房地產工程管理體系瓶頸破解及質量缺陷的系統(tǒng)解決方案ppt

1、工程管理體系瓶頸破解及質量缺陷的系統(tǒng)解決方案,2009年12月 沈陽,工程管理體系破解及質量缺陷解決,第一部分、房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題,第二部分、國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸,第三部分、如何建立適合企業(yè)需求的工程管理體系,第四部分、工程質量缺陷及技術措施的具體應用,第一部分,一、房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)問題的分類,三、房地產企業(yè)工程管理存在的十大短板,五、房地產企業(yè)工程質量問題為何屢禁不絕,二、房地產企業(yè)工程質量問題產生的

2、影響,四、新形勢下房地產企業(yè)對工程管理的要求,房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)的問題,1、項目工程質量管理問題,4、工程合約規(guī)劃管理問題,2、項目工程進度管理問題,3、項目工程成本管理問題,■ 房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)問題的分類：,5、項目業(yè)務運營流程問題,房地產工程質量管理出現(xiàn)的問題,1、安全性質量問題,4、適用性質量問題,2、功能性質量問題,3、觀感性質量問題,■ 工程質量管理出現(xiàn)的主要問題分類：,從業(yè)主投訴的角度看待工程質量管理問題,安全性質

3、量問題,■ 安全性質量問題的主要體現(xiàn)：,1、樁基工程質量問題,2、鋼筋、混凝土工程質量問題,3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質量問題,4、基坑、邊坡支護工程質量問題,6、……,5、欄桿、護欄、人車行通道質量問題,功能性質量問題,■ 功能性質量問題的主要體現(xiàn)：,1、鋁合金門窗滲漏工程問題,2、外墻滲漏工程質量問題,3、屋面滲漏工程質量問題,4、衛(wèi)生間滲漏工程質量問題,5、……,觀感性質量問題,■ 觀感性質量問題的主要體現(xiàn)：,1、內墻空鼓、

4、開裂工程質量問題,2、內部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等,3、門窗、設備、管線污染、劃痕等質量問題,4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質量問題,5、……,房地產工程進度管理出現(xiàn)的問題,1、目標計劃與實施計劃脫節(jié),3、工程保障計劃脫節(jié)問題,4、工程施工計劃組織問題,■ 工程進度管理出現(xiàn)的主要問題分類：,5、……,從企業(yè)經(jīng)營進度的角度看待工程進度管理問題,2、工程總控計劃管理問題,房地產工程成本管理出現(xiàn)的問題,1、目標成本體系缺陷問題,

5、2、設計變更責任成本問題,3、施工措施成本管理問題,■ 工程成本管理出現(xiàn)的主要問題分類：,5、……,4、工程動態(tài)成本協(xié)調問題,從企業(yè)經(jīng)營成本的角度看待工程成本管理問題,房地產工程合約管理出現(xiàn)的問題,■ 工程合約管理出現(xiàn)的主要問題：,從企業(yè)風險控制的角度看待工程合約問題,1、合約管理體系缺陷問題,2、合約規(guī)劃風險控制問題,3、合約范圍深度要求問題,5、……,4、合約標準明確問題,房地產項目運營管理出現(xiàn)的問題,■ 項目運營管理出現(xiàn)的主要問題

6、：,從企業(yè)長期發(fā)展的角度看待流程管理問題,1、目標管理與業(yè)務流程管理脫節(jié),2、業(yè)務流程管理體系不健全,3、業(yè)務流程銜接標準缺失,5、……,4、業(yè)務流程管理不完善,房地產工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板一：,一些房地產企業(yè)的工程管理定位存在誤區(qū),一些房地產企業(yè)的工程管理，相當一部分是充當傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)控等職能。對于工程質量，要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮房地產工程

7、管理“系統(tǒng)協(xié)調”的職能,房地產工程管理存在的十大短板,■ 工程管理定位的誤區(qū)：,一些房地產企業(yè)的工程管理過多的將精力集中在施工階段的審核上（工程檢驗），即忽視了質量預防的重要性，也忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質保體系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本無法解決工程質量問題,房地產工程管理存在的十大短板,房地產工程管理存在的十大短板,■ 工程管理定位的誤區(qū)：,即使是一個非常簡單的多層住宅，直接影響到存在功能性質量缺陷隱患的

8、工序檢驗批，如按中海的主體工程工序檢驗要求計算，多達5200余項·批次,單純依靠國內房地產行業(yè)目前通行的工程管理人員配備，根本無法全面監(jiān)控工程質量,房地產工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板二：,大多數(shù)房地產企業(yè)只有偏重于管理的工程管理程序，沒有建立與之配套的工程管理標準和施工技術標準,僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實際工程管理中，依然無法解決針對具體某專項工程的質量管控重點,缺乏企業(yè)工程管理標準和施工技術標準,■ 某上

