簡介：房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)第1頁目錄目錄一、致一、致委托方函3二、估二、估價(jià)師聲明4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5（一）估價(jià)假設(shè)條件5四、估四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告6（一）委托方6（二）估價(jià)方6（三）估價(jià)對象6（四）估價(jià)目的6（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)6（六）價(jià)值定義6（七）估價(jià)依據(jù)7（八）估價(jià)原則7（九）估價(jià)方法7（十）估價(jià)結(jié)果8（十一）估價(jià)作業(yè)日期8（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期8（十三）估價(jià)人員8五、估五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告9（一）區(qū)域因素分析9（二）個(gè)別因素分析9（三）市場背景分析9（四）最高最佳使用分析9五估價(jià)價(jià)方法選用10六）估價(jià)測算過程10（七）價(jià)結(jié)果確定14六、附件六、附件1515七、實(shí)習(xí)心得體會(huì)七、實(shí)習(xí)心得體會(huì)1616房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)第3頁估價(jià)師聲明我們鄭重聲明1我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限。3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象出現(xiàn)的問題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7本報(bào)告僅為委托方以位于萊山區(qū)綠色家園以西500米，迎春大街和港城東大街交界處。確定其現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。8本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9如未得本公司的書面許可，本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。10最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（簽章）

簡介：案例案例1、某建設(shè)單位經(jīng)相關(guān)主管部門批準(zhǔn)，組織某建設(shè)項(xiàng)目全過程總承包{即EPC模式的公開招標(biāo)工作。根據(jù)實(shí)際情況和建設(shè)單位要求，該工程工期定為兩年，考慮到各種因素的影響，決定該工程在基本方案確定后即開始招標(biāo)，確定的招標(biāo)程序如下1成立該工程招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)；2委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)；3發(fā)出投標(biāo)邀請書；4對報(bào)名參加投標(biāo)者進(jìn)行資格預(yù)審，并將結(jié)果通知合格的申請投標(biāo)者；5向所有獲得投標(biāo)資格投標(biāo)者發(fā)售招標(biāo)文件；6召開投標(biāo)預(yù)備會(huì)；7招標(biāo)文件的澄清與修改；8建立評(píng)標(biāo)組織，制定標(biāo)底和評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法；9召開開標(biāo)會(huì)議，審查投標(biāo)書；10組織評(píng)標(biāo)；11與合格的投標(biāo)者進(jìn)行質(zhì)疑澄清；12決定中標(biāo)單位；13發(fā)出中標(biāo)通知書；14建設(shè)單位與中標(biāo)單位簽訂承發(fā)包合同。問題（1）指出上述招標(biāo)程序中的不妥和不完善之處。（2）該工程共有7家投標(biāo)人投標(biāo)，在開標(biāo)過程中，出現(xiàn)如下情況1其中1家投標(biāo)人的投標(biāo)書沒有按照招標(biāo)文件的要求進(jìn)行密封和加蓋企業(yè)法人印章，經(jīng)招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)認(rèn)定，該投標(biāo)作無效投標(biāo)處理；2其中1家投標(biāo)人提供的企業(yè)法定代表人委托書是復(fù)印件，經(jīng)招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)認(rèn)定，該投標(biāo)作無效投標(biāo)處理；3開標(biāo)人發(fā)現(xiàn)剩余的5家投標(biāo)人中，有1家的投標(biāo)報(bào)價(jià)與標(biāo)底價(jià)格相差較大，經(jīng)現(xiàn)場商議，也作為無效投標(biāo)處理。指明以上處理是否正確，并說明原因。答案問題1第（3）條發(fā)出招標(biāo)邀請書不妥，應(yīng)為發(fā)布（或刊登）招標(biāo)通告（或公告）。（2分）第（4）條將資格預(yù)審結(jié)果僅通知合格的申請投標(biāo)者不妥，資格預(yù)審的結(jié)果應(yīng)通知到所有投標(biāo)者。（2分）第6條召開投標(biāo)預(yù)備會(huì)前應(yīng)先組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場。（2分）第8條制定標(biāo)底和評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法不妥，該工作不應(yīng)安排在此處進(jìn)行。（2分）問題2．第1的處理是正確的，投標(biāo)書必須密封和加蓋企業(yè)法人印章；（2分）第2的處理是正確的，企業(yè)法定代表人的委托書必須是原件；（2分）第3的處理是不正確的，投標(biāo)報(bào)價(jià)與標(biāo)底價(jià)格有較大差異不能作為判定是否為無效投標(biāo)的依據(jù)。（2分）某重點(diǎn)工程項(xiàng)目計(jì)劃于2012年年12月28日開工，由于工程復(fù)雜，技術(shù)難度高，一般施工隊(duì)伍難以勝任，業(yè)主自行決定采取邀請招標(biāo)方式。于2012年年9月8日向通過資格預(yù)審的Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五家施工承包企業(yè)發(fā)出了投標(biāo)邀請書。該五家企業(yè)均接受了邀請，并于規(guī)定時(shí)間9月2022日購買了招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中規(guī)定，10月18日下午4時(shí)是招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間，11月10日發(fā)出中標(biāo)通知書。問題（6）招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30天內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同，本案11月10日發(fā)出中標(biāo)通知書，遲至12月12日才簽訂書面合同，兩者的時(shí)間間隔已超過30天，違反了招標(biāo)投標(biāo)法的相關(guān)規(guī)定。（2分）案例案例2、某大型工程，由于技術(shù)難度大，對施工單位的施工設(shè)備和同類工程施工經(jīng)驗(yàn)要求比較高，而且對工期的要求比較緊迫。業(yè)主在對有關(guān)單位和在建工程考察的基礎(chǔ)上，邀請了3家國有一級(jí)施工企業(yè)投標(biāo)，通過正規(guī)的開標(biāo)評(píng)標(biāo)后，擇優(yōu)選擇了其中一家作為中標(biāo)單位，并與其簽訂了工程施工承包合同，承包工作范圍包括土建、機(jī)電安裝和裝修工程。該工程共15層，采用框架結(jié)構(gòu)，開工日期為2012年4月1日，合同工期為18個(gè)月。在施工過程，發(fā)生如下幾項(xiàng)事件事件一2012年4月，在基礎(chǔ)開挖過程中，個(gè)別部位實(shí)際土質(zhì)與甲方提供的地質(zhì)資料不符造成施工費(fèi)用增加25萬元，相應(yīng)工序持續(xù)時(shí)間增加了4天；事件二2012年5月施工單位為保證施工質(zhì)量，擴(kuò)大基礎(chǔ)地面，開挖量增加導(dǎo)致費(fèi)用增加3O萬元，相應(yīng)工序持續(xù)時(shí)間增加了3天；事件三2012年8月份，進(jìn)入雨季施工，恰逢20天大雨，造成停工損失25萬元，工期增加了4天。事件四2003年2月份，在主體砌筑工程中，因施工圖設(shè)計(jì)有誤，實(shí)際工程量增加導(dǎo)致費(fèi)用增加38萬元，相應(yīng)工序持續(xù)時(shí)間增加了2天；上述事件中，除事件三外，其他工序均未發(fā)生在關(guān)鍵線路上，并對總工期無影響。針對以上事件，施工單位提出如下要求（1）增加合同工期13天；（2）增加費(fèi)用118萬元。問題（1）招標(biāo)方式且僅邀請三家施工單位投標(biāo)，是否違反有關(guān)規(guī)定為什么（2）施工單位對施工過程中發(fā)生的事件一、事件二、事件三、事件四可否索賠為什么（3）如果在工程保修期間發(fā)生了由于施工單位原因引起的屋頂漏水、墻面剝落等問題，業(yè)主在多次催促施工單位修理而施工單位一再拖延的情況下，另請其他施工單位維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用該如何處理答案問題（L）不違反有關(guān)規(guī)定。因?yàn)楦鶕?jù)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，對于技術(shù)復(fù)雜的工程，允許采用邀請招標(biāo)方式，邀請參加投標(biāo)的單位不得少于三家。（2分）問題（2）事件一費(fèi)用索賠成立，工期不予延長。因?yàn)闃I(yè)主提供的地質(zhì)資料與實(shí)際情況不符，是承包商不可預(yù)見的，所以索賠成立；從提供的背景資料看，因?yàn)槭录晃窗l(fā)生在關(guān)鍵線路上，所以工期不予延長。（2分）事件二費(fèi)用索賠不成立，工期索賠不成立，該工作屬于承包商自己采取的質(zhì)量保證措施。（2分）事件三費(fèi)用索賠不成立，工期可以延長，因?yàn)楫惓５臍夂驐l件的變化承包商不應(yīng)得到費(fèi)用補(bǔ)償。（2分）事件四費(fèi)用索賠成立，工期不予延長。因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案有誤，所以費(fèi)用索賠成立；又因?yàn)樵摴ぷ魑丛陉P(guān)鍵線路上，所以工期不予延長。（2分）

