簡介：最新精品WORD歡迎下載可修改房地產(chǎn)登記制度與政策房地產(chǎn)登記制度與政策1995年1月1日城市房地產(chǎn)管理法1995年10月1日擔(dān)保法1997年10月27日城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（廢止）2007年3月8日物權(quán)法2008年7月1日房屋登記辦法一、民法、行政法知識（一）民法（一）民法1、民法、民法總論總論（掌握）（掌握）民法民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總和特征特征是私法、基本法、權(quán)利法。民法基本原民法基本原則意思自治、誠實信用、公序良俗。民法民法調(diào)整人與人之間或人與標(biāo)的物之間法律關(guān)系。民事法律關(guān)系的民事法律關(guān)系的實質(zhì)實質(zhì)是權(quán)利和義務(wù)。關(guān)系要素關(guān)系要素主體、內(nèi)容、客體。民事主體民事主體指參加民事法律關(guān)系，享有民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)的人，包括自然人和法人和其他組織（國家在一些場合也可以成為民事關(guān)系的特殊主體）民事主體，必須由法律法律賦予其主體資格。法人特征法人特征1團體2名稱機構(gòu)場所，具有民事權(quán)利能力和行為能力3獨立的財產(chǎn)4獨立承擔(dān)責(zé)任。分類企業(yè)、機關(guān)、事業(yè)、社團公司法人公司法人公司以全部財產(chǎn)2有限公司以出資額3股份公司以認購的股份為限承擔(dān)責(zé)任。公司類型轉(zhuǎn)化辦理更正登記。最新精品WORD歡迎下載可修改代理與委托代理與委托1、委托為雙方內(nèi)部關(guān)系2、委托合同外其他如合伙合同、雇傭合同、勞動合同均可成為代理權(quán)授予的基礎(chǔ)法律關(guān)系。3、代理適用的是法律行為，委托的事務(wù)可以為事實行為物權(quán)指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物。物權(quán)法特征法特征是私法、實體法。2、物、物權(quán)法（掌握）法（掌握）物權(quán)法的基本原法的基本原則物權(quán)法定原則、公示與公信原則、物權(quán)特定原則（一物一權(quán)）。用益物用益物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。擔(dān)保物擔(dān)保物權(quán)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)與留置權(quán)。物權(quán)特征絕對權(quán)、支配權(quán)。物權(quán)效力效力1排他2優(yōu)先物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。物權(quán)債權(quán)權(quán)債權(quán)區(qū)別物權(quán)作為絕對權(quán)、支配權(quán)、對世權(quán)；債權(quán)作為相對權(quán)、請求權(quán)、對人權(quán)2、物權(quán)具有排他性，債權(quán)具有平等性所有所有權(quán)對自己的動產(chǎn)和不動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。特性特性完全性、整體性、永久性屬于國家所有屬于國家所有礦藏、水流、海域、文物、電頻、國防資產(chǎn)不動產(chǎn)動產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記不發(fā)生效力，地役權(quán)自合同生效時設(shè)立，抵押合同自登記之日生效，農(nóng)村土地承包合同自成立之日生效，動產(chǎn)動產(chǎn)船舶、航空器、機動車應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，未登記不得對抗善意第三人。建筑物區(qū)分所有建筑物區(qū)分所有權(quán)（共有部分）1、一種特殊的所有權(quán)類型2、具有集合性3、具有整體性和不可分割性全體全體業(yè)主共有部分主共有部分1建筑物用地使用權(quán)2道路綠地3公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房。建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位屬建設(shè)單位所有，以出售附贈或出租方式約定。業(yè)主團體與體與業(yè)主的關(guān)系主的關(guān)系1對業(yè)主具有約束力2受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷3撤銷期間主觀標(biāo)準(zhǔn)，1年。

簡介：最新精品WORD歡迎下載可修改房地產(chǎn)項目融資房地產(chǎn)項目融資房西苑在淄博第五屆房地產(chǎn)高層峰會上的報告在演講之前先問大家?guī)讉€問題。各位老總想少花錢多辦事嗎想不花錢也辦事嗎想花別人的錢辦自己的事嗎看來是不想。想少花錢多辦事的，去學(xué)會計師；如果想不花錢也辦事的，去學(xué)策劃師；如果想花別人的錢辦自己的事的，去學(xué)融資。所以我今天講的就是“花別人的錢，辦自己的事”。我的標(biāo)題是“假如我是投資者”，這是什么意思呢第一、我本人就是投資者。我一直是扮演著投資者的角色，12年前我從美國回來的時候，就是被一個海外的投資基金把我派回來，做中國的首席代表。實際上我就是投資者。第二、我希望大家今天站在投資者的立場上去替投資者打打算盤，如果你理解了投資者，你就知道該怎么融資，道理很簡單。我們今天講融資，什么叫融資呢融資就是一個簡單的商品交易。其實他并不復(fù)雜，交易什么就跟交易這個手表沒什么區(qū)別。既然是一個交易，那么交易肯定要有標(biāo)的，交易什么當(dāng)然不是交易手表。交易的東西是“項目”。咱們房地產(chǎn)企最新精品WORD歡迎下載可修改打算盤，你覺得化得來，我就在后面跟著你。