9、市地產公司的項目工程管理程序：,程序的優(yōu)點：,項目工程管理程序能夠解決工程管理過程中應該做什么？什么時間做？由誰來做？,程序的缺點：,工程管理程序無法解決如何做的問題！不能提供具體做的管理方法！,缺乏工程管理標準和施工技術標準,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 某上市地產公司的項目工程管理程序：,■ 某知名地產公司的工程質量管理作業(yè)指引：,作業(yè)指引的優(yōu)點：,項目工程質量管理作業(yè)指引能夠解決采取哪些具體的管理方法做的問題,作業(yè)指引的缺點

10、：,項目工程質量作業(yè)指引無法解決如何做好的問題！不能提供具體的技術標準和管理標準！,缺乏工程管理標準和施工技術標準,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 某上市地產公司的項目工程管理作業(yè)指引：,■ 廁浴間滲漏可以通過工程管理程序解決嗎？,監(jiān)理單位通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求：,◆ 整體結構閉水試驗,◆ 防水涂層閉水試驗,◆ 防水保護層閉水試驗,◆ 飾面層閉水試驗,◆ 廁浴間整體移交閉水試驗,缺乏工程管理標準和施工技術標準,缺乏工程管

11、理標準和施工技術標準,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？,相當一部分國家標準圖集或地方標準圖集，在實際施工過程中不具備可操作性，往往造成嚴重的工程質量隱患,地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時出現(xiàn)墻中設置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 框架柱箍筋與止水鋼板之間應如何處理？,鋼板開洞，

12、影響防水質量，存在滲漏隱患,割斷箍筋，影響箍筋約束混凝土的能力,不放箍筋，違反柱子箍筋加密要求,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？,大量新技術、新工藝、新材料的應用，依照傳統(tǒng)的施工工藝規(guī)程施工，往往遺留嚴重的工程質量隱患,廁浴間大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產生開裂，撕開防水層造成管根處的滲漏,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■

13、 UPVC管道穿樓板防滲漏應如何處理？,水泥砂漿與管道外壁結合能力差,預留洞口直上直下。施工人員堵洞很難操作,管根處涂膜附加防水層延展性差,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？,隨著強制性節(jié)能標準的推廣，工程上很多傳統(tǒng)習慣的工藝做法并不與之匹配，很多工程質量問題由此產生,外墻外保溫技術的應用，增加了鋁合金門窗框與墻體至飾面層之間的滲水通道，節(jié)點處理不當，極易造成鋁合金門窗滲漏,缺乏工程管理標準和施工技

14、術標準,■ 鋁合金門窗的三種安裝形式？,◆ 副框安裝：,抹灰前先安副框，副框采用砂漿填實，鋁框與副框采用螺絲連接,◆ 毛口安裝：,先進行抹灰，門窗洞口處留出100㎜～150㎜間歇暫不抹灰（或防水砂漿底糙），安裝門窗框框邊縫隙填縫后，再抹門窗框,缺乏工程管理標準和施工技術標準,抹灰面層與發(fā)泡膠之間的縫隙,■ 鋁合金門窗安裝門窗框處可能的滲水通道：,發(fā)泡膠與窗框之間的縫隙,窗框與外保溫苯板之間縫隙,窗框與聚合物抗裂砂漿之間縫隙,窗框與外墻磚

15、粘接層之間縫隙,窗框與外墻磚之間縫隙,固定點與窗框之間的縫隙,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 總包和門窗單位為什么愿意采用凈口安裝：,施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡單,■ 甲方一些工程人員也愿意采用凈口安裝：,無需考慮門窗到貨影響總包方的抹灰進度、有利于成品保護,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 凈口安裝的缺點：,采用凈口安裝，門窗框固定往往無法使用固定片，只能采用膨脹螺栓固定，增加門窗的滲漏隱患。即使采用剔鑿安裝固定片，進

16、行后修補抹灰。因前后抹灰層不同收縮率問題，極易產生空鼓開裂。且后修補的觀感性較差,缺乏工程管理標準和施工技術標準,抹灰洞口偏差誤差不易控制，門窗加工前往往需要實測實量，總包單位施工省事，但對門窗的工期保障不利,采用窗戶四邊先正糙（不收光），往往因為前后抹灰間隔時間過長，極易產生空鼓開裂，存在門窗滲漏隱患,采用防水水泥砂漿塞縫，其防滲漏效果遠大于僅具備少許防水能力的PU發(fā)泡膠,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 國家相關驗收規(guī)范無法滿足企

17、業(yè)需要：,鋁合金門窗分項工程驗評表中，對房地產企業(yè)重點關注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗項目和檢驗要求,對檢驗項目沒有約定明確的檢驗方法,缺乏工程管理標準和施工技術標準,缺乏工程管理標準和施工技術標準,■ 鋁合金門窗安裝企業(yè)技術標準（示例）：,房地產工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板三：,大多數(shù)房地產企業(yè)缺乏針對“企業(yè)工程質量通病”的工程質量保證體系。過于強調施工質量通病防治，忽視“企業(yè)工程質量通病” 設計預防、招標采購預防、合