簡介：在置業(yè)顧問心中的房子沒有缺點(diǎn)，無論賣什么樣的房子都是好房子，強(qiáng)化說辭練習(xí)。先自我洗腦，才有說服力給客戶洗腦。1、為可說投資房產(chǎn)是較好的選擇A房產(chǎn)比人民幣更利于保值、增值。風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高。B從以前的經(jīng)驗(yàn)來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍是最佳選擇。2、為何說現(xiàn)在購現(xiàn)房最好現(xiàn)房風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)快，如購期房，很多開發(fā)商若沒有實(shí)力，不會(huì)有全部的資金投入，只會(huì)投入部分，往往難以保證交期、質(zhì)量，還會(huì)造成爛尾樓，使購房者如手捧刺猬，難以以舍，購現(xiàn)房完全沒有這種風(fēng)險(xiǎn)。3、為何說期房好價(jià)格低，房型選擇多，升值快，隨法制的加強(qiáng)，購買的風(fēng)險(xiǎn)降低，質(zhì)量可監(jiān)督。4、為何高層好房屋使用期限長，造價(jià)高，鬧中有靜，易于物業(yè)管理，檔次高，可做商住兩用房，出租回報(bào)率高。5、為何多層好得房率高，房價(jià)低，使用費(fèi)用低，無使用電梯的風(fēng)險(xiǎn)，符合中國居民群住的生活習(xí)慣。房屋升值潛力大，生活多方面都比較方便。6、為何一次性付款最劃算若不選擇一次性付款，以后生活負(fù)擔(dān)過重，每月要交付醫(yī)療保險(xiǎn)，住房保險(xiǎn)，按揭貸款利息等費(fèi)用支出大，一次性付款可少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業(yè)或其它方面的成功，加之房產(chǎn)可保值，又有升值潛力，故一次付款最劃算。若先分期付款每月支出費(fèi)用大，對工作不可能輕易調(diào)換，局限性大。一次性付款的房子可抵押，隨時(shí)可抵押70，若按揭貸款即使提前還款利息，不能免掉，個(gè)人資產(chǎn)并不單純以人民幣衡量，房產(chǎn)亦是資產(chǎn)之一，目前房子即可居住又可隨時(shí)抵押，靈活性更大。7、為何市中心房好市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租金高，回報(bào)率高，從目前發(fā)展的角度而言投資風(fēng)險(xiǎn)少。8、為何副中心房好價(jià)格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，選擇市中心邊緣地帶居住最好。9、為何城郊結(jié)合部最好發(fā)展空間大，配套設(shè)施新、全、齊，發(fā)展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。10、為何郊區(qū)好周邊自然環(huán)境好，交通發(fā)達(dá)，配套設(shè)施全，同樣價(jià)格可購買更大的房屋。市區(qū)郊區(qū)化是城市發(fā)展趨勢，隨交通改善，郊區(qū)交通更方便。11、為何選擇頂樓下一層好價(jià)格合適，視野開闊，空氣流通好，采光好，安靜安全，高度好，又避免了樓頂漏雨的可能。12、選擇頂樓的好處采光好，通風(fēng)好，不擋光，視野開闊，價(jià)位低，送閣樓，送平臺(tái)，生活方便，又不被人踩在腳下，日照時(shí)間長，大城市流行通天的房子，升值潛力大。13、選擇底樓的好處生活方便，若有孩子，可以經(jīng)常戶外活動(dòng)，利于孩子成長，培養(yǎng)健全性格，有老人利于老人活動(dòng)，參于社交，帶庭院，對停放自己交通工具增加安全保障系數(shù)，免去工作的后顧之憂，租出去做辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動(dòng)多，相較樓頂而言更加安全?，F(xiàn)上海房價(jià)1樓最貴，很多房屋下水道走2樓。14、為何購買高檔住宅劃算便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的，與買車相比，購房的折舊少，升值潛力巨大，配套設(shè)施齊備，周圍環(huán)境佳，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)，居住方便，房價(jià)的組成，地價(jià)點(diǎn)的比重最大，越是好的房子，地價(jià)越貴，升值的潛力與速度越大。15為何買經(jīng)濟(jì)適用型房子最劃算從某種意義上講，買房毫無神秘之處，就像買彩電一樣，只要買的房子，實(shí)用，質(zhì)量好，應(yīng)具備的功能齊全即可。例如雙氣、雙線等，其它增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮華設(shè)施并不增值。只會(huì)使開銷增而真正在創(chuàng)業(yè)階段的人并沒有時(shí)間去享受，欣賞一些浮華的設(shè)施。34、為何單衛(wèi)好現(xiàn)在一般都是三口之家，雙衛(wèi)沒有必要，多一個(gè)衛(wèi)生間也是要花錢買的，現(xiàn)在主要是解決住的問題。（一個(gè)衛(wèi)生間要45個(gè)平方米，就算3000元/平方米，也要一萬四千塊，花一萬四千塊買個(gè)衛(wèi)生間，還不如把這部分錢用在裝修上），買房最主要是自己住，現(xiàn)在也不經(jīng)常有客人串門，所以客衛(wèi)派不上用場，而且還要再花多裝修一個(gè)衛(wèi)生間的錢，打掃衛(wèi)生也麻煩，還浪費(fèi)水、電、增加支出。35、為何中間房好保溫好，所以中間房好。36、兩邊房采光好，通風(fēng)好，一般小面積的戶型也可以享受明廳，而且空氣新鮮，夏季會(huì)特別涼快。37、沒有拆遷戶的房子開發(fā)商不必為安置拆遷戶花費(fèi)筆費(fèi)用，節(jié)約的這部分錢可以用來提高施工質(zhì)量，加強(qiáng)配套，戶型設(shè)計(jì)多樣化，也會(huì)上一個(gè)檔次。我們開幕發(fā)的項(xiàng)目是為一個(gè)階層設(shè)計(jì)的，小區(qū)居民的層次會(huì)比較一致，居民素質(zhì)都不會(huì)低，物業(yè)管理比較完善，居民居無后顧之憂。38、有拆遷戶的房子取得土地的費(fèi)用相對較低，成本則會(huì)低，價(jià)錢會(huì)比較低、實(shí)惠。其中拆遷房子與賣的商品房有明顯區(qū)別。再說，現(xiàn)在國家對拆遷戶房子的標(biāo)準(zhǔn)也有硬性規(guī)定。39、南北向好通風(fēng)好，冬暖夏涼，兩個(gè)臥室分開，有個(gè)人的生活空間，結(jié)構(gòu)簡單，也可自由間隔，自由度大，易裝修。40、全南向好采光好，節(jié)約能源，省電，陽氣重，不易生病，特別適合老人住，兩個(gè)臥室靠在一起，照顧老人，小孩會(huì)比較方便。41、選擇知名開發(fā)商好信譽(yù)好，值得信賴，一般開發(fā)的小區(qū)規(guī)模較大，配套完善，物業(yè)管理跟的上，規(guī)劃好，確保升值，資金到位，按期入住，所以風(fēng)險(xiǎn)小，會(huì)長期發(fā)展，較重視公司形象及信譽(yù)，選址考究。42、首次開發(fā)的開發(fā)商好為了公司有可持續(xù)發(fā)展在竟?fàn)幹腥伲讉€(gè)項(xiàng)目一定在設(shè)計(jì)上會(huì)花更多心思，更有上進(jìn)心，而且價(jià)格會(huì)相對較低。43、為什么一進(jìn)門是廳好視野開闊，，大氣、敞亮，較符合南方人的性格，減少過道，使用面積多，裝修漂亮，而且是有品味、有實(shí)力的表現(xiàn)。44、一進(jìn)門是走廊好隱私性好，叫做“懸關(guān)”，沿海發(fā)達(dá)城市比較流行。一進(jìn)門不會(huì)直接看到廳的布局其實(shí)一點(diǎn)都不浪費(fèi)，它是犧牲一塊小面積換回一塊大的空間，它起到一個(gè)貫穿作用，形成一條自然的走道。45、精裝修好方便住戶少花心思，節(jié)省時(shí)間，用于投資出租，則買精裝，省事。

簡介：售樓部籌備物料與采購制作清單售樓部籌備物料與采購制作清單所有物料完成時(shí)間為年月日前。項(xiàng)目數(shù)量備注必備區(qū)迎賓地毯2塊大門口一1618米，衛(wèi)生間12米接待桌4張接待區(qū)放置4張，寬度56米接待椅16張接待區(qū)放置16張水吧坐椅2張前臺(tái)區(qū)控臺(tái)坐椅8張前臺(tái)區(qū)財(cái)務(wù)區(qū)等候坐椅2張VIP室VIP卡座3張依情況而定23張，VIP室長55米，寬24形象臺(tái)1張擺放于門口接待處辦公桌7張銷售辦公室購買12米06米2張，財(cái)務(wù)室2張，綜合部2張，總辦1張，建議可以用回老辦公桌（16米08米）辦公椅7張每個(gè)辦公桌配1張，（也有老辦公椅）資料架、報(bào)架2套接待區(qū)的間隔墻邊抽紙盒7個(gè)接待區(qū)和VIP室3個(gè)衛(wèi)生區(qū)垃圾桶12個(gè)用于各個(gè)辦公室內(nèi)及衛(wèi)生間檔案柜3組各辦公室各1組網(wǎng)絡(luò)安裝電話機(jī)文件架10個(gè)各辦公室高檔文件夾10個(gè)采購置業(yè)顧問專用夾臺(tái)式電腦8臺(tái)總辦室1臺(tái)、財(cái)務(wù)室2臺(tái)、綜合部2臺(tái)，銷售辦公室2臺(tái)、控臺(tái)1臺(tái)打印機(jī)2臺(tái)財(cái)務(wù)室1臺(tái)（小型）、銷售1臺(tái)兼有打雨傘10把門廳處柱子裝飾適量建議以金黃色來包裝室內(nèi)綠化盆栽在接待區(qū)適當(dāng)添加水吧軟件適量可適當(dāng)擺放藝術(shù)品茶葉5斤同時(shí)建議購買袋裝型10包果珍杯20個(gè)托盤6個(gè)多孔插座10各個(gè)區(qū)域所需抹布10條屬易耗品，多的備用掃把、拖把各4把屬易耗品，多的備用撮箕3把烘干機(jī)1臺(tái)衛(wèi)生間門口衛(wèi)生紙、洗手液適量去除甲醛包適量同時(shí)可以選擇甲醛清除劑呈祥﹒中央首府銷售部呈祥﹒中央首府銷售部

簡介：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本科目設(shè)置房地產(chǎn)項(xiàng)目成本科目設(shè)置與分?jǐn)傇瓌t管理指引與分?jǐn)傇瓌t管理指引11目的目的統(tǒng)一房地產(chǎn)成本科目和成本費(fèi)用的跨期分?jǐn)傇瓌t，制定成本目標(biāo)測算、動(dòng)態(tài)分析和結(jié)算的基礎(chǔ)規(guī)則，使項(xiàng)目過程的成本費(fèi)用數(shù)據(jù)記錄清楚，便于跨項(xiàng)目的成本費(fèi)用對比，逐步加強(qiáng)項(xiàng)目成本測算的能力。22適用范圍適用范圍適用于成本科目設(shè)置和成本費(fèi)用分?jǐn)偂?3術(shù)語和定義術(shù)語和定義31成本核算把一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的費(fèi)用，按其性質(zhì)和發(fā)生地點(diǎn)，分類歸集、匯總、核算，計(jì)算出該時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生總額和分別計(jì)算出每種產(chǎn)品的實(shí)際成本和單位成本的管理活動(dòng)。32成本核算對象是指為了有利于成本費(fèi)用對比和預(yù)測，而需要單獨(dú)計(jì)算實(shí)際成本和單位成本的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期區(qū)為成本核算對象；同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期區(qū)劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象；同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象；根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。