換句話說“知己知彼，百戰(zhàn)不殆。”反之叫做“己所不欲，勿施于人?！弊詈?，交易還有一個最基本的原則，就是“雙贏”，如果有雙方都參加，那就要“雙贏”（投資者和融資者）；如果有多方參加，那要“多贏”。只有“雙贏”和“多贏”才能使合作永遠的進行下去，否則就要打架了。好了，現(xiàn)在我們進入主題。剛才我說要想了解融資，有兩個問題第一個是投資者是誰他們在哪兒第二個問題是投資者在想什么投資者是誰呢我把投資者分為三種人第一種人叫實業(yè)投資者；第二種人叫金融投資者；第三種人叫證券投資者。為什么這么分沒有任何一本教科書是這么分的，這是我分的。但我這么分是有道理，根據(jù)這三種人的商務(wù)模式，就是根據(jù)他們不同的掙錢的方法來進行區(qū)別的。實業(yè)投資者的商務(wù)模式叫做“買雞賣蛋”，雞就是他要買你的項目，蛋就是產(chǎn)品，他賣掉了產(chǎn)品就有了利潤。所以我們可以看出，事業(yè)投資者是這個項目的最終消費者。他要等雞屁股下蛋，他靠蛋活著，而不是靠雞屁股。金融投資者的商務(wù)模式是“買蛋賣雞”。蛋是一個半成品，他買進一個半成品，要付孵出小雞，把小雞養(yǎng)大，到市場上把大雞賣掉再買蛋。金融投資者掙的是孵蛋的工錢和小雞和大雞的差價。由此我們可以看出，金融投資者不是這個項目的最

簡介：最新精品WORD歡迎下載可修改目錄一、征地一、征地1、地理位置2、地質(zhì)地貌狀況3、土地面積及紅線4、四鄰狀況5、交通狀況6、土地權(quán)屬狀況7、土地性質(zhì)8、地表建筑、構(gòu)筑狀況9、城市配套10、周邊環(huán)境11、時事政策12、土地價格13、征地手續(xù)14、土地SWOT分析15、可行性論證16、開發(fā)能力評判17、實施征地二、項目前期二、項目前期1、立項管理2、文物審批及處理最新精品WORD歡迎下載可修改2、施工圖審核3、工程類別4、招投標(biāo)管理5、抗震（前期已辦）6、質(zhì)量監(jiān)督委托7、監(jiān)理備案8、安全監(jiān)督審批9、墻改審批10、建設(shè)工程社會保險審批11、職工意外傷害保險12、水泥用散審批13、砂石審批14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批15、施工許可審批五、預(yù)售及申報房貸五、預(yù)售及申報房貸1、預(yù)售審批2、銀行申報房貸審批3、公基金貸款申報審批4、信用擔(dān)保合作六、施工管理六、施工管理1、土建工程2、水電暖通安裝工程

簡介：房地產(chǎn)講座房地產(chǎn)講座第一講第一講房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念1、房地產(chǎn)包括房屋土地財產(chǎn)的總稱；房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋；地產(chǎn)指土地及其上下的一定空間。2、房地產(chǎn)的特征房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，房地產(chǎn)的價值形態(tài)、房價、地價往往隱藏在房價之中。特殊性有A、空間的固定性B、生產(chǎn)和使用的長期性C、高額度的投資性D、保值與增值的穩(wěn)定性E、社會生活的影響性F、受政府宏觀經(jīng)濟政策限制導(dǎo)向的從屬性二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念它集中了投資開發(fā)、建設(shè)、營銷、物管等多種企業(yè)部門的綜合產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）。結(jié)構(gòu)包括房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中介、評估房地產(chǎn)市場行政管理部門物管經(jīng)營機構(gòu)立法、土地所有權(quán)土地所有者土地租用第一承租人房產(chǎn)開發(fā)市場房產(chǎn)開發(fā)管理開發(fā)商建樓建筑商二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成買方、賣方、發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)、交易機構(gòu)屬于一個土地出讓的市場和房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、典賣投資的市場。一級市場國有土地使用權(quán)的出讓二級市場對開發(fā)的房屋第一次出售或出租三級市場各使用者之間的交易一級市場二級市場三級市場主體國家和地方政府各房產(chǎn)公司用戶特點壟斷性競爭性競爭性內(nèi)容整體規(guī)劃設(shè)計用途，征地、招投標(biāo)底價綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式拍賣、招標(biāo)出賣、出租已開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同

簡介：重慶通信學(xué)院畢業(yè)設(shè)計論文題目房地產(chǎn)營銷策略研究專業(yè)信息管理與信息系統(tǒng)學(xué)員何凡學(xué)號06221020指導(dǎo)教師李靜二○一○年五月三、設(shè)計課題所需的主要設(shè)備和資料有關(guān)市場營銷學(xué)的文章、書、刊較多，可以從以下方面廣泛查閱1、各書店、2、圖書館、INTERNET。另外，還可以做一些市場調(diào)查，并結(jié)合自身社會實踐活動經(jīng)驗總結(jié)。四、設(shè)計說明（論文）應(yīng)包括的內(nèi)容1、房地產(chǎn)市場營銷策略的研究目的和意義2、房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)理論的研究3、房地產(chǎn)市場營銷的現(xiàn)狀及分析4、房地產(chǎn)市場營銷存在的問題和誤區(qū)5、提出解決方法及其創(chuàng)新研究的策略6、結(jié)論五、參考文獻1吳偉良房地產(chǎn)企業(yè)策略管理基礎(chǔ)M上海上海人民出版社，20212美菲利普科特勒著，洪瑞云等譯市場營銷管理亞洲版M北京中國人民大學(xué)出版社，19973中國房地產(chǎn)經(jīng)營管理研究中心中國房地產(chǎn)經(jīng)營管理全書M北京中國言實出版社，202214董潘總主編，于穎、周宇編著房地產(chǎn)市場營銷M大連東北財經(jīng)大學(xué)出版社，20225中國地產(chǎn)商，CS策略與房地產(chǎn)營銷M，20226美菲利普科特勒著，洪瑞云等譯市場營銷管理亞洲版M北京中