18、約預防、材料預防等全過程質保體系的管理，忽視為一線工程管理人員提供有效的工程質量管理工具,缺乏全過程質量控制的企業(yè)工程質量保證體系,房地產工程管理存在的十大短板,■ 全過程質量控制的管理：,工程施工是產品實現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)，設計、成本、招標采購、合約等任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，最終都會在工程施工過程中暴露，以工程質量問題、進度問題、成本問題等形式得以顯現(xiàn),工程質量管理的理念及方法,一級“檢驗”,二級“質量保證”,三級“預防”,四級“完美”,

19、特點：通過工程檢驗保證質量缺乏質量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質量保證方法,特點: 改進工程質量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質量圈等工具,特點: 開發(fā)設計、工藝能力和生產管理能力與供應一體化方法：設計評估、質量問題模式分析評估,特點: 以最終客戶為服務目標和超一流產品質量文化方法：質量功能調配、與客戶供方一起進行設計評估,質量管理的提高,工程質量管理的理念及方法,■ 房地

20、產企業(yè)工程質量管理水平的等級：,第一級：施工質量檢驗,企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場工程質量檢驗來保障工程質量，通過臨時性的隱蔽驗收、分部分項工程驗收和最后階段檢查，發(fā)現(xiàn)工程質量問題并予以。,設計質量、材料質量、施工的工藝質量、工序質量等很少得到檢驗，產品的設計與施工幾乎脫節(jié)，缺乏質量管理知識,工程質量管理的理念及方法,第二級：工程質量保證,企業(yè)工程質量目標仍然主要通過施工現(xiàn)場的工程質量檢驗來實現(xiàn)，企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標準、施工質量檢驗行為

21、和施工質量檢驗標準。施工過程的材料質量、工藝質量、工序質量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質量管理,設計質量的測定標準、設計質量對工程質量的保障標準等還沒有確定，企業(yè)的招標采購、成本管理、合約規(guī)劃等還未介入工程質量保障,工程質量管理的理念及方法,第三級：工程質量預防,設計與工程開始相互影響與積極配合，設計環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質量標準的特征。設計、招標采購、成本、合約等各個業(yè)務環(huán)節(jié)均全面關注工程質量。產品生產實現(xiàn)過程開始得到有效控制，

22、產品開始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過輸出技術標準和管理標準與供應商密切協(xié)作，供應商也主動配合企業(yè)提升產品質量,施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現(xiàn)操作偏差。質量成本的投入與認識還有待提升。全員質量意識尚未完全形成。住宅產品部品化、標準化、產業(yè)化體系尚未形成,工程質量管理的理念及方法,第四級：零缺陷管理（理想狀態(tài)）,企業(yè)形成一種內在的質量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質量的提高，每一位雇員都意識到工程質量對企業(yè)的重要性，都在尋求提高

23、質量的途徑，實現(xiàn)“零缺陷原則”，與內部顧客和供應商保持良好的關系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應商到客戶這一流程中所有重要的程序和產品標準,缺乏企業(yè)工程質量保證體系,■ 一個屬于“工程質量”問題的案例：,某項目外墻設計有外墻空調板用于放置空調室外機：圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付后，只要一下暴雨，80％以上空調板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出

24、巨額索賠,缺乏企業(yè)工程質量保證體系,■ 又一個屬于“工程質量”問題的案例：,某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩子嚴格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏,缺乏企業(yè)工程質量保證體系,■ 工程質量事故原因分析：,外墻涂料面層出現(xiàn)龜裂、裂縫、泛堿等現(xiàn)象與涂料本身的施工質量關系不大，可以肯定是

25、基層出現(xiàn)問題,錯誤使用水泥膩子做涂料的基層，忽視了外墻外保溫體系“柔性漸變”的構造要求,缺乏輸出質保體系的有效管理,■ 衛(wèi)生間防滲漏質保體系檢查要求：,施工單位廁浴間防水常見的施工方案：,缺乏輸出質保體系的有效管理,■ 企業(yè)標準的衛(wèi)生間防水工藝流程要求：,缺乏輸出質保體系的有效管理,■ 企業(yè)工序控制標準和施工工序控制的區(qū)別：,缺乏輸出質保體系的有效管理,■ 鋁合金門窗防滲漏質保體系檢查要求：,監(jiān)理單位審查的鋁合金門窗檢驗批質量驗收記錄：