44職責(zé)職責(zé)4141集團(tuán)成本管理部集團(tuán)成本管理部411負(fù)責(zé)制定通用的成本費(fèi)用科目體系和分?jǐn)傇瓌t4242項(xiàng)目公司成本部項(xiàng)目公司成本部421根據(jù)通用的成本費(fèi)用科目體系和分?jǐn)傇瓌t，制定本項(xiàng)目的成本科目和具體的分?jǐn)傄?guī)則，進(jìn)行成本測算和分?jǐn)偓F(xiàn)有項(xiàng)目公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司部門設(shè)置對應(yīng)關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司公司公司1公司公司2公司公司3營銷部營銷部策劃部、銷售部營銷部營銷策劃部設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部總工程師辦公室（2）增容費(fèi)包括水、電、煤氣增容費(fèi)124臨時(shí)工程費(fèi)（1）三通一平建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運(yùn)，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時(shí)道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用；（2）臨時(shí)設(shè)施，如工地圍墻、圍板、辦公室等發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝飾的費(fèi)用。1313主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)131別墅住宅132聯(lián)排住宅133多層住宅134小高層住宅135高層住宅136超高層住宅137商業(yè)138（1）主體建筑工程）主體建筑工程A基礎(chǔ)工程費(fèi)包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。B結(jié)構(gòu)及粗裝修費(fèi)主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C門窗工程主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。D公共部位裝修費(fèi)主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。（2）主體安裝工程主體安裝工程A室內(nèi)給排水工程費(fèi)一般的自來水供水系統(tǒng)，雨水、污水的排水系統(tǒng)B室內(nèi)電氣工程費(fèi)包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；C室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)備及其安裝費(fèi)B室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)?通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；?電梯及其安裝費(fèi)；?消防系統(tǒng)費(fèi)包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；D室內(nèi)弱電系統(tǒng)工程費(fèi)有線電視、安防系統(tǒng)、電信網(wǎng)等E消防系統(tǒng)費(fèi)?水消防系統(tǒng)費(fèi)用自動(dòng)噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨(dú)立的室外消火栓系統(tǒng)?電消防系統(tǒng)費(fèi)用煙感、溫感、報(bào)警、消防廣播?氣體滅火系統(tǒng)費(fèi)用?防排煙工程費(fèi)用1414社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)141室外給排水系統(tǒng)費(fèi)（1）室外給水系統(tǒng)費(fèi)主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、

簡介：1目錄第一部分第一部分房地產(chǎn)基本知識(shí)房地產(chǎn)基本知識(shí)第二部分第二部分銷售職員的角色與職責(zé)銷售職員的角色與職責(zé)第三部分第三部分銷售人員儀態(tài)、儀表銷售人員儀態(tài)、儀表第四部分第四部分銷售現(xiàn)場接待流程、演練銷售現(xiàn)場接待流程、演練第五部分第五部分客戶分析及對應(yīng)策略客戶分析及對應(yīng)策略第六部分第六部分銷售技巧、現(xiàn)場逼定、逼封技術(shù)銷售技巧、現(xiàn)場逼定、逼封技術(shù)第七部分第七部分問題解答問題解答第八部分銷售其他知識(shí)第八部分銷售其他知識(shí)購房過程分析購房過程分析327建筑面積套內(nèi)建筑面積（含陽臺(tái)）公用分?jǐn)偯娣e28容積率建筑總面積／土地總面積29建筑密度建設(shè)用地和基地面積的比率30平均層數(shù)住宅總面積／住宅基底總面積31居住區(qū)總建筑面積包括居住建筑面積、公共建筑面積32棟間距兩棟樓之間的距離，以日照間距為依據(jù)來確定33日照間距建筑物自身高度與北鄰建筑物之間的距離之比34錯(cuò)層指一套住宅內(nèi)的各種功能用房間在不同的平面上，用30－60CM的高差進(jìn)行空間隔斷35復(fù)式即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分為兩層。36躍層指一套房屋內(nèi)空間跨躍兩層及以上的住宅37房地產(chǎn)是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動(dòng)，因而又稱不動(dòng)產(chǎn)。簡單來看，房地產(chǎn)有三種存在形式（1）單純的土地，如一塊無建筑物的城市空地；（2）單純的建筑物，如在特定的情況下把地上的建筑物單獨(dú)看待時(shí)；（3）土地和建筑物結(jié)合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作為一個(gè)整體來考慮，這也就是說，土地和建筑物既有各自獨(dú)立的物質(zhì)內(nèi)容，又是一個(gè)密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨(dú)立的形式存在或是以結(jié)合的形式存在，都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一個(gè)部分。土地的一級(jí)市場，即政府以所有者的身份向土地經(jīng)營單位有償有限期地出讓土地使用權(quán)并收取土地轉(zhuǎn)讓金。二級(jí)市場土地使用者或土地經(jīng)營單位，有償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)橫向轉(zhuǎn)讓的方式也包括土地使用權(quán)出租。劃撥縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用交納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后或者將土地使用權(quán)交付，無償交付土地使用者使用的行為。征用A、具有強(qiáng)制性被征用土地，單位個(gè)人必須服從。B、只有國家才是征用土地的主體，任何單位個(gè)人不得向農(nóng)村征用土地。C、土地征用是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是集體所有土地變更為國家所有土地。D、征用時(shí)必須妥善安置被征用土地老百姓的生活。出租A、土地租賃關(guān)系雙方當(dāng)事人的使用土地權(quán)發(fā)生，但不發(fā)生物權(quán)的使用的轉(zhuǎn)移，這是與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要區(qū)別B、必須有法律依據(jù)，必須是法律合法的地塊C、土地租賃合同是有償合同D、土地租賃合同中承租人法律地位具有特殊性，當(dāng)出租人的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，新的土地使用權(quán)也必須新生承租人的合法權(quán)益。生地待開發(fā)的國有土地，離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無市政基礎(chǔ)設(shè)施，未開發(fā)利用的土地。毛地已有地上建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。熟地已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地。七通一平通上水、下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。

簡介：項(xiàng)目分銷代理合同項(xiàng)目分銷代理合同甲方委托方乙方受托方為了推動(dòng)和項(xiàng)目下同的快速銷售，并本著平等自愿互利的合作原則，依據(jù)中華人民共和國合同法以及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，就甲方委托乙方代理銷售“”項(xiàng)目事宜，甲、乙雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，達(dá)成了本合同并共同遵守。一、該項(xiàng)目地址及銷售范圍一、該項(xiàng)目地址及銷售范圍1、該項(xiàng)目地址2、銷售范圍合作項(xiàng)目的所有可售獨(dú)立成套單元。二、委托銷售期限二、委托銷售期限本合同委托銷售期限自簽約之日起，至，在此期間若項(xiàng)目售罄，則該項(xiàng)目的合作在售罄后自動(dòng)終止。三、客戶確認(rèn)及客戶有效期三、客戶確認(rèn)及客戶有效期1、乙方負(fù)責(zé)組建自己的銷售渠道，通過該渠道向客戶推薦、介紹該項(xiàng)目，當(dāng)客戶產(chǎn)生購買意向后，可組織客戶統(tǒng)一去現(xiàn)場看房，并提前將客戶信息交至甲方確認(rèn)備案，有甲方確認(rèn)備案的客戶即屬于乙方客戶。2、甲方確認(rèn)乙方客戶后，甲方不得再行確認(rèn)該客戶為其他銷售代理人的客戶，否則，無論該客戶是否通過乙方與甲方成交，均視為乙方代理成功。甲方在確認(rèn)乙方客戶之前，若該客戶已經(jīng)被確認(rèn)為其他代理銷售人的客戶的，甲方應(yīng)當(dāng)事先通知乙方，并有權(quán)拒絕確認(rèn)該客戶為乙方客戶，但若甲方仍然確認(rèn)該客戶為乙方客戶的，則甲方仍應(yīng)按本合同約定支付乙方代理服務(wù)費(fèi)。3、經(jīng)確認(rèn)為乙方客戶后，若該客戶所屬的企業(yè)或者組織，以及該客戶的親屬、委托人、代理人或有關(guān)聯(lián)的人，最終利用乙方提供的該項(xiàng)目的銷售信息和甲方成交的，亦視為乙方代理成功，甲方仍應(yīng)按本協(xié)議約定支付乙方傭金。4、若遇分銷商客戶歸屬糾紛，以簽訂認(rèn)購書時(shí)客戶歸屬為準(zhǔn)。四、傭金計(jì)算及支付方式四、傭金計(jì)算及支付方式1、傭金比例按實(shí)際成交合同價(jià)的結(jié)算傭金。