簡介：最新精品WORD歡迎下載可修改房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工考核管理辦法員工考核管理辦法二零零一年九月二零零一年九月第一章第一章總則總則第一條第一條適用范圍ZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱公司）的所有員工均需參加考核。總經(jīng)理由董事會負責(zé)考核，不在本辦法考核范圍之內(nèi)?？己藢ο缶唧w分為高層管理人員、中層管理人員、行政事務(wù)、銷售/營銷、技術(shù)、財務(wù)、工勤等各類人員。分公司經(jīng)理考核參見北京ZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)績合同管理辦法。第二條第二條考核目的員工考核的目的是通過客觀評價員工的工作績效，幫助員工提升自身工作水平，從而有效提升公司整體績效。第三條第三條考核原則考核工作遵循以下原則（一）以提高員工績效為導(dǎo)向；（二）定性與定量考核相結(jié)合；（三）公平、公正；（四）多角度考核。第四條第四條考核用途考核結(jié)果的用途主要體現(xiàn)在以下幾個方面（一）薪酬分配；（二）職務(wù)升降；

簡介：最新精品WORD歡迎下載可修改房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)在信息技術(shù)時代，信息已與資金、材料、設(shè)備、人力并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格競爭向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)研是企來營銷活動中的重要組成部分。一、房地產(chǎn)市場調(diào)研概述市場調(diào)研的概述市場調(diào)研是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶。市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費者的意見、觀念、習(xí)慣、行為和態(tài)度等方面。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等。也可以是具體的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等。市場調(diào)研的原則是遵循客性與科學(xué)性?？陀^性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實狀態(tài)的準(zhǔn)確切信息，正視事實，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”?？茖W(xué)性要求采用科學(xué)的方最新精品WORD歡迎下載可修改用消費品的調(diào)研，它是以房地產(chǎn)為對象，對相關(guān)市場信息進行系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研與一般耐用消費品市場調(diào)研的不同之處主要表現(xiàn)在下列4個方面市場調(diào)研的內(nèi)容不同房地產(chǎn)市場調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個房地產(chǎn)市場營銷過程，每個階段具有限性，以訪問者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計劃置業(yè)年限的甄別、計劃置業(yè)面積的甄別、購買決策人甄別等。還有訪問者的配合等問題。經(jīng)常的情況是找到滿足條件的被訪問者，可能需要訪問的家庭是一般耐用消費品調(diào)研的數(shù)倍，準(zhǔn)確性仍難以保證。房地產(chǎn)市場調(diào)研和處理都有較高的難度。房地產(chǎn)市場調(diào)研主體側(cè)重對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的調(diào)研，如項目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調(diào)研主體側(cè)重于消費者。三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復(fù)雜問題。有些問題被調(diào)研者可能不會回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階段，各個階段的側(cè)重點也不一樣。2、房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體

