基于實物期權的房地產開發(fā)投資決策理論研究.pdf

1、房地產業(yè)是國民經濟穩(wěn)定發(fā)展的重要支柱，事關國計民生。然而，由于房地產開發(fā)具有長周期、高投入和房價波動大的特點，使得房地產業(yè)面臨極大的不確定性，存在巨大的風險。高度不確定的房地產開發(fā)市場呼喚科學的投資理念，為此，開展不確定環(huán)境下房地產投資的相關理論研究具有重要意義。房地產投資的主體是各房地產開發(fā)商，他們作出的房地產開發(fā)投資決策的科學性與否對市場風險有很大影響，而房地產業(yè)的健康發(fā)展將影響整個國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。實物期權，作為一種標準的隨

2、機分析技術，適合于分析高度不確定環(huán)境下的投資決策問題，依其分析求解過程可分為兩種方法：離散時間和連續(xù)時間。離散時間方法求解雖然簡單直觀，但由于其對未來資產價值變化狀態(tài)的假設過于簡單，很難結合具體的市場情況進行分析，連續(xù)時間方法則正好相反。所以，本文借助連續(xù)時間的實物期權方法對房地產開發(fā)投資決策進行系統(tǒng)的理論研究，希望從理論角度探索房地產開發(fā)投資的理性決策，為房地產開發(fā)商的投資實踐提供一個規(guī)范參照，從而為房地產市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展貢獻綿

3、薄之力。 本文研究的主要內容為： (1)在大量閱讀國內外文獻基礎上，對期權定價理論、實物期權方法以及期權博弈和不完全信息下的研究作了詳盡的綜述。并對連續(xù)時間下的實物期權求解技術作了簡明扼要的闡述，且全面總結了用于處理閾值可達性的首次達到時間的相關理論，提出了連續(xù)時間下實物期權分析方法的一般框架。 (2)利用連續(xù)時間實物期權方法考察不確定環(huán)境下的房地產開發(fā)投資用地的來源問題，在幾何布朗運動假設下分析了農業(yè)用地向城市

4、用地的轉化，得到了相應的地價結構函數，并用首次到達時間的相關理論分析了城市擴張的平均時間，同時也考慮了稅收對轉化開發(fā)的影響，并通過引入房產開發(fā)密度拓展了土地轉化開發(fā)的研究領域。這一問題特別符合我國房地產開發(fā)市場的現狀，即房地產業(yè)發(fā)展迅猛、城市化進程日新月異，大量的農業(yè)用地向城市用地轉化以滿足城市建設的需要，而對這一過程中相關規(guī)律的把握是房地產商正確開發(fā)投資的必要保障，也是政府作出合理調控政策的前提。 (3)利用連續(xù)時間實物期權方

5、法系統(tǒng)地建模分析了不確定環(huán)境下的房地產開發(fā)商的投資決策。這體現為分別在不完全競爭市場、不對稱雙頭壟斷市場和存在噪聲的不完全信息市場下對房地產商的開發(fā)投資決策進行了理論研究，在考慮建設時間后得到了相應的最優(yōu)開發(fā)閾值，并研究了開發(fā)閾值的可達性，分析了開發(fā)的平均等待時間；同時，針對房地產開發(fā)的特點，在本文的大多數模型中引入了對最優(yōu)開發(fā)密度的分析，因為房地產商作出開發(fā)投資決策的時候，在決定何時投資開發(fā)的同時一般還要決定開發(fā)多少，這一點在其他房地

6、產投資決策模型的分析中常常被忽視。同時，在得到每個模型的分析結果后，不僅利用現實市場的經濟現象驗證模型的正確性，而且利用模型分析結果去解釋經濟現象，為開發(fā)商的理性決策作出指導，對政府調控房產市場的政策提供理論支持和建議。 本文的創(chuàng)新性主要體現在以下四個方面： 第一，在幾何布朗運動假設下利用連續(xù)時間實物期權方法對農業(yè)用地向城市用地的轉化建模分析，考察了不確定環(huán)境下的房地產開發(fā)投資用地的來源問題。 第二，利用期權博弈

7、理論建立了不對稱雙頭壟斷市場的房地產開發(fā)模型，通過分別假設成本和需求不對稱考慮了不對稱雙頭壟斷市場的房地產開發(fā)投資決策，給出了完整的不對稱動態(tài)子博弈完美納什均衡策略，并分析了其蘊含的經濟含義。 第三，根據房產價值由真實需求和投資需求共同決定的特點，利用噪聲實物資產理論研究了資產價值本身的不完全信息對房地產開發(fā)投資決策的影響。 第四，針對傳統(tǒng)實物期權研究中所忽視的最優(yōu)投資時機的可達性問題，系統(tǒng)評述了首次到達時間的相關理論，