2、結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)①一次性付款，按購房合同總價(jià)結(jié)算傭金。②銀行按揭貸款客戶房款全額到賬后方可結(jié)算傭金。③傭金結(jié)算周期為每月初結(jié)算上月傭金。甲應(yīng)在每月10日之前向乙方付清上月應(yīng)結(jié)傭金。若項(xiàng)目合作終止，甲方應(yīng)在合作終止之日起一個(gè)月內(nèi)與乙方結(jié)清所有應(yīng)結(jié)傭金。五、對外宣傳五、對外宣傳1、委托期限內(nèi)，乙方若需通過電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介對外推廣宣傳該項(xiàng)目的，則甲方同意乙方可以代理方的名義標(biāo)示企業(yè)名稱和標(biāo)徽等，但乙方宣傳的內(nèi)容和形式需經(jīng)甲方同意，同時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。2、簽定合同后，甲方提供宣傳品和統(tǒng)一說辭給乙方，乙方須嚴(yán)格按甲方提供的資料進(jìn)行推廣和銷售，向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或沒有依據(jù)作出承諾，不得有欺詐行為，不得損害甲方及開發(fā)企業(yè)形象和利益。六、甲方職責(zé)六、甲方職責(zé)1、甲方積極提供乙方代理銷售所需的相關(guān)資料2、對乙方提供的客戶，甲方應(yīng)予以積極配合接洽，提供看房便利，并按時(shí)按約定給予乙方書面客戶確認(rèn)。3、在乙方代理過程中，甲方獲知的乙方?jīng)]對外公開的商業(yè)信息或者乙方客戶的個(gè)人或商業(yè)信息，均應(yīng)當(dāng)予以保密，不得以營利為目的非法使用或披露。七、乙方職責(zé)七、乙方職責(zé)1、乙方應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)有客戶網(wǎng)絡(luò)資源，通過各種途徑，讓有購買意向的客戶及時(shí)了解本項(xiàng)目的有關(guān)信息。2、乙方視有情況需要協(xié)助客戶實(shí)地踏勘項(xiàng)目的責(zé)任，并協(xié)助甲方與客戶談判議價(jià)，盡快促成交易成功。3、乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的價(jià)格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。如遇特殊情況，乙方應(yīng)告知甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。4、在代理過程中，乙方獲知的甲方未對外公開的商業(yè)信息，乙方均應(yīng)當(dāng)予以保密，不得以營利為目的非法使用或披露。5、乙方保證客戶購房定金、房款等全部銷售款項(xiàng)及時(shí)回籠開發(fā)商專項(xiàng)帳戶，在銷售過程中不私設(shè)帳戶，不坐支，不挪用。八、其他事項(xiàng)八、其他事項(xiàng)1、履行本協(xié)議過程中產(chǎn)生的一切爭議，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)誠意協(xié)商解決，協(xié)商不成的，通過向項(xiàng)目所在地的人民法院提起訴訟的方式解決。2、本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。3、甲、乙雙方必須嚴(yán)格執(zhí)行本協(xié)議，甲方不得中途終止本協(xié)議，否則要求承擔(dān)乙方因此造成的所有經(jīng)濟(jì)損失。本合同一式兩份，經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效。甲方委托方乙方（受托方）簽約日期簽約日期

簡介：房產(chǎn)中介門店單店業(yè)績最大化如何達(dá)成房產(chǎn)中介門店單店業(yè)績最大化如何達(dá)成完成店內(nèi)業(yè)績最大化需做到店內(nèi)資源最大化和店內(nèi)人員最大化完成店內(nèi)業(yè)績最大化需做到店內(nèi)資源最大化和店內(nèi)人員最大化一．一．店內(nèi)資源最大化店內(nèi)資源最大化1資源數(shù)量最大化人無我有資源數(shù)量最大化人無我有人有我快人有我快人快我專人快我專人氣爆棚人氣爆棚措施措施（1）提升服務(wù)質(zhì)量讓顧客認(rèn)可爭取回頭客）提升服務(wù)質(zhì)量讓顧客認(rèn)可爭取回頭客提高店面形象，員工提高店面形象，員工形象提升形象提升措施標(biāo)準(zhǔn)的接待流程措施標(biāo)準(zhǔn)的接待流程相對配套的接待話術(shù)整理收集讓員工讓員工相對配套的接待話術(shù)整理收集讓員工讓員工經(jīng)常練習(xí)并做到運(yùn)用自如，標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)堪經(jīng)常練習(xí)并做到運(yùn)用自如，標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)堪帶看流程，相對應(yīng)配套的話帶看流程，相對應(yīng)配套的話術(shù)整理收集讓員工經(jīng)常練習(xí)做到運(yùn)用自如。制定標(biāo)準(zhǔn)的流程，標(biāo)準(zhǔn)術(shù)整理收集讓員工經(jīng)常練習(xí)做到運(yùn)用自如。制定標(biāo)準(zhǔn)的流程，標(biāo)準(zhǔn)是最低底線，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)做考核是最低底線，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)做考核，達(dá)到人人都專業(yè)，灌輸每個(gè)人都是，達(dá)到人人都專業(yè)，灌輸每個(gè)人都是代表公司的形象的理念。代表公司的形象的理念。所謂的優(yōu)質(zhì)服務(wù)就是專業(yè)細(xì)致的工作流程為客戶服務(wù)，并且要給與所謂的優(yōu)質(zhì)服務(wù)就是專業(yè)細(xì)致的工作流程為客戶服務(wù)，并且要給與顧客意想不到的超值服務(wù)，超值服務(wù)應(yīng)該是有特色的別人沒有的顧客意想不到的超值服務(wù)，超值服務(wù)應(yīng)該是有特色的別人沒有的要想得到顧客的認(rèn)可就要占領(lǐng)顧客的嘴要想得到顧客的認(rèn)可就要占領(lǐng)顧客的嘴就是口碑，一傳十就是口碑，一傳十十傳百十傳百最廉價(jià)最實(shí)用的廣告推廣最廉價(jià)最實(shí)用的廣告推廣售后服務(wù)是爭取口碑的最重要的機(jī)會(huì)售后服務(wù)是爭取口碑的最重要的機(jī)會(huì)相當(dāng)?shù)闹匾?dāng)?shù)闹匾獮榭蛻糁耄率孪朐诳蛻羟懊?；事事做在客戶前面周為客戶著想，事事想在客戶前面；事事做在客戶前面周到?xì)致無微不至到細(xì)致無微不至（整個(gè)概念就是制定標(biāo)準(zhǔn)化的流程，并在每個(gè)流程做相應(yīng)的話術(shù)給（整個(gè)概念就是制定標(biāo)準(zhǔn)化的流程，并在每個(gè)流程做相應(yīng)的話術(shù)給員工灌輸，有利于快速成長員工灌輸，有利于快速成長先告訴他標(biāo)準(zhǔn)是什么再告訴他怎樣完成先告訴他標(biāo)準(zhǔn)是什么再告訴他怎樣完成標(biāo)準(zhǔn)）標(biāo)準(zhǔn)）（2）把脈市場完善策略）把脈市場完善策略（濟(jì)南目前不大適合感覺，不過如果鋪開的話會(huì)很好的收益效果個(gè)（濟(jì)南目前不大適合感覺，不過如果鋪開的話會(huì)很好的收益效果個(gè)人感想）人感想）爭取回頭客戶獲得第一手資源信息（還是質(zhì)量服務(wù)）爭取回頭客戶獲得第一手資源信息（還是質(zhì)量服務(wù)），手段手段可以跟蹤別的同行帶看可以跟蹤別的同行帶看便裝跟在后面確定所看房的位置后繼便裝跟在后面確定所看房的位置后繼續(xù)跟蹤撿漏續(xù)跟蹤撿漏客戶落單搞定客戶留取聯(lián)系方式客戶落單搞定客戶留取聯(lián)系方式持續(xù)跟進(jìn)持續(xù)跟進(jìn)再回去挖再回去挖出房源我們帶看的時(shí)候要注意尾巴送客送上車出房源我們帶看的時(shí)候要注意尾巴送客送上車送客送回家送客送回家進(jìn)店進(jìn)店房主客戶一定要聊透房主客戶一定要聊透爭取一次性搞定不再去別家爭取一次性搞定不再去別家3資源利用的最大化（房源資源利用的最大化（房源客戶）客戶）謀而后動(dòng)謀而后動(dòng)快速且堅(jiān)決快速且堅(jiān)決1加強(qiáng)現(xiàn)有資源的分析加強(qiáng)現(xiàn)有資源的分析整理店內(nèi)的現(xiàn)有資源整理店內(nèi)的現(xiàn)有資源資源進(jìn)行評(píng)估資源進(jìn)行評(píng)估找出優(yōu)質(zhì)資源出優(yōu)質(zhì)資源次優(yōu)質(zhì)資源次優(yōu)質(zhì)資源待加工資源待加工資源匯總制定下一步的工作目標(biāo)匯總制定下一步的工作目標(biāo)2加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)資源的聚焦加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)資源的聚焦集中的推薦優(yōu)質(zhì)資源形成帶看集中的推薦優(yōu)質(zhì)資源形成帶看以及集中以及集中推進(jìn)手中的優(yōu)質(zhì)客戶去看房談判促成成交推進(jìn)手中的優(yōu)質(zhì)客戶去看房談判促成成交3分類利用手中的資源分類利用手中的資源優(yōu)質(zhì)資源快而堅(jiān)決的去推薦優(yōu)質(zhì)資源快而堅(jiān)決的去推薦推動(dòng)盡可能推動(dòng)盡可能的成為成交；次優(yōu)質(zhì)資源去引導(dǎo)維護(hù)使其在最快的速度內(nèi)成為優(yōu)質(zhì)的成為成交；次優(yōu)質(zhì)資源去引導(dǎo)維護(hù)使其在最快的速度內(nèi)成為優(yōu)質(zhì)資源資源待加工資源待加工資源保持良好的溝通獲取其信任，再進(jìn)一步的引導(dǎo)其保持良好的溝通獲取其信任，再進(jìn)一步的引導(dǎo)其往前進(jìn)深度開發(fā)看似非優(yōu)良的資源，不可放棄。往前進(jìn)深度開發(fā)看似非優(yōu)良的資源，不可放棄。二．二．店內(nèi)人員最大化店內(nèi)人員最大化1人員的招募人員的招募2人員的培養(yǎng)人員的培養(yǎng)銷售的理念灌輸銷售的理念灌輸銷售的感念銷售的感念3培訓(xùn)流程話標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)流程話標(biāo)準(zhǔn)化4人員的管理人員的管理一個(gè)正確的銷售流程產(chǎn)品的認(rèn)知一個(gè)正確的銷售流程產(chǎn)品的認(rèn)知發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題產(chǎn)品的推薦產(chǎn)品的推薦價(jià)格的價(jià)格的異議處理異議處理制造緊迫感制造緊迫感成功銷售成功銷售1人員的招募人員的招募（1）招募渠道周圍親戚朋友人脈的推薦（最廉價(jià)的招募）招募渠道周圍親戚朋友人脈的推薦（最廉價(jià)的招募），媒體，媒體