簡介：最新精品WORD歡迎下載可修改房地產(chǎn)公司總經(jīng)理工作報告尊敬的董事長尊敬的各位來賓、各位同仁、各位員工今天我滿懷感激與喜悅之情，站在這里代表沈陽置業(yè)有限公司總結(jié)已經(jīng)過去的一年多的工作。首先，感謝公司的股東。是公司股東的高瞻遠矚，以戰(zhàn)略投資的眼光投資1億7千萬元成立了這個具有巨大發(fā)展?jié)摿凸饷髑熬暗墓?，非常感激股東一年多來給予了我們以充分的信任、理解和全力的支持。在這里我也要感謝公司的全體員工及各位員工家屬，是大家共同的辛勤努力，創(chuàng)造了“河畔新城”這一沈陽房地產(chǎn)界新品牌，樹立了沈陽房地產(chǎn)界一面大旗。面對未來，我為公司擁有這樣優(yōu)秀的干部和員工更加充滿信心。同時也要感謝政府、社會各界朋友對我們的大力支持。需要提及的是營銷合作伙伴廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司；項目總設(shè)計師，沈陽華新國際工程設(shè)計顧問有限公司總建筑師馬濤先生；“”色彩主設(shè)計師，中國美術(shù)學(xué)院副院長宋健明教授；“”園林景觀主設(shè)計師，清華大學(xué)章俊華教授。正是我們的這些真誠合作者認真負責(zé)的工作態(tài)度與敬業(yè)品行，為項目的順利發(fā)展奠定了牢固的基礎(chǔ)，使我們的產(chǎn)品性能別具一格、脫穎而出。下面我代表沈陽華新聯(lián)美置業(yè)有限公司做過去一年多來的工作報告。第一部分過去工作的回顧一、主要經(jīng)營指標(biāo)自2021年5月份公司正式組建，河畔新城一期可售房屋總套數(shù)555套，認購率100；已經(jīng)簽訂商品房買賣合同并繳納房款666套，簽約率99，尚未簽約部分預(yù)計至明年6月份之前，部分主體封頂以后全部簽約。可售住宅面積達22萬平方米，預(yù)計實現(xiàn)住宅銷售收入6億元；半地下車庫、庫房、網(wǎng)點銷售收入1萬元，總銷售收入5億元，預(yù)計實現(xiàn)利潤2萬元。同時形成的股東資產(chǎn)有俱樂部、幼兒園、銷售中心、物業(yè)用房等。據(jù)有關(guān)政府部門統(tǒng)計，在2021年沈陽市住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目中，河畔新城銷售總額、銷售率、銷售速度三項指標(biāo)均位于沈陽市第一位。二、工程進展情況最新精品WORD歡迎下載可修改一年來，公司共出臺了包括招投標(biāo)管理、財務(wù)管理、資產(chǎn)管理、員工管理、檔案管理等八個方面近40項規(guī)章制度和管理辦法。經(jīng)濟合同管理和大宗材料、設(shè)備采購是公司經(jīng)濟管理的重點之一，公司出臺了經(jīng)濟合同管理辦法、大宗材料、設(shè)備采購供應(yīng)管理辦法等相關(guān)管理辦法。固定資產(chǎn)管理辦法使公司資產(chǎn)管理有章可循，資金使用及審批管理辦法保證了公司資金使用始終處于計劃控制狀態(tài)下。2、招投標(biāo)制度在企業(yè)經(jīng)營中廣泛運用公司把招投標(biāo)管理作為公司管理工作重中之重，在完善規(guī)章制度基礎(chǔ)之上，認真貫徹執(zhí)行招投標(biāo)制度。招投標(biāo)制度堅持公開、公平、公正的原則，通過對相關(guān)市場的調(diào)研、考察，對符合公司要求的工程承包商和材料供應(yīng)商進行初選，實行邀請招標(biāo)。公司對投標(biāo)單位進行綜合評議，按合理、低價的中標(biāo)原則，確定中標(biāo)單位。招投標(biāo)制度采用決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)、審核權(quán)三權(quán)分立的原則，由工程部、預(yù)算部、計財部互相監(jiān)督、各負其責(zé)，使招投標(biāo)過程在“陽光下”運作，遏制社會上一些不良風(fēng)氣對公司的侵襲，有效的保護了企業(yè)利益，也保護了干部和員工隊伍。通過招投標(biāo)制度，降低了工程開發(fā)建設(shè)的資金投入。例如商品砼的市場價格在250元/立方米～410元/立方米，而經(jīng)過招投標(biāo)后價格鎖定在235元/立方米～377元/立方米；符合項目品質(zhì)的塑鋼門窗價格在450元/平方米，招投標(biāo)后價格為385元/平方米；通過招投標(biāo)確定的同質(zhì)采暖PB管材，價格比市場同類產(chǎn)品低一半以上。招投標(biāo)制度在降低公司開發(fā)成本，節(jié)省資金方面起到了關(guān)鍵性的作用。同時，作為一種管理制度已深入干部、員工心中。3、企業(yè)文化建設(shè)取得初步成果企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是推動企業(yè)發(fā)展的不竭動力，其核心是企業(yè)的精神和價值觀。建設(shè)良好的企業(yè)文化能夠增強企業(yè)的凝聚力，展示企業(yè)形象與風(fēng)采，增強企業(yè)信譽與美譽，是企業(yè)管理的最重要內(nèi)容。而在企業(yè)文化的熏陶下，企業(yè)的員工有明確的行為規(guī)范，對于企業(yè)減少內(nèi)耗、促進發(fā)展至關(guān)重要，也是企業(yè)文化存在的意義所在。（1）每一個企業(yè)都有自己追求的目標(biāo)，我們追求的企業(yè)目標(biāo)是利潤、客戶、員工。利潤是企業(yè)實現(xiàn)再發(fā)展的基本要素，只有獲取了利潤才能回饋股東；客戶是企業(yè)生存的基石，為客戶提供品牌產(chǎn)品和品牌服務(wù)，就等于為企業(yè)創(chuàng)造未來；員工的進步推動企業(yè)的發(fā)展，而企業(yè)的發(fā)展又為員工實現(xiàn)人生價值提供更廣闊的舞臺。成立之初，公司提出了企業(yè)的七項價值觀，作為公司的追求和理念。我們的企業(yè)價值觀是質(zhì)量與信譽是公司產(chǎn)品成功的關(guān)鍵，也是企業(yè)創(chuàng)立品牌的基礎(chǔ)；原創(chuàng)與領(lǐng)跑理念領(lǐng)先、技術(shù)創(chuàng)新、永爭第一，是公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的精髓；規(guī)范與有序?qū)崿F(xiàn)規(guī)范化管理，有序化經(jīng)營是公司的管理原則；和諧與奮斗內(nèi)部和諧的氛圍與整體的奮斗精神是公司的追求；卓越與貢獻追求卓越與貢獻是公司倡導(dǎo)的工作目標(biāo)；信任與尊重給予員工信任與尊重，是對公司“人本”管理思想最好的詮釋；誠實與正直是公司與員工共同秉承的優(yōu)良品質(zhì)。（2）給員工創(chuàng)造參與管理的機會，是公司管理者所倡導(dǎo)和追求的企業(yè)文化氛圍。公司通過組織員工滿意度調(diào)查，了解員工對公司的總體滿意狀況、公司內(nèi)部溝通協(xié)作狀況、管理者行為評價、薪酬與福利等七個方面的意見，分析公司成功的原因，及時摸清公司存在的潛在問題，找出我們工作中存在的不足之處。掌握員工的思想動態(tài)，采取相應(yīng)的管理措施，提高我們的管理水平，使員工更加關(guān)心企業(yè)，提高員工對企業(yè)的忠誠度，增強企業(yè)的凝聚力。