26、,缺乏輸出質保體系的有效管理,■ 企業(yè)標準對鋁合金門窗檢驗批驗收的要求：,房地產工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板五：,過度強調現(xiàn)場工程師的質量意識和執(zhí)行力管理，忽視加強技術管理的重要性。通過采取有效的技術措施和技術手段，可以預防絕大多數(shù)工程質量問題的出現(xiàn),一些房地產企業(yè)忽視通過加強技術管理可以對工程質量實現(xiàn)有效的保障,忽視技術管理的重要性,■ 技術管理解決“工程質量”問題的案例：,某小高層項目首層設有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在

27、外架及塔吊井架拆除后再開始挖土、做圍墻基礎，砌小院圍墻。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進場施工。同時小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導致墻面開裂，引起業(yè)主投訴,忽視技術管理的重要性,■ 施工圖中設計小院圍墻的常見形式,忽視技術管理的重要性,■ 技術原因分析：,原因一：施工場地、市政、景觀插入,小院圍墻特別是基礎的施工，墊層、地梁砼施工養(yǎng)護周期較長。導致小院圍墻施工跨度大，周期長，難以短時間完成。因占用施工場地，影響到后期

28、室外專業(yè)管道與環(huán)境工程的開工,忽視技術管理的重要性,原因二：不均勻沉降,小院圍墻坐落在回填土層上，回填土層不均勻沉降導致圍墻下沉開裂。即使將圍墻地梁、圈梁鋼筋與主體結構連接，也無法防止開裂,忽視技術管理的重要性,■ 技術缺陷分析：,雖然回填土工藝標準要求回填土應分層鋪攤，分層夯實，分層密實度檢驗。但現(xiàn)實的施工當中，幾乎沒有一個施工單位能夠嚴格按規(guī)范執(zhí)行。當?shù)鼗鶠榛靥钔?，且回填土層較厚時，很難達到設計密實度要求，導致圍墻下沉,忽視

29、技術管理的重要性,■ 技術缺陷分析：,即使將圍墻地梁、圈梁鋼筋與主體結構連接，建筑物與回填土之間沉降值不可能正好相同，依然會產生開裂,采取局部換填或加深圍墻基礎等措施，都會造成工程成本的上升,忽視技術管理的重要性,■ 管理缺陷分析：,因土方回填較為簡單，甲方傳統(tǒng)的工程管理重點過多放在強調施工現(xiàn)場的質量管理，忽視了施工行業(yè)內部普遍的操作慣例,土方運輸、回填往往在夜間進行。加上現(xiàn)場作業(yè)面較大，甲方及監(jiān)理工程師很難全面監(jiān)控,忽視技術管理的重要

30、性,施工單位編寫出任何規(guī)范完善的施工方案，在缺乏有效監(jiān)督和管理的前提下，往往很難落實,簡單討論：,如何解決這一工程質量與工期的矛盾？,忽視技術管理的重要性,■ 技術解決措施：,措施一：改變傳統(tǒng)的施工方法,提前施工小院圍墻±0.00以下部分：在工程主體結構基礎施工時，隨同主體基礎一道開挖小院圍墻基礎土方、并澆筑其墊層、地梁砼、砌筑圍墻至±0.00標高或當時場地標高,忽視技術管理的重要性,后期拆外架、井架后，直接在其

31、上砌筑± 0.00以上的墻體即可,工序提前插入可使小院圍墻避免地基為回填土層，防止因回填土質量問題引起的不均勻沉降，避免換填對成本的增加,將小院圍墻施工到±0.00或當時的地坪高度對主體正常施工沒有影響。但縮短了小院圍墻工期，為后期室外工程開工創(chuàng)造條件,忽視技術管理的重要性,■ 技術解決措施：,措施二：設計應考慮避免小院圍墻基礎不均勻沉降的技術措施,當小院圍墻地基為較厚的回填土層時，設計應將將圍墻與主體直接斷開形成

32、沉降縫比剛性效果連接更好?，F(xiàn)場只需做到圍墻下地基土質同一，保證均勻沉降，待其穩(wěn)定后再補沉降縫則可。減小現(xiàn)場管理難度，提高現(xiàn)場管理質量,忽視技術管理的重要性,■ 技術解決措施：,措施三：采取適當?shù)男≡簢鷫A加固措施,當?shù)鼗鶠楹芎竦幕靥钔翆訒r，僅靠人工夯實達不到設計密實度，將導致圍墻的下沉。采取換填成本又較高，不利于成本控制。實際施工過程中，可以在夯壓同時，打入2～3m長間距300㎜左右的鋼管或木方,忽視技術管理的重要性,■ 技術管理解決

33、“工程質量”問題的案例：,某地產項目為制造賣點、追求建筑立面效果，大量采用外飄窗設計。項目一期交付后，外飄窗90％以上發(fā)生滲漏，引起業(yè)主投訴和索賠。工程部強烈建議項目后期設計取消飄窗，為此與設計部展開爭論,忽視技術管理的重要性,■ 技術原因分析：,飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？,針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質量預防措施和質量控制方法？,飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？,忽視技術管理的重要性,■ 技術缺陷分析：,飄窗的上下飄板大多采用植筋后做