簡介：NO桂林航天工業(yè)學(xué)院桂林航天工業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文畢業(yè)論文題目房地產(chǎn)市場營銷策略分析題目房地產(chǎn)市場營銷策略分析（金廈房產(chǎn)開發(fā)有限公司黃金海岸項(xiàng)（金廈房產(chǎn)開發(fā)有限公司黃金海岸項(xiàng)目）目）專業(yè)連鎖經(jīng)營管理專業(yè)連鎖經(jīng)營管理姓名姓名XXX學(xué)號(hào)學(xué)號(hào)201008420XXX指導(dǎo)教師指導(dǎo)教師XXX2013年6月5日摘要要隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的競爭、資源的整合、國家各種政策法規(guī)的相繼出臺(tái)，使房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于成熟。特別是在國家新政限購令出臺(tái)的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須審時(shí)度勢、占領(lǐng)先機(jī)，以求在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟。本文以金廈房產(chǎn)黃金海岸項(xiàng)目為例，參考多種資料書籍，運(yùn)用科學(xué)的方法，從項(xiàng)目背景、市場現(xiàn)狀調(diào)研、市場定位分析等多方面對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售策劃進(jìn)行分析闡述，來說明當(dāng)前新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)基本的營銷策略，并找出其中不足的地方及改進(jìn)措施，以求為以后的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策提供一個(gè)可參考借鑒的樣本。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞房地產(chǎn)營銷策略營銷策劃項(xiàng)目策劃

簡介：房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記案例分析（行政案例）房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記案例分析（行政案例）1從三起案例分析我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度案例（一）中介甲冒充租房客，先租下房屋，后將房主乙的真房屋產(chǎn)權(quán)證掉包，偽造了房主身份證，將房屋在房屋登記部門過戶，賣給丙。丙取得房屋所有權(quán)證。分析屬于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的第一種情況，善意購買人相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記而購買不動(dòng)產(chǎn)。在登記錯(cuò)誤的情況下，善意的買受人因相信登記而購買了不動(dòng)產(chǎn)，如果符合善意取得的構(gòu)成要件（一是出讓人無處分權(quán)，二是買受人為善意，三是合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓，四是已經(jīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記），應(yīng)當(dāng)即時(shí)取得所有權(quán)。案例（二）租客甲假裝租房，將房主乙的真房屋產(chǎn)權(quán)證掉包，偽造了房主身份證（名字為乙，照片為甲，仿真），將房屋在房屋登記部門過戶，賣給丙。丙取得房屋所有權(quán)證。分析登記機(jī)構(gòu)存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)向房屋所有權(quán)人乙承擔(dān)損害賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核對實(shí)際處分人是否為權(quán)利人。沒有核對身份證和簽字的真實(shí)性（與原來的登記文件核對），登記機(jī)構(gòu)具有重大過失。判定房屋登記機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)在于是否盡到了審慎的審查義務(wù)。如核實(shí)當(dāng)事人、鑒別權(quán)證真?zhèn)?、查詢房屋?quán)屬情況等。案例（三）甲和乙辦理了房屋登記，后來發(fā)現(xiàn)房屋被同時(shí)賣給丙。而甲、乙卻不知情，甲和乙現(xiàn)在手里的證是假證，真實(shí)的權(quán)證已經(jīng)在過戶時(shí)被收回。分析房屋第一次登記時(shí)已經(jīng)存有甲和乙的身份證（復(fù)?。┖秃炞?，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該認(rèn)真核對。提示申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎審查義務(wù)的，根據(jù)其過錯(cuò)及其在損害中起的作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在登記錯(cuò)誤的情況下,善意購買人相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記而購買不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)即時(shí)取得所有權(quán)2房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)否辦理預(yù)告登記案例乙與甲公司簽定了商品房預(yù)售合同，因未到過戶時(shí)間，為保護(hù)自己的權(quán)益向登記機(jī)構(gòu)申請辦理預(yù)告登記。登記機(jī)構(gòu)以沒有具體規(guī)定為由拒絕辦理。對于登記錯(cuò)誤的情況，如果不涉及到權(quán)利歸屬，應(yīng)當(dāng)書面通知當(dāng)事限期辦理更正登記。當(dāng)事人不來辦理登記，登記機(jī)關(guān)可以依據(jù)材料或法律文件更正登記，書面通知當(dāng)事人。（面積、坐落出現(xiàn)筆誤、遺漏）對于登記錯(cuò)誤的情況，如果涉及到權(quán)利歸屬，應(yīng)當(dāng)書面通知當(dāng)事限期辦理更正登記。當(dāng)事人不來辦理登記，登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)進(jìn)行更正，只能夠通知有關(guān)權(quán)利人，暫緩辦理。（權(quán)利歸屬、登記簿錯(cuò)誤）本案因?yàn)槌跏嫉怯洸划?dāng)，登記簿出現(xiàn)錯(cuò)誤，涉及到權(quán)利歸屬，登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)進(jìn)行更正，只能夠通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。本案中乙公司已經(jīng)提出了異議登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該暫緩辦理抵押登記。在異議期間辦理抵押登記存在過錯(cuò)。提示聯(lián)建房屋辦理初始登記應(yīng)當(dāng)注意權(quán)利主體（土地證、規(guī)劃證）更正登記、異議登記都依申請而啟動(dòng)。不涉及到權(quán)利歸屬，登記機(jī)關(guān)可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記。涉及到權(quán)利歸屬，登記機(jī)構(gòu)不能依職權(quán)進(jìn)行更正登記。異議期間不能辦理房屋處分登記（轉(zhuǎn)移、抵押）5登記機(jī)構(gòu)能否注銷異議登記案例2009年，甲發(fā)現(xiàn)其父母的房屋于1988年登記在其兄乙的名下，于是向登記機(jī)關(guān)申請要求繼承房屋。查閱資料，登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)沒有甲的名字，也沒有甲放棄繼承權(quán)的資料。甲提出異議，以后未出現(xiàn)。乙轉(zhuǎn)讓房屋發(fā)現(xiàn)有異議，要求注銷。但是未提供法院是否受理或駁回的材料。分析異議登記期間，權(quán)利人處分房屋的，應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。（存在爭議，無權(quán)處分）是否超過訴訟時(shí)效，由法院認(rèn)定，登記機(jī)關(guān)不應(yīng)該直接認(rèn)定。否則超出了職責(zé)范圍。登記機(jī)構(gòu)不能依職權(quán)注銷異議登記（異議登記只能夠依申請進(jìn)行），沒有義務(wù)了解訴訟情況，應(yīng)該中立。登記簿的權(quán)利人可以憑申請書、身份證明、證明上述事實(shí)的文件注銷異議登記。異議登記申請人只要提供申請書、身份證明。提示登記機(jī)關(guān)不能依職權(quán)注銷異議登記。（異議登記失效不等于注銷）異議登記消滅后應(yīng)該依申請注銷。6集體土地上房屋和國有土地上房屋登記程序的差異案例2008年3月，某鄉(xiāng)政府向村民甲頒發(fā)集體建設(shè)用地使用證。同年8月，該縣登記機(jī)關(guān)向甲頒發(fā)房產(chǎn)證。10月，甲以房產(chǎn)證辦理抵押登記，向信用社貸款6萬。不久，甲車禍死亡，信用社起訴，要求甲的繼承人在遺產(chǎn)范圍內(nèi)償還貸款。執(zhí)行過程中，甲的舅舅和繼承人認(rèn)為集體土地使用權(quán)和房產(chǎn)證發(fā)放有誤，提起訴訟，要求撤消土地使用證和房產(chǎn)證。法院審理后，撤消了甲的土地證和土地使用證。分析只有縣級(jí)或縣級(jí)以上人民政府才具有土地發(fā)證權(quán)力。（土地部門負(fù)責(zé)）。鄉(xiāng)政府不得頒發(fā)土地使用證。

簡介：營銷部組織架構(gòu)圖營銷部組織架構(gòu)圖營銷中心策劃主管策劃專員客服人員銷售內(nèi)業(yè)置業(yè)顧問銷售部銷售經(jīng)理策劃部策劃經(jīng)理置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問銷售主管總經(jīng)理銷售部銷售部銷售經(jīng)理職責(zé)（一）（一）樓盤銷售管理主要工作1、負(fù)責(zé)售樓處日常運(yùn)營；負(fù)責(zé)與營銷部總經(jīng)理的日常溝通與工作匯報(bào)；負(fù)責(zé)房號(hào)管理及銷售折扣管理；銷售隊(duì)伍的統(tǒng)一操作規(guī)范制度的制定與實(shí)施；2、制定項(xiàng)目月度銷售計(jì)劃，及完成計(jì)劃的考評(píng)；3、現(xiàn)場合同、財(cái)務(wù)及銷售相關(guān)部門的對接與協(xié)調(diào)；4、向公司高層提供樓盤銷售周報(bào)和月度總結(jié)的數(shù)據(jù)；5、收集和提供銷售數(shù)據(jù)，提供營銷活動(dòng)效果反饋；6、處理客戶糾紛和客戶投訴；7、參與、指導(dǎo)和跟蹤銷售過程，處理業(yè)務(wù)交叉。職責(zé)（二）人員管理主要工作1、負(fù)責(zé)本樓盤置業(yè)顧問的培訓(xùn)與指導(dǎo)；2、負(fù)責(zé)本樓盤置業(yè)顧問的業(yè)績考核；3、負(fù)責(zé)本樓盤人員的工作分配；4、對本樓盤置業(yè)顧問的調(diào)配或增員提出建議。職責(zé)（三）行政管理主要工作1負(fù)責(zé)售樓處現(xiàn)場銷售文檔的管理；2負(fù)責(zé)公司管理制度在本樓盤的傳達(dá)；3負(fù)責(zé)售樓處日常會(huì)議的組織。銷售主管1、主要負(fù)責(zé)協(xié)助銷售經(jīng)理進(jìn)行日常案場管理；2、置業(yè)顧問日?？记?；3、置業(yè)顧問的排休、輪序、值班；4、負(fù)責(zé)售樓處及現(xiàn)場形象和設(shè)施維護(hù)；5、營造現(xiàn)場銷售氛圍，協(xié)助置業(yè)顧問成交；6、銷售現(xiàn)場的監(jiān)督及突發(fā)情況的處理；7、售樓處銷售資料的整理、準(zhǔn)備等；