簡介：房地產(chǎn)估價參考資料最新精品WORD歡迎下載可修改五、構(gòu)筑物預(yù)算材料消耗量綜合參考指標(biāo)27六、同一地區(qū)建筑工程單位面積造價比參考表28七、不同建筑結(jié)構(gòu)對建筑物造價影響參考表28八、地震烈度對土建工程造價影響參考系數(shù)表29

簡介：最新精品WORD歡迎下載可修改項目投資環(huán)境分析與市場研究項目投資環(huán)境分析與市場研究本章要點1市場分析是進行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究必要性和需求預(yù)測分析時的主要內(nèi)容；2市場分析的方法主要是利用定量和定性的方法，進行系統(tǒng)的市場調(diào)查、需求預(yù)測、市場趨勢綜合分析。3市場調(diào)查的種類、方法和內(nèi)容（投資環(huán)境、市場供給、消費者和市場競爭情況）1投資環(huán)境影響因素示意圖24需求預(yù)測的方法和內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的必要性是可行性研究必須涉及的問題。在市場經(jīng)濟條件下，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的必要性主要是分析和評價項目的投資環(huán)境，調(diào)查和分析項目是否符合社會的需求，產(chǎn)品定位是否適當(dāng)，這就引申出了市場研究問題；同時，通過對項目的市場研究、分析，還要進一步測算項目在房地產(chǎn)市場的銷售、價格趨勢，這種測算主要是區(qū)域房地產(chǎn)市場的需求預(yù)測，它是房地產(chǎn)項目科學(xué)決策的重要基礎(chǔ)，沒有科學(xué)、合理的預(yù)測就不可能作出正確的決策。因此，投資環(huán)境分析、市場研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)，是確?？尚行匝芯康慕?jīng)濟評價和技術(shù)分析結(jié)論正確的前提。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境要素分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境要素分析考察在市場經(jīng)濟發(fā)展中起核心作用的資本運動的特征和規(guī)律，可以得知資本或投資有著極強的增值屬性，這種屬性隨著價值規(guī)律一起，在社會經(jīng)濟生活中要求人們遵從它的這種固有的、桀驁不馴的品格。因而，要想取得良好的投資效果，就需要認識資本的屬性和運動規(guī)律。決定投資效果的因素，通常表現(xiàn)為其空間投向或投資區(qū)位選擇，而這是由投資環(huán)境所確定的?！巴顿Y環(huán)境”對于每一個具體地域來說是其既定的社會經(jīng)濟、政治法律、自然條件、地理區(qū)位以及人們文化素質(zhì)與觀念等的總和。在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作時，對所研究的項目進行投資環(huán)境分析，是房地產(chǎn)投資活動中最為重要的階段和最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。只有充分了解和把握項目的投資環(huán)境，才能制定出正確的項目開發(fā)方案，作出正確的投資決策，“投資環(huán)境的把握程度決定著項目投資效益的高低”已成為開發(fā)商的共識。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，由于其自身的所具備的不可移動性，以及投資數(shù)額大、投資期限長、影響因素復(fù)雜等等特征，投資環(huán)境的要素系統(tǒng)主要分如下幾類（1）投資優(yōu)惠政策子系統(tǒng)，包括投入優(yōu)惠、產(chǎn)出優(yōu)惠和其它優(yōu)惠；（2）社會政治環(huán)境子系統(tǒng)，包括政治環(huán)境、法律環(huán)1手冊之中P104房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容2手冊之中P217圖2－2－1最新精品WORD歡迎下載可修改é??á?T????3???ˉ??3¨?é??3?Μ?2ú????í?ê??3é??áD?óTé??á?èDòé??á???è¨1?Μ?íê±?D?¨???è?è?¨D??′¨Μ?1??YD?é??áT??ó2?Tì??èD§?ê??2????÷D?DD?TD§?êá??àD?1üàíí??÷D????°1????Μ1????ìóY????????3oê1??????32?????3ê?′??3êD3???31ú??????ó?????????T2?1ú??éú2úü?Μ1ú???????3¤?êí¨???ò?í?ó??ê?è?′???óà?????ü??2??T?T2?à??ê2úòΜ?T2?ê?D3é±?à?èóèúê?TΜàèúê3é±??óa(chǎn)3é±??°?êD3?1?ó|á?êD3??????o?ùêD3?1o?òá|êD3??ü?éá?í?àà?￥?ì?2?í?àà?￥?ìè?êDê±???o?ùá|êΜá|í?àà????é??á???ùó?à?????ó?à?????è?á|íáΜ??2?á??2?á??ù′?éèê???3?è???3Μ?àí????Μ??êΜ??2??oò?àéìòΜ?DD??àà??àò??o?￠?§D￡?àà??à?ú3??￠3Μ???àà??è??1??2±?é???oóá÷Μà??°??í¨?ü?′??3??????1üí?Μ?á|??Μ?ò?°??Μ?2úí?ê??3ó°?ìòò???á112?′?í?