34、，由于采用二次澆注，其根部往往存在因前后澆注引起的施工縫,飄窗的鋼筋規(guī)格一般比較小，施工時澆注混凝土不注意保護，上部鋼筋被踩下沉，頂板根部容易產生開裂,忽視技術管理的重要性,拆模過早或拆模時野蠻作業(yè)，飄窗頂板受到撓動，尤其是兩個角部往往撓動最大，易引起混凝土開裂,飄窗上下飄板因構件尺寸較小，施工操作極不方便，振搗不充分造成飄板混凝土不密實,房地產工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板六：,工程質量管理過程中如不了解設計單位、施工單位、

35、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關鍵的質量細節(jié)進行重點管控，往往一個小的隱患，就能產生重大的工程質量隱患,部分甲方工程管理人員忽視關鍵質量細節(jié)的控制，對工程質量細節(jié)需要關注的重點不清,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：,1、穿墻螺桿孔洞應填塞密實：,施工單位為穿墻螺桿的回收利用，往往套上塑料管,施工單位堵洞時，往往不進行擴孔或帶著塑料管進行堵洞，無法保證填塞密實。極易產生外墻滲漏,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 正確解

36、決穿墻螺桿孔洞滲漏隱患的方法：,結構施工時，穿墻螺桿應設置成里高外低,穿墻的PVC套管應用電鉆剔除,堵洞前應清理管孔并適當濕潤,采用1：3水泥砂漿摻微膨脹劑，分兩次間隔一天封堵塞實,JS防水涂料以洞口中為半徑100㎜均勻涂刷兩道,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：,2、腳手眼、腳手架拉接鉛絲洞：,3、腳手架的工字鋼挑梁洞口：,同穿墻螺桿孔洞處理方法,同穿墻螺桿孔洞處理方法,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外墻抹灰前容

37、易忽視的檢查細節(jié)：,4、出外墻孔洞：,一些出外墻孔洞如空調孔洞等，宜在抹灰前先進行開洞以免后開洞對外墻抹灰層，外保溫層等造成破壞，產生滲漏隱患,出外墻孔洞應注意坡度要求內高外低，高差20㎜,空調洞套管應在抹灰前安置,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：,5、外墻固定件錨固腳檢查：,外墻雨落水管固定件、外墻外保溫托架固定件、外保溫固定錨栓、陽光房披水固定件等外墻固定件，如在外粉完成后進行，在打墻洞時會破壞粉刷的整體性

38、和外粉各層之間的粘接牢度，產生空隙起殼和裂縫，存在外墻滲漏隱患，應在抹灰前完成,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：,6、填充墻垂直灰縫、水平灰縫的飽滿度檢查：,每檢驗批應進行不少于15處的鉆孔檢驗，重點檢查框架梁底，填充墻磚最上一皮磚的上部等部位（傳統(tǒng)的肉眼檢測根本無效）,7、填充墻砌體的瞎眼頭縫：,以砌體工程過程檢查為主,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：,8、抗裂鋼絲網(wǎng)檢查：,砌體與混

39、凝土構件交界處,有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝土外保溫體系與其它保溫體系交界處,抗裂鋼絲網(wǎng)在外墻分格縫處應斷開,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 門窗洞口修補不規(guī)范極易造成外墻滲漏：,門窗框洞口尺寸預留過大，處理不當，通過抹灰找補，易造成開裂滲水,當偏差修補厚度超過50㎜時，應按圖示要求加筋支模澆C20細石砼進行修補,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外墻抹灰控制滲漏的要點往往被人忽視：,抹灰止息點往往是造成外墻滲漏的隱患：,由于工程搭設外粉刷腳手架，造成分層外粉刷

40、的停息點基本留置在砌體與混凝土交界部位，極易由此引起滲漏，分層抹灰的錯縫往往也被忽視,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 防治鋁合金門窗滲漏對塞縫處理的要求：,,外墻貼面磚在門窗的側口處雨水極易順磚縫的毛細縫隙產生滲水通道,增加一道防水涂料一邊超出窗洞與外墻面搭接不小于150㎜，一邊上翻至鋁框，可以有效的解決門窗滲漏隱患,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細節(jié)：,規(guī)范要求：門窗洞口處，聚苯板應整塊裁割，拼縫錯開,施工現(xiàn)場

41、：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求錯縫,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細節(jié)：,規(guī)范要求：鋪貼聚苯板的起始點和收頭處，網(wǎng)格布應翻包,施工現(xiàn)場：施工單位往往圖省事，未按要求翻包現(xiàn)象極其普遍,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細節(jié)：,規(guī)范要求：網(wǎng)格布應翻包，加強網(wǎng)布應對接,施工現(xiàn)場：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求翻包及加強網(wǎng)布搭接,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 外墻面磚防滲漏容易忽視