簡介：項(xiàng)目開發(fā)部部門職能與崗位職責(zé)項(xiàng)目開發(fā)部部門職能與崗位職責(zé)部門職能（總工室對項(xiàng)目圖紙的變更、設(shè)計(jì)方案修改、參加工程項(xiàng)目驗(yàn)收，取得相關(guān)工程資料，）部門名稱部門名稱開發(fā)部部門編制部門編制4上級(jí)部門上級(jí)部門下級(jí)部門下級(jí)部門部門本職部門本職制定公司發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)施項(xiàng)目拓展管理；參與編制和落實(shí)公司開發(fā)計(jì)劃，負(fù)責(zé)在建項(xiàng)目征地及拆遷工作；負(fù)責(zé)國土、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)及配套業(yè)務(wù)的報(bào)建報(bào)批，負(fù)責(zé)收集相關(guān)行業(yè)政策，為公司決策提供依據(jù)，對各種報(bào)建規(guī)范進(jìn)行了解和技術(shù)配合，負(fù)責(zé)管理與各相關(guān)政府部門的公關(guān)工作，負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目其他工作配合，負(fù)責(zé)歸檔整理公司開發(fā)建設(shè)過程中相關(guān)文字及圖文資料。主要職能企業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)企業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)1．根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定土地儲(chǔ)備項(xiàng)目近期、中期、遠(yuǎn)期發(fā)展計(jì)劃；2．按照公司基本投資原則，負(fù)責(zé)對土地項(xiàng)目信息進(jìn)行篩選，對拓展項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，進(jìn)行市場調(diào)研及可行性分析論證，確保取得符合公司投資定位的土地項(xiàng)目；3．負(fù)責(zé)組織拓展項(xiàng)目的談判、協(xié)助合同起草及合同簽約工作；4．負(fù)責(zé)在建項(xiàng)目征地及拆遷工作；5．負(fù)責(zé)及時(shí)、準(zhǔn)確地了解和掌握國家有關(guān)法律、法規(guī)和政府相關(guān)房地產(chǎn)新政；并及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和知會(huì)有關(guān)部門；6．負(fù)責(zé)對外政府相關(guān)部門公共關(guān)系的建立與維護(hù)，開展投資交流互動(dòng)活動(dòng)和公關(guān)協(xié)調(diào)工作；穩(wěn)定和豐富公司社會(huì)資源，維護(hù)公司形象，提升公司品牌。國土業(yè)務(wù)國土業(yè)務(wù)1負(fù)責(zé)在建項(xiàng)目征地及拆遷工作,負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地合同的履行監(jiān)督工作。2配合制定各項(xiàng)目用地指標(biāo)申報(bào)工作計(jì)劃，協(xié)助完成項(xiàng)目用地指標(biāo)申報(bào)的基礎(chǔ)材料編制上報(bào)，配合做好項(xiàng)目用地預(yù)審。3辦理各項(xiàng)目國土業(yè)務(wù)（主要包括土地評(píng)估；招拍掛基礎(chǔ)工作；摘牌后簽訂國有土地使用合同；辦理國有土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)書；預(yù)售丈量等）。4每周反饋工作進(jìn)度和完成情況。5及時(shí)、準(zhǔn)確地收集各職能部門的政策、法規(guī)等相關(guān)信息。6負(fù)責(zé)對政府部門的公關(guān)工作（范圍包括各級(jí)政府國土管理職能部門）。規(guī)劃業(yè)務(wù)規(guī)劃業(yè)務(wù)1配合制定各項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建工作計(jì)劃。2辦理各項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)務(wù)（主要包括項(xiàng)目總圖審批，小區(qū)規(guī)劃方案、修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)檔案管理業(yè)務(wù)檔案管理業(yè)務(wù)1按照公司檔案管理制度建立、健全檔案的立卷、歸檔、調(diào)閱和銷毀管理。2對每月形成的檔案，按照歸檔的要求，整理立卷并裝訂成冊。職能責(zé)任（一）對公司的土地儲(chǔ)備計(jì)劃及項(xiàng)目的尋求拓展負(fù)責(zé)；與公司投融部、（一）對公司的土地儲(chǔ)備計(jì)劃及項(xiàng)目的尋求拓展負(fù)責(zé)；與公司投融部、、工程管理部、資產(chǎn)、工程管理部、資產(chǎn)營銷部等相關(guān)部門共同研究制定公司長期及近期開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，并進(jìn)行協(xié)調(diào)。營銷部等相關(guān)部門共同研究制定公司長期及近期開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，并進(jìn)行協(xié)調(diào)。（二）對屬下報(bào)建工作實(shí)行監(jiān)督考核等管理職能。（二）對屬下報(bào)建工作實(shí)行監(jiān)督考核等管理職能。1、直接指導(dǎo)報(bào)建員的開發(fā)報(bào)建工作；2、統(tǒng)籌開發(fā)部人力、物力的調(diào)配，使資源配置最優(yōu)化；3、負(fù)責(zé)編制年度項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和月度目標(biāo)計(jì)劃；4、定期召開部門例會(huì)，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，審定工作計(jì)劃；5、審定月度資金計(jì)劃，合理調(diào)控開發(fā)成本；6、監(jiān)督執(zhí)行公司和開發(fā)部的檔案管理制度；7、監(jiān)督執(zhí)行公司的信息保密制度，杜絕開發(fā)資料任何形式的外泄；8、監(jiān)督執(zhí)行公司和開發(fā)部的對外公關(guān)接待制度；9、組織開發(fā)部員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高開發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)水平；10、按照公司和開發(fā)部的各項(xiàng)考核制度對員工進(jìn)行考核。（三）組織屬下開發(fā)報(bào)建員開展房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)。（三）組織屬下開發(fā)報(bào)建員開展房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)。1、負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項(xiàng)目的土地使用手續(xù)；2、負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃報(bào)批手續(xù)；3、負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項(xiàng)目的施工許可手續(xù)；4、負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可手續(xù)；5、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的水、電、煤氣、電信、道路、排水等管線的方案報(bào)批、規(guī)劃報(bào)建及市政設(shè)施的挖掘、遷移工作；6、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的消防、人防、環(huán)保、綠化、市政、抗震等配套報(bào)批工作；7、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的測繪預(yù)算、正式測繪及各期工程的確權(quán)工作；8、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的小區(qū)地名、路名及各期門牌、通郵等報(bào)批工作；9、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目各專業(yè)驗(yàn)收、備案及公建配套的移交工作。（四）代表公司進(jìn)行對外相關(guān)單位的公關(guān)協(xié)調(diào)工作（四）代表公司進(jìn)行對外相關(guān)單位的公關(guān)協(xié)調(diào)工作。1、代表公司對政府建設(shè)系統(tǒng)各職能部門進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)工作；2、穩(wěn)定和豐富公司社會(huì)資源，維護(hù)公司形象，提升公司品牌；3、建立科學(xué)、系統(tǒng)、完整的信息收集渠道，及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握政府各相關(guān)部門的政策法規(guī)，并及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和知會(huì)相關(guān)部門；4、培養(yǎng)下屬員工成為誠實(shí)可靠、工作高效、活潑健康的公司形象代表。