簡介：房地產(chǎn)評估報告項目名稱北京市西城區(qū)北玉帶胡同項目名稱北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號（工業(yè)）房地產(chǎn)號（工業(yè)）房地產(chǎn)現(xiàn)值評估現(xiàn)值評估受托估價方北京受托估價方北京房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司委托估價方北京天澤新穎時裝公司委托估價方北京天澤新穎時裝公司估價人人、、估價日期估價日期20092009年7月3030日至日至20092009年8月3日估價報告編號估價報告編號估字估字20222022第093093號卷共頁保管期案卷1致委托方函北京天澤新穎時裝公司北京天澤新穎時裝公司承蒙委托，我公司對貴單位所有位于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號工業(yè)用房在現(xiàn)狀條件下的房地產(chǎn)價值進行了評估，為企業(yè)重組所產(chǎn)生的房地產(chǎn)變動辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)。評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定估價對象在估價時點2009年7月30日的估價結(jié)果如下一、估價對象估價對象為坐落于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號，依據(jù)房屋所有權(quán)證【西集字第003437號】、企業(yè)改制文件，估價對象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時裝公司，所有權(quán)性質(zhì)為集體，證載用途為工交，實際用途為商業(yè)，依據(jù)國有土地使用證【京西國用（2022出）第20632號】，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為工業(yè)，本次評估建筑面積為163550平方米，土地面積為235506平方米。在估價時點，估價對象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項權(quán)利。二、估價時點2009年7月30日三、估價目的為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)。四、估價結(jié)果評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在估價時點2009年7月30日的

簡介：最新精品WORD歡迎下載可修改房地產(chǎn)融資渠道第一金融產(chǎn)品化，金融屬性將決定未來市場的命運，金融產(chǎn)品是房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展的熱潮。第二企業(yè)規(guī)?；?。政策的調(diào)控，市場環(huán)境的變冷，導(dǎo)致大企業(yè)的收購、兼并和重組。第三產(chǎn)品復(fù)合化，把以往的以住宅為主體功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品打造成溶融住宅，即商業(yè)消費等各個需求在一起的產(chǎn)品；最后是產(chǎn)品專業(yè)化，旅游地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品需要更加功能化業(yè)態(tài)分布的策劃和定位。面對融資困境的房地產(chǎn)業(yè)的主要應(yīng)對策略盡管受目前整個宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對于一位房地產(chǎn)商來說，堅實的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標(biāo)出發(fā)，今后房地產(chǎn)商應(yīng)積極應(yīng)對，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時機，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調(diào)整和壯大自己。1、調(diào)整心態(tài)和思路，面對現(xiàn)實，制定多元化融資融資發(fā)展戰(zhàn)略過去房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規(guī)來說，項目開發(fā)資金的至少70來自銀行信貸資金。121號文件的出臺一夜之間擊碎了房地產(chǎn)商的夢想要取得銀行信貸資金不是那么容易了陣痛之后應(yīng)該盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調(diào)控的政策措施?？梢哉f，在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應(yīng)對，誰就將在洗牌中領(lǐng)先一步，搶占先機受益。2、買殼上市是我國房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，房地產(chǎn)企業(yè)與IPO上市的困難對比，選擇買殼上市的方式的優(yōu)勢在于不因出身是“房企”而受法規(guī)歧視；避開IPO對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟實力，符合公司法關(guān)于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。買殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點，因為無須排隊等待審批，買完殼通過重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計劃，對比之下，完整的一個IPO上市計劃預(yù)計最快也要耗3－5年。買殼上市后，通過對資產(chǎn)與業(yè)務(wù)的重組可以改善上市公司的經(jīng)營狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會公眾籌集發(fā)展資金，通過向持控股地位的購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既可以使上市公司獲得良好的經(jīng)營項目，進一步提高經(jīng)營業(yè)績，維持再融資的可能，又可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得寶貴的發(fā)展資金，積極開拓市場，迅速發(fā)展壯大自身實力。經(jīng)過不完全統(tǒng)計，從1997年以來，在國內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)達到了40多家，并且還有繼續(xù)增加的趨勢。我國房地產(chǎn)企業(yè)通過買殼上市的方式大舉進軍國內(nèi)資本市場，在證券市場上已經(jīng)成為一道亮麗的風(fēng)景線。在買殼上市過程中，要注意把握好以下幾點（1）謹慎選好“殼資源”公司；（2）探明最新精品WORD歡迎下載可修改莫天全謝謝大家來光臨我們這個第二屆房地產(chǎn)學(xué)院派的論壇,剛才在底下和我們的新聞媒體,還有我們的學(xué)員一起有個簡短的交流,大家覺得孟曉蘇博士講得非常精采,現(xiàn)在在開發(fā)界或者是在我們的產(chǎn)業(yè),慢慢的從簡單的開發(fā)已經(jīng)向一個高度或者是一種深度開始來想問題,不是簡單的一個概念或者是一種做法就能夠帶來我們一個開發(fā)項目完全的成功,這也是我們作房地產(chǎn)學(xué)院派的一個目的,一個原因,因為總感覺到這個產(chǎn)業(yè)在進步過程當(dāng)中,這種扎扎實實的以經(jīng)濟理論為基礎(chǔ)的一些東西還是相當(dāng)?shù)闹匾?