42、的一些細節(jié)：,外墻貼磚時，部分監(jiān)理工程師往往關注粘貼牢固、勾縫嚴密，通過工藝檢查防止外墻滲漏。很少有監(jiān)理工程師關注外墻排磚,外墻面磚排磚不當引起的外墻滲漏不在少數(shù)大多數(shù)施工單位和建立工程師往往忽視這一細節(jié)的控制,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 一些明顯的工程質量隱患往往不被關注：,設計往往不對衛(wèi)生間降板高差進行構造厚度核對,相當一部分監(jiān)理工程師忽視衛(wèi)生間降板構造厚度核對，施工中往往留下嚴重的滲漏隱患,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 常見的衛(wèi)生間

43、降板構造要求：,一般設計衛(wèi)生間結構降板6～10㎝，衛(wèi)生間地面應低于其它房間地面2㎝，衛(wèi)生間門檻處高差一般為6～10㎝,對質量細節(jié)的關注度不足,■ 一個簡單的“涂料補貨”的案例：,某項目外墻采用外墻涂料，涂料施工臨近結束時，施工單位發(fā)現(xiàn)甲供的外墻涂料裕量不足，向甲方工程部提出補貨要求。施工單位施工完庫存涂料，等待6d后甲方涂料補貨到場，施工單位嚴格按工藝要求繼續(xù)施工。結果，外墻涂料出現(xiàn)光澤不勻及色差,對質量細節(jié)的關注度不足,不能正確看待質

44、量和成本的關系,■ 框架填充墻預防開裂的技術措施：,輕質砌塊多為水泥膠凝增強的塊材，以28d強度為標準設計強度。在齡期達到28d之前，其含水量過高，自身收縮較快，28d后收縮趨緩，一般45d后能夠完成自身收縮的95％以上,門窗安裝的固定連接，尤其是門窗框邊長期開關產生的動荷載作用，極易導致砌體開裂,不能正確看待質量和成本的關系,■ 地下室防水成本應該如何計算的案例：,某地產項目地下車庫防水，原設計選用SBS Ⅱ型改性瀝青聚酯胎卷材防水。

45、開發(fā)商成本部門為節(jié)約成本，要求設計改用JS復合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬元受到公司嘉獎。后期該項目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達280萬元,不能正確看待質量和成本的關系,■ 技術原因分析：,單純技術分析的角度：JS防水涂料具備可在潮濕基層上施工；不受基層形狀限制，可做成連續(xù)無縫整體防水層；與基層具有良好的粘接性，與基層無走水層，可適當補償剛性防水；施工便利等優(yōu)點。從材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水,不能正確看待質量和成本

46、的關系,■ 技術原因分析：,JS防水涂料的防水質量，不止和防水厚度和涂布遍數(shù)有關，還和涂料拌和分相的質量有關。即使多涂刷1～2遍防水涂料，防水質量不一定能夠得到保證,JS防水涂料存在拌和后的使用時限要求，施工現(xiàn)場很難進行監(jiān)管,不能正確看待質量和成本的關系,■ 技術原因分析：,JS防水涂料每遍涂刷均需要一定的養(yǎng)護期，養(yǎng)護期間無法上人操作,地下室防水因需要大面積涂刷，現(xiàn)場防水涂層的厚度、均勻度等質量難以監(jiān)管，現(xiàn)場檢測難度較高，質量檢查可控性

47、極差,不能正確看待質量和成本的關系,■ 技術缺陷分析：,JS防水涂料雖然屬于合格材料，但其防水質量通過施工管理很難控制，質量檢測可控性極低，并不適用于地下室這種大面積涂刷，對涂層厚度、均勻度要求極高的場所,不能正確看待質量和成本的關系,■ 管理缺陷分析：,成本部往往只關注材料的合格性，關注采購成本的控制性。很少關注材料在施工現(xiàn)場工藝質量控制、工序質量控制、施工質量檢測等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格但實際施工存在隱患的錯誤判斷,成

48、本節(jié)約的考核指標應采用價值綜合評定，不能簡單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標,不能正確看待質量和成本的關系,■ 工程質量成本極易被地產公司忽視：,工程質量成本的概念：,為了確保和保證取得滿意的工程質量而發(fā)生的費用，以及沒有達到滿意的質量所造成的損失,相當一部分房地產企業(yè)只關注建造成本，忽視了建造成本中應考慮必要的質量措施成本，由此產生的業(yè)主索賠同樣屬于成本,不能正確看待質量和成本的關系,工程質量成本項目的構成,房地產工程管理存在的十大

49、短板,■ 工程管理短板九：,部分房地產企業(yè)未建立統(tǒng)一協(xié)調的計劃管理體系。忽視三級工程計劃管理逐級分解、逐級深化、有效輸出、動態(tài)管控的計劃管理要求，往往造成工程進度延期,對模板、腳手架等周轉料應如何約定？,對鋁合金門窗甲供貨進場應如何要求？,房地產工程管理存在的十大短板,■ 工程管理短板十：,部分房地產企業(yè)過于關注施工階段成本控制，對過程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人員對工程成本控制要點認識不足，往往造成工程成本突破,成本管理體系