簡介：目錄目錄一、自我分析人生價(jià)值觀興趣愛好個(gè)人風(fēng)格職業(yè)個(gè)性特性優(yōu)勢與劣勢心理素質(zhì)二、評(píng)估職業(yè)機(jī)會(huì)1、職業(yè)環(huán)境家庭環(huán)境社會(huì)環(huán)境學(xué)校環(huán)境2、職業(yè)崗位分析三、職業(yè)目標(biāo)的確立1、職業(yè)能力分析2、職業(yè)動(dòng)力分析四、職業(yè)目標(biāo)的設(shè)置及詳細(xì)計(jì)劃1、短期計(jì)劃2、中期計(jì)劃3、長期計(jì)劃五、與時(shí)俱進(jìn)，靈活調(diào)整六、結(jié)束語（六）心理素質(zhì)心理素質(zhì)總體情況良好。情感不外露，說話平緩，善于交往。精力充沛，積極參加各項(xiàng)活動(dòng)，能吃苦耐勞，有恒心，有較強(qiáng)的自制力，組織紀(jì)律性強(qiáng)，不逞強(qiáng)，能正確看待失敗與成功。二，評(píng)估職業(yè)機(jī)會(huì)二，評(píng)估職業(yè)機(jī)會(huì)一職業(yè)環(huán)境1、家庭環(huán)境從小在城市長大，是家中的老小。但由于父母從來做事兢兢業(yè)業(yè)，家庭和睦。2、學(xué)校環(huán)境中小學(xué)教育相對尚進(jìn)，使我活躍，刻苦。大學(xué)教育開放且商業(yè)化，使我突破自己，勇于實(shí)踐3、社會(huì)環(huán)境當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上，并且各種制度不斷完善，需要專業(yè)素質(zhì)更全面的人才，就業(yè)壓力大，要求我們提高各方面能力（二）職業(yè)崗位分析始終體現(xiàn)工程學(xué)科和經(jīng)濟(jì)學(xué)科相結(jié)合，突出房地產(chǎn)的現(xiàn)代化經(jīng)營和科學(xué)管理知識(shí)，注重國內(nèi)外房地產(chǎn)的市場信息及營銷策略三，職業(yè)與我匹配分析三，職業(yè)與我匹配分析（一）職業(yè)能力分析一個(gè)人的職業(yè)能力在一定程度上可以說是決定一個(gè)人職業(yè)的選擇，因?yàn)橹挥兴x擇職業(yè)與職業(yè)能力相匹配才能更好地發(fā)揮自己的才能；而且通過對自己職業(yè)能力的認(rèn)識(shí)，發(fā)現(xiàn)自己職業(yè)力的

簡介：我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析摘要房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部門,其興衰直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的興衰。本文通過描述目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，以經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析產(chǎn)生的原因，及房地產(chǎn)泡沫增長對我國的影響，借鑒外國經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的調(diào)節(jié)對策，促進(jìn)我國房地產(chǎn)持續(xù)、健康發(fā)展。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)供給需求均衡泡沫增長ABSTRACTTHEREALESTATEINDUSTRYISANIMPORTANTSECTOROFTHENATIONALECONOMY,ITSRISEANDFALLDIRECTLYRELATEDTONATIONALECONOMICDECLINETHISPAPERDESCRIBESTHECURRENTSITUATIONOFTHEDEVELOPMENTOFREALESTATEMARKETINCHINAATPRESENT,ANALYSISTHEREASONSATTHEPOINTOFECONOMIC,ANDEXPLAINTHEINFLUENCEOFREALESTATEBUBBLEGROWTHTOOURCOUNTRYLEARNFROMFOREIGNEXPERIENCEANDPUTFORWARDTHECORRESPONDINGADJUSTMENTCOUNTERMEASURESTOPROMOTETHESUSTAINABLEANDHEALTHYDEVELOPMENTOFREALESTATEINOURCOUNTRYKEYWORDSREALESTATE,SUPPLY,DEMAND,BALANCEBUBBLEGROWTH房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展不僅有助于我國抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而且是預(yù)防通脹的重要措施在我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這段時(shí)期內(nèi)，國家將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括支持保障性住房的發(fā)展,遏制投機(jī)行為,科學(xué)測算用地指標(biāo),嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備,打擊“囤地“行為等，以達(dá)到房地產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。1我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀近年來隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時(shí),在總體上對經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展確實(shí)起到了促進(jìn)作用；另一方面由于野蠻生長，其負(fù)面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一大隱患。因此，對迅速蔓延的房地產(chǎn)負(fù)面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預(yù)警。11房地產(chǎn)供求總量上的非均衡性房地產(chǎn)供求總量上的非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求和超額供給同時(shí)并存，也即短缺與過剩同時(shí)存在。在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，存在著潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡問題。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城鎮(zhèn)需品，具有不可移動(dòng)性和差異性。其不可移動(dòng)性體現(xiàn)在它的區(qū)位特征上，包括小區(qū)環(huán)境及住戶的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，所處地段本身的物理特性和可達(dá)性，以及與工作地點(diǎn)、親朋好友之間的交通方便程度等均在考慮之列。住房的差異性表現(xiàn)在房屋的實(shí)體特征上，例如房型、面積、房齡、建材、內(nèi)外裝修等等。上述特性使得購房者的搜尋成本和簽約成本很高。首先考慮搜尋成本，由于房地產(chǎn)市場中的購房者收人和偏好存在很大差異，而房地產(chǎn)又不可移動(dòng)，導(dǎo)致市場供給無法完全切合市場需求，形成最初市場中的非均衡點(diǎn)，而當(dāng)潛在購房者持續(xù)性、目的性地尋找適合的房屋而形成的較高搜尋成本會(huì)使交易進(jìn)一步減少，使市場無法迅速吸收過度供給。其次考慮簽約成本，由于存在房屋的差異性，購房者為了能使所簽訂的契約盡可能地完整，他們會(huì)有意或無意地使簽約成本增加，簽約時(shí)間延長，從而減緩市場中調(diào)整供求非均衡的速度。2．3壟斷競爭的價(jià)格形成機(jī)制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動(dòng)的，從而決定了任何一種房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、就地消費(fèi)。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)不能像一般商品，如日用百貨、衣帽服飾等一樣，能夠通過價(jià)格信號(hào)引導(dǎo)調(diào)劑各地余缺，這使得房地產(chǎn)市場不可能是一個(gè)完全競爭的統(tǒng)一市場，而是區(qū)域性的壟斷市場。在壟斷性市場上，由于住房是生活必需品，當(dāng)市場上沒有其他替代物如政府的福利房、廉租房等時(shí)，房地產(chǎn)市場是處于供方定價(jià)的，在這樣的市場氛圍之下，房地產(chǎn)市場的價(jià)格就不完全是由市場供需來決定了，其數(shù)值除了受市場供求的影響之外還要受定價(jià)者即開發(fā)商的主觀約束，當(dāng)市場形勢明朗時(shí)，過高的房地產(chǎn)價(jià)格就必然出現(xiàn)了，而作為處于弱勢地位的消費(fèi)者來說，只能接受這一市場價(jià)格，此時(shí)，房價(jià)的不能承受問題就不可避免地發(fā)生了，供求的非均衡就出現(xiàn)了。2．4中央金融政策的變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場非均衡房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要工具之一。運(yùn)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸。金融政策主要通過對信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等選擇來調(diào)控房地產(chǎn)市場的。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于樓盤開發(fā)的大部分資金來源于銀行貸款，因此銀行貸款的額度和短期貸款的利率的調(diào)整會(huì)對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生重要影響，而對于購房者來說，銀行首付額度和貸款利率的調(diào)整會(huì)對使用按揭的購房者的購買決策產(chǎn)生影響，從而對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生重要影響，這樣可能造成房地產(chǎn)市場供給量與需求量無法達(dá)到平衡。因此經(jīng)常處于變動(dòng)狀態(tài)的信貸等金融政策也同樣造成房地產(chǎn)市場的非均衡。我們國家住房金融，雖然個(gè)人貸款住房抵押貸款余額、增長速度屢創(chuàng)新高。但是由于我們目前只是針對交易過程中提供住房抵押貸款，沒有存量房的再按揭再融資的制度安排，所以，住房金融發(fā)展的深度相對于其他發(fā)達(dá)國家也還有很大的差距。2．5中國家庭和企業(yè)對房地產(chǎn)所有權(quán)的特殊偏好研究表明，中國企業(yè)和家庭為了獲得房地產(chǎn)所有權(quán)普遍愿意支付溢價(jià)，當(dāng)然有很多原因，包括租賃市場不發(fā)達(dá)、不規(guī)范，對租客的基本權(quán)利有所限制，而且缺乏保護(hù)租客的權(quán)利制度安排，像租金管制、解約限制等對限制手段，除了這些原因外，大家還是愿意擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)，不管是企業(yè)還是家庭，這也是一個(gè)非常重要的特點(diǎn)。