要想求得一個長期的穩(wěn)定的高速的發(fā)展的話,還得把理論和實踐很好的結(jié)合起來,就是拋掉我們一些最基本的經(jīng)濟規(guī)律或者是生活嘗試來做一些房地產(chǎn)項目的話,這個時代也許就會過去了,這是房地產(chǎn)學(xué)院派的目的剛才孟曉蘇博士講了很多新的觀點,在兩個星期以前他就把講稿給了我,他要利用這個機會發(fā)表一些新的觀點,和同業(yè)們探討,所以今天我在后面聽了一些,還是很受啟發(fā)這個東西和房地產(chǎn)開發(fā)稍微有一些距離,或者是拋開了具體的開發(fā)來談我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題,這個話題就是投資融資和企業(yè)重組最近特別是從去年下半年開始,我們覺得這一塊已經(jīng)成為一個熱點或者說大家非常關(guān)注的一個話題,總而言之,實際上我們說的是這個叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù),這塊在美國,我知道的也就是美國現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)陌l(fā)達,投資銀行對我們大家都不是很陌生了,這主要就是在幾個方面,比如說上市,還有融資,還有收購兼并等等方面,有很多的作用,包括了直接投資,包括了我們這些所謂世界富人這種個人的管理,包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行,三個最大投資銀行之一了,也是最有名的投資銀行那么國際上知名的還有東方廣場,李嘉誠有跟大的都是量,包括華遠,現(xiàn)在是華潤,當(dāng)初也是高盛參與了直接投資這個話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的,就是從房地產(chǎn)業(yè)來說,我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個上一個層次或者上規(guī)模,從長遠方面來考慮這種開發(fā),所以我也是借這個機會和大家交流上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r候,我們做了一次非常大的年會,那時候我也是簡單的和大家交流了一下,得到了很多的反饋,所以在這個基礎(chǔ)上,我也作了一些修改,在此再和大家作一些交流剛才說到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包括了很多方面但是,今天我主要要講的就是股權(quán)投資或者是融資,這塊也可以叫做直接投資,說得簡單一點,就是我們要把我們的企業(yè)的一部分賣給別人,讓別人我們是要找股東,股東拿什么成為股東呢就是拿他們的資金成為我們這個公司或者是項目的股東從四個方面一個是股權(quán)投資的來源,一個是股權(quán)投資的方式,還有相當(dāng)重要的,也就是我們能夠把握或者說在這當(dāng)中技巧性很強的,就是我們獲取這些股權(quán)投資的步驟和技巧,最后非常簡單的讓我們自己知道,也讓我們投資方知道的,也就是我們的回報第一方面就是投資的來源,這塊非常的重要,實際上大家都知道,就是找有錢的股東,開發(fā)早期的,這種空手道的做法還能做,但是好象越來越少了,所以這時候資金實力的介入,成了我們做房地產(chǎn)項目,特別是做大項目非常關(guān)鍵的一環(huán),所以這塊就是我們從股權(quán)投資方面來考慮,和銀行借款是一方面,但是直接的融資投資也是非常關(guān)鍵那么股權(quán)投資我們開玩笑說叫不用還的錢,那么他成為你的股東,你虧了賺了都是他的,這是不用還的錢,一部分就是我們經(jīng)常做的,就是要還的錢,就是我們貸款借款要還的錢,除了還他的本金以外還有就是利息,還有一種就是可還可不還的錢,當(dāng)中還有很多的條件,借貸這塊也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就可以不還了那么股權(quán)這塊也有條件,就是說希望幾年之后出去,他不想成為股東了那么這就是中間階段可還可不還的,那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金來源是四個方面,一個方面就是金融結(jié)構(gòu),我們經(jīng)常所接觸的,銀行,保險和證券,證券公司就是我拿高盛來舉例,投資他們投資的包括華遠,包括東方廣場,銀行這塊的投資,我想在大陸,在中國這塊已經(jīng)不是一個陌生的事情,保險公司也會介入這塊,特別是在國外做法,因為作為一個資產(chǎn)管理或者資金管理這塊,為了分散風(fēng)險的話,總會有一個比例,10左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊,通過不同的方式所以這是我們一個非常大的資金來源第二個是我們投資基金,投資基金現(xiàn)在在國內(nèi)還是在一個比較早期的階段,大家還在探索或者說要做哪些事,非常小規(guī)模的在介入,從市場的分量來說,還沒有到一個非常大的一個量但是,這塊越來越重要,越來越明顯我是昨天晚上從香港趕回來,也是為了今天的會,非常簡單,一個感覺就是海外,包括美國,包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊,為什么呢中國這一塊是在整個世界經(jīng)濟當(dāng)中發(fā)展最穩(wěn)定,

簡介：一、落實個人房地產(chǎn)稅欠稅責(zé)任的必要性一、落實個人房地產(chǎn)稅欠稅責(zé)任的必要性黨的十八屆三中全會提出加快房地產(chǎn)稅立法以來，立法部門和學(xué)術(shù)界對此高度關(guān)注并已就房地產(chǎn)稅功能定位與稅制要素設(shè)計等問題進行了深入研究。房地產(chǎn)稅的有效運行不僅取決于良好的稅制設(shè)計，也與高效的稅收征管密不可分。如何依法落實欠稅責(zé)任，尤其是個人的欠稅責(zé)任，對保障房地產(chǎn)稅的有效運行具有重要意義。房地產(chǎn)在取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所涉稅種眾多，本文的研究限定于房地產(chǎn)稅整體立法框架下針對個人所有的非營業(yè)用房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的征稅問題。之所以強調(diào)保有環(huán)節(jié)欠稅責(zé)任的落實，是因為在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)實行先完稅后過戶，稅款征收已能得到保障。而保有環(huán)節(jié)的征收缺乏類似強制措施，因此在稅法設(shè)計之初就應(yīng)當(dāng)明確個人納稅人的欠稅責(zé)任。依其他國家和地區(qū)開征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅收收入在地方財政收入中的比重較高，但其在發(fā)展中國家的征收率不容樂觀，肯尼亞、菲律賓等國的欠稅率高達50，而這一指標(biāo)在日本、英國等發(fā)達國家僅為不到4。因此，我國未來在房地產(chǎn)稅的征管制度設(shè)計中更加注重利益平衡，既強調(diào)國家征稅權(quán)的有效行使，確保在發(fā)生欠稅時依法及時將所欠稅款收歸國庫，又要注重對個人納稅人的權(quán)利保護，就顯得十分重要。二、落實欠稅責(zé)任需要關(guān)注的問題二、落實欠稅責(zé)任需要關(guān)注的問題（一）欠稅責(zé)任相關(guān)主體1復(fù)雜的房屋產(chǎn)權(quán)制度造成產(chǎn)權(quán)人識別困難。識別納稅人是征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，明晰的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是準(zhǔn)確識別納稅人的前提。我國不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度較為復(fù)雜，城市房屋中存在多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房產(chǎn)，包括產(chǎn)權(quán)清晰房、無籍房和產(chǎn)權(quán)殘缺房。