我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度研究.pdf

1、預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，因當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需條件欠缺或尚未成就時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的提前登記。它實(shí)際上是將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害已預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的處分行為無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。作為房屋買賣的一種特殊形式，商品房預(yù)售只是預(yù)告登記對(duì)象的一部分，商品房預(yù)售預(yù)告登記設(shè)定后，實(shí)際上是限制了義務(wù)人的處分權(quán)，預(yù)告登記義務(wù)人實(shí)施的處分

2、行為將使預(yù)告登記目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)該處分對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人沒(méi)有法律效力，制約了開(kāi)發(fā)商把已出售的房屋再次出售，為以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為主要內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供了保障，對(duì)保護(hù)債權(quán)人的權(quán)利、保障交易安全、維護(hù)市場(chǎng)秩序有重要作用。因商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位將正在建設(shè)尚未竣工的房屋出售給承購(gòu)人，交易標(biāo)的的非現(xiàn)實(shí)性注定了商品房預(yù)售比現(xiàn)房銷售有更大風(fēng)險(xiǎn)，因此更需要建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制以進(jìn)行防控。本文以我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度為研究對(duì)象，介紹了商

3、品房預(yù)售預(yù)告登記制度的基本問(wèn)題，分析了該制度的創(chuàng)設(shè)依據(jù)、價(jià)值和效力，指出了我國(guó)現(xiàn)行的該制度的不足和實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題，提出了應(yīng)當(dāng)構(gòu)建完善的商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的建議，希望對(duì)完善我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度有所裨益。
　　 第一部分是商品房預(yù)售預(yù)告登記制度概述。該部分首先介紹了預(yù)告登記制度的基本理論，包括預(yù)告登記的概念起源、性質(zhì)、特征等。預(yù)售商品房是不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記對(duì)象的一部分，其形式特殊，在當(dāng)事人之間存在天然的利益失衡現(xiàn)狀。房地產(chǎn)

4、開(kāi)發(fā)商憑借自身雄厚的經(jīng)濟(jì)、知識(shí)等資本優(yōu)勢(shì)在商品房預(yù)售過(guò)程中損害預(yù)購(gòu)人的利益，預(yù)購(gòu)人僅僅依靠自身力量難以和開(kāi)發(fā)商的不法行為相抗衡，并且在現(xiàn)行法律規(guī)定范圍內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人難以獲得充分的保障和救濟(jì)。商品房預(yù)售預(yù)告登記的本質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，產(chǎn)生了排他性、對(duì)抗性，以避免將來(lái)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中的當(dāng)事人雙方推諉、扯皮等糾紛的出現(xiàn)，確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律效果。商品房預(yù)售預(yù)告登記制度與本登記、異議登記、商品房預(yù)售備案制度有聯(lián)系又

5、有區(qū)別。
　　 第二部分是商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)依據(jù)、價(jià)值和效力。預(yù)告登記制度有是調(diào)適商品房預(yù)售利益失衡現(xiàn)狀的需要，也有利于保護(hù)弱勢(shì)預(yù)購(gòu)方的利益。商品房預(yù)售預(yù)告登記制度既有學(xué)理價(jià)值又有實(shí)踐價(jià)值。商品房預(yù)售預(yù)告登記制度對(duì)國(guó)家公權(quán)力和利害關(guān)系人諸如預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人、第三人、真正權(quán)利人等法律效力不盡相同。
　　 第三部分是我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的實(shí)踐及存在的問(wèn)題。該部分分為對(duì)地方規(guī)定、相關(guān)法律條文和實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題評(píng)

6、析兩大部分。其中，對(duì)法律規(guī)定部分以《物權(quán)法》的頒布為分界線，分別對(duì)《物權(quán)法》以前各地關(guān)于商品房預(yù)售預(yù)告登記的規(guī)定和《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》中的相關(guān)規(guī)定先介紹具體規(guī)定再進(jìn)行評(píng)析。實(shí)踐中出現(xiàn)的因商品房預(yù)售預(yù)告登記制度而引發(fā)的新的問(wèn)題也應(yīng)引起我們的關(guān)注和思考，本文選取四種形態(tài)分別進(jìn)行說(shuō)明和分析，分別是惡意利用預(yù)告登記、預(yù)售方利益受損、預(yù)告登記侵權(quán)和預(yù)售樓房倒塌。
　　 第四部分是我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的完善。該部分內(nèi)容主要是在