50、不完善,成本管理體系不完善,■ 設計“唯一性”成本控制的案例：,某商業(yè)項目首層所有主要出入口選擇自動感應玻璃門。前期設計時，外方設計師主要從建筑學立面尺度的美觀整體考慮，確定尺寸雙開門高為3.35m，寬為4.8m。后期甲方訂貨時，超出目標成本5倍以上,成本管理體系不完善,■ 不屬于設計變更的“設計變更”案例：,某商業(yè)項目地下車庫施工單位安裝完通風系統(tǒng)后，在安裝消防噴淋系統(tǒng)時，發(fā)現(xiàn)其與通風系統(tǒng)沖突，需要調整風口及部分風機的位置。甲方工程

51、部與設計聯(lián)系辦理設計變更后，施工單位進行調整,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程質量標準的定義：,強調按圖施工，符合施工質量驗收標準,強調工序、工藝質量控制的實體質量效果,強調施工方案、技術措施、施工工法的管理,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上甲方工程質量管理的重點：,檢查施工單位和監(jiān)理單位的質保體系,參與材料驗收和分部分項工程驗收,施工工藝過程監(jiān)督及抽檢,傳統(tǒng)的甲方工程質量管理主要是施工現(xiàn)場管理,新形

52、勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 新形勢下工程質量標準的定義發(fā)生變化：,以客戶質量標準作為施工質量的驗收標準,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,大多數(shù)房地產企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲漏、門窗滲漏，內墻空鼓開裂的困擾時，有多少企業(yè)針對這些問題提出系統(tǒng)的解決方案,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化,從傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設。通過

53、專業(yè)積累和經(jīng)驗總結，形成適合企業(yè)需求的質量控制標準,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 規(guī)范檢驗行為的示例：,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 規(guī)范檢驗行為的示例：,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化,從傳統(tǒng)的內部質量目標管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|量供方內部延伸，輸出質量管理標準和質量管理體系要求，形成管理、生產、供應一體化保障的質量保證體系,管理深度不斷向精細化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關注

54、的交底、工藝措施、檢驗批驗收等逐步成為甲方關注的重點,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 甲方應根據(jù)項目的具體要求、對可能的發(fā)生 質量問題的質量控制點等向供方明確提出：,大家所管的項目甲方都管理哪些交底？,大家所管的項目甲方參與哪些檢驗批驗收？,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 中海工程管理要求中甲方應組織并負責的交底,設計交底,施工節(jié)點及細部交底,技術標準交底,施工工藝交底,施工組織與配合交底,質量控制點交底,施工樣板交底

55、,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化,從傳統(tǒng)的工程質量靜態(tài)管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|量動態(tài)管理逐步演變。通過設計完善的動態(tài)管理工具，對施工工藝和施工工序進行對位管理,新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程進度管理的定義：,強調施工現(xiàn)場的施工組織、施工工序、工藝進度控制的施工進度管理,強調總、分包專項工程協(xié)作、專項工序合理穿插的施工組織管理,新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程進

56、度管控的重點：,施工組織設計,專項施工方案,勞動力保證,材料保證,機械設備保證,……,新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,■ 新形勢下工程進度標準的定義發(fā)生變化：,以經(jīng)營進度控制作為施工進度管理的重點,新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,■ 新形勢下工程進度管控的主體發(fā)生變化,房地產開發(fā)經(jīng)營進度的管理，往往并不是工程部門能夠決定的。工程進度管理受內外部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進度保障不代表工程進度能夠得到保證，工程進度已經(jīng)無法由

57、工程部門完全掌控,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,設計計劃保障：施工圖、二次設計、設計封樣等,招標采購計劃保障：定標、生產運輸施工準備期,合約計劃保障：合約簽訂、進度管理條款的細化,報批報建計劃保障：開工手續(xù)、市政報裝,與工程進度的有關保障性計劃應有統(tǒng)一管理,市政計劃保障：市政進場、能源開通,新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,概念設計研究概念設計方案評審及確認規(guī)劃方案設計規(guī)劃設計評審及確認單體方案評審及確認擴初方案完成擴初

58、方案評審及確認土建施工圖完成景觀設計評審及確認銷售包裝設計,開工時間開盤時間詳規(guī)報建方案報建初步設計報建施工圖報建售樓處報建,設計控制點,相關重要節(jié)點,新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,■ 新形勢下工程進度管控的任務發(fā)生變化,銷售開盤、工地開放、業(yè)主預驗等結合銷售經(jīng)營方面的進度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對工程進度管理和工程組織提出了更高的要求,新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,

