目比較感興趣，需了解相鄰的商家,達芙妮,開店為直營管理，面積需求40平方米以上，3-5年起租,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,到2007年底，C&A

60、將在20個國家占據強大的市場地位，在歐洲、拉丁美洲和中國擁有超過1400家專賣店。過去三年中，C&A在歐洲新開設了450家專賣店,提供平價時尚服飾,開店為直營管理，面積需求約1500平方米以上，3-5年起租 喜好與類似檔次的品牌相鄰,時尚服飾、配飾等,,,對本項目看法,目前重點拓展一線城市市場，暫時沒意向進駐,C & A,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,馬克·華菲家族的產品設計秉承了

61、一貫的歐美風情，其系列產品涉及服裝、鞋、包、皮夾、手表、香水及配飾等各領域品牌系列，尤其是在休閑領域中，它更是新生活觀、新著裝觀的潮頭導航者,提供的主要商品男性服裝， 目標客戶為知性男士,開店為直營管理，面積需求約130-150平方米 喜好與類似檔次的品牌相鄰,時尚男裝,,,對本項目看法,有進駐意向,需對本項目進行全面分析,Mark Fairwhale,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,上海巴貝拉意舟餐飲管理

62、有限公司，成立于2005年7月份，目前在上海已經擁有9家直營店。是一家致力于從事意式休閑餐廳經營的專業(yè)餐飲企業(yè),為大眾客戶帶來質優(yōu)超值的意式菜肴，良好舒適的用餐環(huán)境,開店為直營管理，面積需求約400平方米，5-10年起租 樓層1-3F 電：380V 200KW 煤氣：1000毫米管徑/100立方,意式休閑餐,,對本項目看法,本項目區(qū)位尚佳，人流量略顯不足 可以考慮拓店，需要全面考察項目,巴貝拉,,,,,,,,,,開店要求,主營商

63、品,商業(yè)定位,商家背景,上海棒約翰餐飲管理有限公司，目前在上海已經擁有41家直營 店。是一家致力于從事批薩經營的專業(yè)餐飲企業(yè),為大眾客戶帶來質優(yōu)超值的比薩，良好舒適的用餐環(huán)境，熱情周到的人性化服務，人均消費70-100元,開店為直營管理，面積需求約300平方米，8-10年起租 電：180KW,美式休閑餐,,對本項目看法,本項目所在區(qū)域并非棒約翰理想進駐區(qū)域,棒約翰,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,日本味千拉面

64、業(yè)務覆蓋中國、香港、澳門地區(qū)。在中國已經超過200家分店,面向大眾的日式料理，人均消費30-60元,開店為直營管理，面積需求約200-300平方米，5-8年起租 位于商業(yè)中心，正常供水 電：170千瓦,日式風味快速休閑餐飲,,對本項目看法,本項目周邊消費力是否充足有待觀察，是否進駐要看具體合作條件,味千拉面,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,君度咖啡是一家在鎮(zhèn)江人氣很旺的咖啡廳,在鎮(zhèn)江有多家連鎖店.以品質精良

65、的咖啡和實惠的價格受到鎮(zhèn)江市民的喜愛,面向大眾的咖啡廳，人均消費20-60元,開店為直營管理，面積需求約400-600平方米，5-8年起租 位于商業(yè)中心，正常供水、電150千瓦,西餐、咖啡,,對本項目看法,本項目周邊消費力是否充足，有一定的進駐意向,君度咖啡,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,真鍋咖啡館在堅持咖啡文化下，以最專業(yè)，亦最有系統(tǒng)而誠懇的經營。中國有73家分店，全球有847家分店,新形象之咖啡專門店，

66、人均消費40-60元,開店為直營管理，面積需求約200-300平方米，5年起租 位于商業(yè)中心，正常供水、電70千瓦,西餐、咖啡,,對本項目看法,在鎮(zhèn)江有開店意向，需要隊本項目進行進一步考察。,真鍋咖啡,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,兩岸咖啡是世界知名中外合資，餐飲連鎖企業(yè)，為追求更大的咖啡理想和更好的服務理念，投資創(chuàng)立的咖啡西餐連鎖品牌 。連鎖店遍布國內各大城市,中國人自己的咖啡西餐連鎖品牌 ，人均消費30

67、-50元,開店為直營管理，面積需求約600平方米，10年起租 要求一、二層的門面店，正常供水、電150千瓦,茗茶，咖啡,,對本項目看法,在鎮(zhèn)江有開店意向，對本項目有一定興趣。,兩岸咖啡,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,上海薩莉亞餐飲有限公司是一家致力于從事意式休閑餐廳經營的專業(yè)餐飲企業(yè)，大陸有約20家門店,面向大眾的意式料理，人均消費20-40元,,意式風味快速休閑餐飲,,對本項目看法,目前在鎮(zhèn)江沒有設店打算

68、,薩莉亞,開店為直營管理，面積需求約260-400平方米，6-10年租期 要求正常供水、電150千瓦,,,,,,,,,,開店要求,主營商品,商業(yè)定位,商家背景,一茶一坐致力于發(fā)揚中國茶及餐飲文化，堅持天然、健康、美味的高品質餐飲文化。目前大陸門店總數已達70余家,國際化中式休閑連鎖餐飲，人均消費50-90元,,中國特色美食,,對本項目看法,目前在鎮(zhèn)江沒有設店打算,一茶一坐,開店為直營管理，面積需求約250-300平方米，5年起租 要