簡介：我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展背景當(dāng)前位置主頁經(jīng)濟(jì)學(xué)行業(yè)經(jīng)濟(jì)全球化背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與本土對策全球化背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與本土對策作者佚名文章來源不詳點(diǎn)擊數(shù)更新時(shí)間2008226全球化具體表現(xiàn)為貿(mào)易自由化、資本流動(dòng)自由化、生產(chǎn)分工國際化，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)全球化也是一種世界性的制度安排，WTO、IMF、WORLDBANK作為世界經(jīng)濟(jì)體系的三大支柱，其游戲規(guī)則體系構(gòu)成了全球化的基本制度框架。全球化必將對各國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生廣泛的正外部效應(yīng)。諸如，經(jīng)濟(jì)全球化加速生產(chǎn)要素在全球范圍與前兩次相比，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣時(shí)期必將持續(xù)更長時(shí)間，并具有一系列新的變化特征。這是因?yàn)?前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，基本上是在住房實(shí)物分配制度條件下完成的，房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度很低，這種制度條件嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期是在住房制度改革取得了突破性進(jìn)展的基礎(chǔ)上展開的，大大削弱了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度障礙。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度條件初步形成且日趨完善，“制度至關(guān)重要”，制度效率提高支持中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。2前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，是以集團(tuán)消費(fèi)、集團(tuán)投資為主角，房地產(chǎn)市場需求受到抑制；這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期，個(gè)人成為房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的主體，房地產(chǎn)正在成長為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，并具備了新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的特征和條件。根據(jù)亞洲新興工業(yè)化國家和地區(qū)消費(fèi)品市場成長經(jīng)驗(yàn)，排浪式消費(fèi)第一浪和第二浪之間要經(jīng)歷7～10年的積蓄準(zhǔn)備期，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)周期的經(jīng)驗(yàn)波長和近幾年消費(fèi)品市場的表現(xiàn)來看，近期資訊產(chǎn)品、住宅和轎車正在成為消費(fèi)熱點(diǎn)。相對而言，住宅的收入需求彈性更大，又可以通過按揭貸款把未來的收入提前用于消費(fèi)和投資，因而現(xiàn)階段比轎車更快形成了消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅價(jià)值量大，能保值、升值，在消費(fèi)方面的特點(diǎn)是住宅消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例高，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)達(dá)到20～30，而我國僅10左右，隨著收入水平的進(jìn)一步提高，人們將會(huì)把更多的支出用于住宅消費(fèi)，近期全局性的住宅排浪式消費(fèi)正在生成。這種住宅消費(fèi)浪潮持續(xù)時(shí)間相對較長，使房地產(chǎn)業(yè)增長的景氣時(shí)期延長。與此同時(shí)，私人投資需求能力的增強(qiáng)將對房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的支持。在美國，私人投資的50用于房地產(chǎn)投資。在高速經(jīng)濟(jì)增長的條件下，中國私人儲(chǔ)蓄存款不斷增加，私人投資能力日趨增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)初步形成。全球化過程中，中國作為新興市場經(jīng)濟(jì)國家對外商、外資極具吸引力，外商、外資進(jìn)入中國市場，特別是服務(wù)貿(mào)易業(yè)的迅速發(fā)展，將對國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)生多樣化的市場需求。商務(wù)樓、酒店式公寓等高檔用房、娛樂等生活配套設(shè)施、倉儲(chǔ)設(shè)施及通用廠房的需求都因此而增長。由于跨國公司雇員實(shí)行輪流外派制度，普遍采用住房租賃消費(fèi)方式，房地產(chǎn)租賃市場前景更加廣闊。房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求的增長，直接刺激其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場需求的增長。因此，在工業(yè)化時(shí)期把房地產(chǎn)業(yè)稱之為“火車頭”工業(yè)。而處于工業(yè)化快速推進(jìn)時(shí)期的中國大陸，在這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期內(nèi)，房地產(chǎn)在成長為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)254，還不及農(nóng)業(yè)的水平（接近40）。我國房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平落后，是由多種原因造成的，特別是由于長期推行住宅實(shí)物分配制度和實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)對外開放的限制政策，制約了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平的提高，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在全球化的框架下，由于大陸房地產(chǎn)市場存在巨大的市場機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，大陸房地產(chǎn)市場對海外房地產(chǎn)發(fā)展商和海外資金具有極大的吸引力。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化程度高，技術(shù)水平先進(jìn)，生產(chǎn)效率高，因而外商直接投資大陸房地產(chǎn)業(yè)的增長，將促使中國房地產(chǎn)業(yè)獲得較大的技術(shù)和知識(shí)的外溢效應(yīng)。隨著進(jìn)口關(guān)稅的降低，海外房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新理念、新的運(yùn)作方式和服務(wù)都將更快進(jìn)入中國大陸，大大提高房地產(chǎn)的集成度，縮短與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的差距，以至在新城開發(fā)中形成一定的后發(fā)優(yōu)勢。在有效降低和控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的條件下，大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)，極大地增強(qiáng)房地產(chǎn)的有效供給。這種供給必將產(chǎn)生房地產(chǎn)的需求創(chuàng)造效應(yīng)，刺激房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求。同時(shí)，這也意味著購房者在購房成本不變或購房成本下降的條件下，可以得到更高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。第四，全球化的浪潮，促使中國加快金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的全球化進(jìn)程，這將給中國大陸房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展注入強(qiáng)大活力。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)具有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)是天生的信用擔(dān)保品，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的有效結(jié)合，在促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動(dòng)下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。第五，海外房地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)入中國大陸房地產(chǎn)業(yè)，必然推動(dòng)大陸房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)重組，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)較為成熟，它們進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，短期融資市場目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)毫無疑問地成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，如何加快房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展已成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個(gè)方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺(tái)的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價(jià)格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門被逐步擰緊，面對調(diào)控的雙重夾擊，原有單一的房地產(chǎn)融資市場格局受到嚴(yán)重沖擊，供血不足的房地產(chǎn)業(yè)被迫尋求多元化的融資渠道。根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論與慣性理論，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特別是固定資產(chǎn)投資增速不可能迅速被降