59、新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求,■ 新形勢下工程進度管控的對象發(fā)生變化,施工單位大多采取項目承包制，對人、機、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟上進行考慮。加之操作工人的技術水平下降，施工進度管理的難度遠遠高于項目法實施之前,新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義：,傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成本控制,傳統(tǒng)工程成本控制的責任主體是工程管理領導下的成本管理部門,

60、新形勢下企業(yè)對工程管理的要求,■ 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點：,招標管理和合約管理是降低施工成本的主要手段,通過施工組織和施工工藝控制施工成本,對主要材料設備價格進行控制和管理,控制現(xiàn)場簽證,審查工程結算,新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求,■ 新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化：,由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉為投資回報經(jīng)營成本控制,由傳統(tǒng)的施工階段控制轉為向為投資分析、產品定位、設計研發(fā)、招標采購、工程建造運營維護的全過程成本控制,施

61、工成本與經(jīng)營成本不再是完全對立關系，資金成本、質量成本需要綜合評定,新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求,■ 新形勢下工程成本控制的主體發(fā)生變化：,傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉向隸屬于企業(yè)財務系統(tǒng),由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調、綜合評價，向強化監(jiān)督的監(jiān)管職能進行轉變,新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求,供應商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一,對于與工程進度關鍵線路控制有關的價格審定，成本部門應建立提前預警機制，

62、提供能夠解決工程進度困擾的應急預案,■ 與工程進度的有關成本審定應有主動預警：,新形勢下企業(yè)對工程管理的要求,新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求,■ 新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化：,傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成本丟漏項設計選材市場競爭性、設計變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)奏調整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會造成工程成本突破,新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求,■ 新形勢下工程成本控

63、制的重點發(fā)生變化：,傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成本丟漏項設計選材市場競爭性、設計變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)奏調整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會造成工程成本突破,房地產工程質量問題為何屢禁不止,■ 外部資源、內部架構和國家現(xiàn)行規(guī)范的影響：,設計單位對工程質量的影響,監(jiān)理單位對工程質量的影響,施工單位對工程質量的影響,國家現(xiàn)行規(guī)范對工程質量的影響,工程管理架構對工程質量的影響,外部資

64、源對房地產工程管理的影響,■ 設計單位對工程質量的影響：,施工圖設計深度普遍不夠、構造要求不明確，不配設計節(jié)點圖或不滿足施工需要,設計施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴重，違反強制性設計規(guī)范要求現(xiàn)象普遍,設計對工程質量的影響,■ 設計對工程質量的影響：,部分設計人員不了解施工中的難點、重點，設計施工圖與工程質量保障性和施工易建性脫節(jié),設計人員對房地產企業(yè)普遍關注的防滲漏、防開裂的重點認識不足,設計對工程質量的影響,■ 設計對工程質量的影響：,

65、建設部2007年對全國設計單位做的強制性設計規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中國沒有一家設計單位的設計施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強制性設計規(guī)范的情況。最少的2條/套，最多420條/套,設計對工程質量的影響,■ 設計對工程質量的影響：,某國內知名地產公司對歷年所用幾百套設計施工圖所做的設計后評估審查：不算簡單的專業(yè)交圈、設計標注等“錯、漏、碰、缺”，僅存在嚴重滲漏隱患的設計錯誤，平均37處/套,設計對工程質量的影響,■ 設計對工程質量的影響：,部分房地

66、產企業(yè)對施工圖的設計審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設計管理人員去檢查所有并發(fā)現(xiàn)的設計隱患和設計問題，實際工作中不具備操作性,施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關注施工可行性和易建性，很少考慮功能性設計缺陷的審核。無法對防滲漏、防開裂等關鍵功能性設計進行有效審查,設計對工程質量的影響,■ 設計對工程質量的影響：,設計造成的質量隱患，相當一部分屬于先天不足。單純依靠加強現(xiàn)場工程管理的方法，在當前施工單位、監(jiān)理單位的質量能力水平下，

67、很難避免不出現(xiàn)工程質量問題,外部資源對房地產工程管理的影響,■ 監(jiān)理單位對工程質量的影響：,市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全，責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范,監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場,監(jiān)理對工程質量的影響,■ 監(jiān)理單位對工程質量的影響：,盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費用遠低于設計費、銷售代理費，顯示出行業(yè)內普遍不看中監(jiān)理的地位與作用,監(jiān)理工程師的總

68、體專業(yè)能力和專業(yè)素質有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展,外部資源對房地產工程管理的影響,■ 施工單位對工程質量的影響：,建筑施工企業(yè)總體素質不是太好，注冊資本低資信差，需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術、管理標準，協(xié)助其建立質量保證體系,勞務隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術能力有限，責任心不強。甲方到位的技術指導及嚴格的過程控制，是施工質量保證的重要前提,施工單位對工程質量的影響,■ 施工單位對工程質量的影響：