房屋產(chǎn)權(quán)明晰是便利稅收征管的前提，而非對該房屋課征房地產(chǎn)稅的必要條件。對于經(jīng)濟適用房、單位福利房等產(chǎn)權(quán)殘缺房，甚至是小產(chǎn)權(quán)房這樣的無籍房，依然具有課征房地產(chǎn)稅的正當(dāng)性。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，納稅義務(wù)人為產(chǎn)權(quán)所有人，當(dāng)且僅當(dāng)產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未明確時，將房產(chǎn)使用人也列為納稅義務(wù)人?；谀壳胺课莓a(chǎn)權(quán)制度的復(fù)雜情況，要全面開征房地產(chǎn)稅，僅將所有權(quán)人列為通常情況下的納稅義務(wù)人尚無足夠力度保障對稅款的征收。為了便利房地產(chǎn)稅征管，尤其是排除稅務(wù)機關(guān)在采取強制性征管手段時的法律障礙，應(yīng)當(dāng)在立法中明確房產(chǎn)使用人的納稅義務(wù)人地位?？梢詤⒖嘉覈愀鄣貐^(qū)房屋所有權(quán)人和使用人的雙重納稅責(zé)任立法例，定，于下列各款之人亦適用之一、債務(wù)人為無行為能力人或限制行為能力人者，其法定代理人；”以上規(guī)定明確了未成年納稅人法定監(jiān)護人的稅收違法責(zé)任和其他行政責(zé)任，其不僅有代為納稅的程序性義務(wù)，在欠繳稅款時應(yīng)承擔(dān)與納稅人相同的違法責(zé)任。我國稅收法律法規(guī)中首次對這一問題予以回應(yīng)的是上海市在試點征收房產(chǎn)稅時出臺的上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法。該辦法在“納稅人”一條中規(guī)定“產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人代為納稅”。該條款重申了法定監(jiān)護人在稅收征納關(guān)系中的程序性義務(wù)，值得肯定，但尚欠缺有關(guān)違法責(zé)任的規(guī)定。我們認為，鑒于稅收通則法的制定時機尚未成熟，為應(yīng)對房地產(chǎn)稅立法開征后出現(xiàn)大量未成年產(chǎn)權(quán)人將由其法定監(jiān)護人代理納稅的情況，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)稅立法或稅收征管法的修改中明確法定監(jiān)護人的納稅程序性義務(wù)以及違反稅收法律規(guī)定時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。（二）房地產(chǎn)稅公法債權(quán)的實現(xiàn)1房地產(chǎn)稅稅收保全措施適用于個人納稅人的難點。前已述及，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)稅納稅遵從度普遍偏低，這是由房地產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅本質(zhì)導(dǎo)致的。一方面，房地產(chǎn)稅不具有所得來源，無法適用源泉扣繳的征收方式。另一方面，與繳稅行為分散且每次繳納數(shù)額較小的消費稅不同，房地產(chǎn)稅的納稅人通常須在指定期限內(nèi)一次性繳納一筆較大數(shù)額的稅款。因此，在房地產(chǎn)稅征管工作中，尤其是已發(fā)生欠稅之時，要求法律賦予稅務(wù)機關(guān)強有力的手段追繳欠稅，而現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定明顯力度不夠。雖然相關(guān)的立法討論中已將稅收保全措施和強制執(zhí)行措施擴大到了非從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人，其中包括書面通知開戶銀行凍結(jié)和劃撥相當(dāng)于應(yīng)納稅額的存款、匯款，在實際操作中仍難以有效實現(xiàn)監(jiān)管。首先，因為凍結(jié)和劃撥存款的前提是識別納稅人銀行賬戶信息，但現(xiàn)行稅收征管法只規(guī)定了從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人有向稅務(wù)機關(guān)報告銀行開戶信息的義務(wù)，而對非營業(yè)納稅人卻沒有要求。其次，在金融機構(gòu)的協(xié)力義務(wù)方面，稅收征管法只規(guī)定了稅務(wù)機關(guān)在向金融機構(gòu)查詢從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人的賬戶信息時對方才有協(xié)助義務(wù)，對非從事生產(chǎn)、經(jīng)營的個人納稅人查詢賬戶時的協(xié)助義務(wù)只是規(guī)定可以查詢涉案人員的儲蓄存款。針對個人欠稅行為，美國稅法規(guī)定納稅人在經(jīng)催告后10日內(nèi)仍不繳納的，稅務(wù)官就征稅目的的實現(xiàn)享有的留置權(quán)不僅及于納稅人現(xiàn)有財產(chǎn)，而且及于其享有的財產(chǎn)權(quán)包括該納稅人的工資薪金，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)通知雇主進行配合。讓用人單位配合補繳納稅人的個人欠稅，這種做法有足夠力度，但在我國

簡介：最新精品WORD歡迎下載可修改房屋性質(zhì)分類名詞解釋房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在22米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。微利房亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。解困房是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。再上市房是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房?；▓@式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。安居工程住房是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計最新精品WORD歡迎下載可修改房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。有限產(chǎn)權(quán)房是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。按房屋建筑樓層分類天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)/張東偉律師編寫房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在220M以上（不含220M）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在22M以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。假層是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于17M，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。擱樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。低層住宅指一層至三層的住宅。多層住宅指四層至六層的住宅。中高層住宅指七層至九層的住宅。高層住宅指十層及十層以上的住宅。塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。房屋面積術(shù)語

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